Стоит ли покупать квартиру по переуступке: в чем риски для покупателя?

Ежегодно в эксплуатацию вводится огромное количество новых квартир, а застройщики выдерживают большую конкуренцию. При этом, если потенциальный покупатель поинтересуется наличием вакантных предложений в понравившемся ему жилом комплексе, скорее всего окажется, что значительная их часть уже продана, причем на этапе котлована. На первый взгляд может показаться, что спрос на новостройки настолько велик, а доходы населения так значительны, что каждая свободная квартира находит своего покупателя. На самом деле это не совсем так – большие объемы жилплощади раскупаются инвесторами с целью позднейшей перепродажи. Большинство таких квартир со временем продается по договорам купли-продажи, реже – по договору уступки прав требования. Опасно ли покупать квартиру по переуступке и как поступить, если такой вариант соглашения в определенной ситуации остается единственно возможным?

Ежегодно в эксплуатацию вводится огромное количество новых квартир, а застройщики выдерживают большую конкуренцию. При этом, если потенциальный покупатель поинтересуется наличием вакантных предложений в понравившемся ему жилом комплексе, скорее всего окажется, что значительная их часть уже продана, причем на этапе котлована.

На первый взгляд может показаться, что спрос на новостройки настолько велик, а доходы населения так значительны, что каждая свободная квартира находит своего покупателя. На самом деле это не совсем так – большие объемы жилплощади раскупаются инвесторами с целью позднейшей перепродажи. Большинство таких квартир со временем продается по договорам купли-продажи, реже – по договору уступки прав требования.

Опасно ли покупать квартиру по переуступке и как поступить, если такой вариант соглашения в определенной ситуации остается единственно возможным?

Что такое уступка права требования?

Переуступкой прав требования называется продажа своего права на недвижимость, которая еще строится, третьему лицу. Иными словами, переуступка, которая еще называется договором цессии, – это смена дольщика в договоре долевого участия, которая была осуществлена за определенную плату и официально зарегистрирована. 

Это означает, что физическое или юридическое лицо, заключившее с застройщиком ДДУ, но пока не получившее акт-приема передачи, а с ним и квартиру, может продать свое право требовать от застройщика обозначенную в договоре и заранее оплаченную квартиру.

По такому соглашению новый собственник приобретает не конкретную квартиру, а только возможность получить ее после окончания строительства. Основные риски покупателя при покупке квартиры по переуступке остаются такими же, как и во время приобретения ее по договору долевого участия. Главный среди них – это юридическое отсутствие жилья как такового, даже в случае, когда квартира, обозначенная конкретными техническими характеристиками, уже построена. До официального ввода здания в эксплуатацию ее не нет – существуют только права на нее.

В процентном соотношении продажа недвижимости по переуступке прав требования не очень распространена – чуть больше 10% от всего объема жилых квадратных метров в новостройках. Такого рода сделки носят скорее исключительный характер и одновременно могут быть как выгодным приобретением, так и рискованной покупкой.

Безопасно купить квартиру по переуступке можно только в том случае, если соблюдены все законные требования к ее оформлению. Главное – это обязательная регистрация договора в Росреестре. Следует помнить, что договор не пройдет государственную регистрацию, если к основным документам не приложено письменное согласие застройщика на переуступку. Не менее важно знать, кто и по какой причине продает свои права на недостроенную недвижимость.

Кто может продавать квартиры через переуступку?

Покупка квартиры по договору цессии может быть осуществлена как у физического, так и у юридического лица. Покупателя в этой ситуации должен волновать только один факт – является ли продавец законным собственником права на указанное в ДДУ жилье. Это легко можно сделать, запросив выписку из ЕГРН, в которой будет содержаться вся необходимая информация.

Как правило, на законных основаниях, которые не имеют скрытых мотивов, путем переуступки прав требования недвижимость продают следующие категории лиц:

• Обычные покупатели. Изо всех категорий продавцов эта – самая малочисленная. К ней относятся дольщики – физические лица, которые приобрели жилье по ДДУ на этапе строительства и по неким причинам решили отказаться от него. При этом могут присутствовать объективные факторы, почему они не хотят ждать завершения строительства и продавать квартиру уже потом.
• Подрядчики и поставщики. Процесс строительства сопряжен со значительными расходами, важную статью которой составляют взаиморасчеты с поставщиками материалов и исполняющими некие виды работ подрядчиками. Распространенной является практика, когда часть квартир застройщик выделяет в качестве оплаты этим организациям и заключает с ними ДДУ. Зачастую такие дольщики с целью обналичить деньги не дожидаются окончания строительства, а реализуют эти квартиры по переуступке.
• Инвесторы. Эта категория в основном представлена именно юридическими лицами. В нее входят: инвестиционные компании, паевые фонды, а также частные лица, покупающие недвижимость на этапе котлована с целью получения дохода. Смысл капиталовложения состоит в том, что в процессе строительства цены на квартиры возрастают и практически достигают своего максимума перед сдачей объекта.

Если речь идет именно о компаниях, которые занимаются инвестициями в области недвижимости, то обычно они приобретают одновременно до десяти квартир в одном доме сразу после публикации застройщиком проектной декларации. Продажа в большинстве случаев производится после сдачи дома или жилого комплекса, но некоторые инвесторы практикуют именно переуступку прав. Такая недвижимость пользуется большим спросом среди покупателей, поскольку она ниже в цене, по сравнению с жильем, реализуемым по договорам купли-продажи. Инвестиционные компании также имеют свою выгоду, ведь зачастую покупают квартиры у застройщика по сниженной, оптовой стоимости.

Подводные камни при покупке квартиры по переуступке

Риски переуступки по ДДУ для покупателя могут возникнуть как случайно, так и преднамеренно, если кто-то из участников такой сделки целенаправленно вводит других в заблуждение, преследуя корыстные цели. Сама процедура оформления и регистрации такого договора более сложная и запутанная, поэтому в подобной ситуации следует проявить максимальную внимательность и осторожность.

К основным опасностям покупки квартиры по переуступке принадлежат:

Долги по договору долевого участия

Любой договор, и соглашение о покупке недвижимости не исключение, подразумевает, что вместе с правом собственности к покупателю переходят и обязанности относительно этой собственности. Это касается любого рода оплаты и задолженности по квартире.

Брать новостройку по переуступке можно у любого лица, если такая уступка одобрена застройщиком. В случае, когда предыдущий дольщик не выплатил строительной компании полную стоимость квартиры, застройщик не будет иметь ничего против, если этот долг перейдет к покупателю – по закону он может стребовать задолженность с того, кому принадлежит право на будущее жилье. А вот для покупателя такое развитие событий крайне нежелательно. Мало того, что бывший дольщик получит сумму, как минимум равную указанной в договоре ДДУ, так и избавится от долгов.

Если подобные обстоятельства произошли по причине невнимательности покупателя, никакой суд не обяжет продавца возместить ему ущерб. Поэтому очень важно перед подписанием договора убедиться, что все платежные документы в наличии и, более того, зарегистрированы в качестве официального свидетельства взаиморасчетов между застройщиком и дольщиком. В качестве более простого и быстрого варианта доказательства оплаты можно попросить у застройщика письменное заверение, что долгов по данному жилому объекту нет.

То же самое касается и переуступки квартиры, приобретенной продавцом в ипотеку. Ее продажа возможна только после того, как вся сумма займа будет полностью погашена, и банк официально это подтвердит. Проверить, нет ли банковского обременения на таком жилье просто – при регистрации договора долевого участия в Росреестре на нем ставится отметка о подобном обременении. 

Двойные продажи

Один из минусов покупки квартиры по переуступке – это предусмотренная законом возможность оплаты ее стоимости до официальной регистрации перехода права собственности. Таким образом, недобросовестные дольщики могут успеть неоднократно продать находящееся на стадии строительства жилье разным покупателям.

В подобной ситуации собственником прав требования станет тот покупатель, который первым зарегистрирует его в Росреестре. Остальным не останется ничего другого, как обратиться в суд. В процессе рассмотрения иска может быть вынесено решение о денежной компенсации пострадавшим, но не о предоставлении им жилья. Можно также подать дополнительный иск о признании своей покупки первостепенной и заявить о правах на недвижимость, но на практике такое встречается редко. Основная проблема в подобном разбирательстве и возврате денег – невозможность найти продавца-мошенника, поскольку зачастую такие личности быстро исчезают.

Лучший способ обезопасить себя от подобных неприятностей – проводить оплату через банковскую ячейку. При таком способе расчета продавец сможет получить эти деньги только после совместного с покупателем предоставления сотрудникам банка зарегистрированного в Росреестре договора переуступки прав требования.

Изменение цены жилья

Отдельные нюансы при покупке квартиры по договору переуступки являются абсолютно законными, однако повышают риск для покупателей. К ним относится неизбежное изменение цены квартиры в сторону ее повышения по мере строительства дома. В самом этом явлении нет ничего страшного, однако иногда может обернуться рядом неожиданных проблем.

Удачное приобретение жилья в этой ситуации во многом обусловлено добросовестностью застройщика. Если на этапе продажи квартиры самому первому дольщику он преследовал корыстные мотивы или пытался скрыть некоторые моменты относительно объекта, существует риск потери значительной денежной суммы.

Иногда строительные компании с целью уменьшить налоговую ставку или заведомо прогнозируя проблемы со вводом здания в эксплуатацию, продают ряд квартир инвесторам по очень заниженной цене. Эта цена фиксируется в договоре долевого участия, и перед дольщиком, какой бы тот ни был по счету, застройщик несет ответственность, исходя именно из этой суммы.

Квартиру, которая по мере продвижения строительства, подорожала, покупатель приобретает уже по новой стоимости, установленной, исходя из средней рыночной цены аналогичного жилья. На первый взгляд, все выглядит логично, однако до того момента, когда со сдачей квартиры начнутся проблемы. 

Строительство рискует затянуться; при вводе дома в эксплуатацию могут выявиться нарушения относительно земельного участка, до устранения которых (что может занять долгие годы) дом сдан и заселен не будет. Дольщикам в таком случае не остается ничего, кроме как расторгнуть договор с застройщиком и вернуть деньги за квартиру. Но возвращена будет именно та сумма, которая указана в ДДУ – то есть, минимально возможная или заниженная стоимость данной квартиры на этапе котлована. Приобрести за эти деньги новое жилье будет невозможно в принципе.

Банкротство застройщика

В случае банкротства строительной компании или остановки работ риски покупки квартиры по переуступке у инвестора такие же, как и по договору долевого участия в качестве первого дольщика. По разным причинам, в том числе независящим от него, застройщик может обанкротиться, и строительство окажется замороженным до урегулирования этого вопроса.

Процесс урегулирования может занять очень много времени – для этого требуется не одно судебное заседание, в ходе которого будут рассмотрены разные аспекты проблемы. Даже если право на строительство перейдет к другому лицу, не факт, что оно будет продолжено, поэтому единственное, что могут сделать дольщики в такой ситуации, – обратиться в суд за компенсацией.

Если во время покупки квартир в строящемся доме был открыт эскроу-счет, есть надежда вернуть хотя бы эти средства. Однако тенденция к ежегодному увеличению цен на недвижимость свидетельствует о том, что при возвращении эта сумма будет недостаточной для покупки нового жилья. Законодательство предусматривает и такой вариант развития событий – дольщик может подать еще один иск о компенсации, которая рассчитывается по актуальной на текущий момент рыночной стоимости его жилплощади. Но сумма выплаты может быть уменьшена, если на протяжении строительных работ застройщик не платил компенсационные взносы.

Единственная возможность избежать подобного риска – предварительно проверить строительную компанию. На ее сайте должна размещаться вся необходимая документация, включая разрешение на строительство, на пользование земельным участком и проектную декларацию. Также желательно проверить, не числится ли она в списках потенциальных банкротов, которые регулярно публикуют многие сайты госуслуг.

Плюсы покупки квартиры по переуступке

Кроме оплаты стоимость жилья покупатель во время заключения договора переуступки не несет практически никаких расходов, за исключением 350 рублей, который составляют часть небольшой государственной пошлины. В отличие от него, продавец обязан оплатить и налог в размере 13% от стоимости квартиры, поскольку считается, что в связи с такой операцией он получил финансовую выгоду.

Первое, что надо знать при переуступке квартиры в новостройке, – это во многом такая же безопасная сделка, как и приобретение ее напрямую у застройщика. Для положительного ее завершения достаточно просто следовать процедуре и рекомендациям, которые вполне определенно регламентированы законом.

Самое больше преимущество во время оформления договора переуступки – это возможность купить практически готовую квартиру по более низкой цене, чем на вторичном рынке. Соглашение переуступки прав требования – наиболее подходящий вариант для тех людей, которые не желают ждать весь срок, от рытья котлована и до сдачи, и в то же время не хотят переплачивать за недвижимость.

В плане инвестиций покупка жилья по переуступке также выгодна. После введения здания в эксплуатацию оно автоматически перейдет в категорию вторичной недвижимости и возрастет в цене, после чего может быть повторно продано. Конечно, разница в стоимости будет не настолько большой, как в случае с квартирами на начальном этапе строительства, но зато и временные затраты будут меньше.

Еще один плюс переуступки – возможность приобрести вариант, представленный в ограниченном количестве. Например, в домах с типовой или приближенной к ней планировкой не так часто встречаются четырехкомнатные квартиры, а если и проектируются – то в очень малом количестве. Обычно они сразу же раскупаются инвесторами, поэтому единственный вариант приобрести нужную квартиру – попытаться выкупить ее по договору переуступки прав.