Стоит ли покупать квартиру по переуступке в 2025 году

Многие задаются вопросом, стоит ли покупать квартиру по переуступке в 2025 году? Ответ – да, такой вариант достаточно актуален, поскольку на активном рынке новостроек сейчас наблюдается перенасыщение предложений по переуступке. Обычно первая волна покупателей новостроек состоит из инвесторов, которые покупают недвижимость исключительно с целью её перепродажи для получения спекулятивной прибыли и финансовой выгоды. Именно поэтому время от времени появляются действительно интересные и выгодные предложения по переуступке, зачастую более привлекательные, чем предложения, исходящие непосредственно от застройщика в рамках одноименного жилого комплекса.

Что такое переуступка квартиры

Что такое переуступка квартиры? Это процесс, при котором физическое лицо, а иногда даже юридическое приобрело квартиру по договору долевого участия у застройщика, а затем решило передать свои права до того, как дом будет введён в эксплуатацию. То есть, дом ещё не построен, а первичный участник долевого участия передает свои права новому покупателю.

Плюсы и минусы сделки с переуступкой

При этом существуют свои плюс и минусы таких сделок, причем они зачастую касаются организационных вопросов. Некоторые застройщики не допускают переуступку до ввода дома в эксплуатацию, или же разрешают её только на платной основе. Есть также застройщики, которые умышленно затягивают сроки решения юридических вопросов, связанных с переуступкой. Безусловно, у данной схемы сделки присутствуют свои преимущества – в первую очередь экономическая выгода, однако минусы зачастую связаны с временными проволочками и организационными сложностями, такими как получение необходимых разрешений и выполнение прочих процедур.

Стоит отметить, что если переуступка была осуществлена, и предыдущий собственник перевел объект в ипотеку, это вносит дополнительные нюансы в сделку, поскольку при покупке готовой квартиры с оформленными документами и регистрацией в Росреестре подобных сложностей не возникает. При переуступке же могут возникнуть юридические нюансы, которые требуют особого внимания.

Кто может продавать квартиру по переуступке?

Фактически, этим может заниматься любой дольщик, который стал первичным покупателем недвижимости у застройщика. Договор купли-продажи или договор переуступки (цессии) может быть составлен как самим застройщиком, так и юристом, риелтором или другим специалистом, обладающим соответствующим опытом. При составлении такого договора соблюдается базовый набор обязательных пунктов, что делает процедуру стандартной для любого квалифицированного специалиста. Тем не менее, важно, как и при заключении любой сделки, провести дополнительную проверку: убедиться, что у собственника-дольщика нет проблем с банкротством, судебными спорами или иными юридическими нюансами.

Особое внимание следует уделить цене, указанной в договоре. За время строительства стоимость квартиры, как правило, возрастает, и продавец может намеренно указывать заниженную цену, чтобы не платить крупные налоги. Это является еще одним нюансом, который необходимо заранее оговорить и включить в договор. Кроме того, стоимость возможной переуступки может различаться у разных застройщиков: она может быть как бесплатной, так и достигать суммы в 300–500 тысяч рублей, всё зависит от сегмента недвижимости. Единственная фиксированная сумма – это регистрационный государственный сбор.

Какие еще подводные камни могут возникнуть при покупке квартиры по переуступке?

Прежде всего, покупатель не может увидеть и оценить квартиру в живую, как это происходит при покупке готовой квартиры у застройщика. Здесь важно иметь четкое представление о будущем объекте: его планировке, расположении окон и общей концепции. Также не исключены случаи двойной продажи, хотя такие случаи встречаются реже – особенно в Москве и Московском регионе, где все сделки регистрируются в Росреестре и договора долевого участия оформляются в соответствии с федеральным законом. Однако в некоторых регионах, где действуют иные нормы, возможна ситуация, когда на одну квартиру претендуют несколько покупателей, поэтому проверка записи в Росреестре обязательна.

Кроме того, вне зависимости от того, идет ли речь о переуступке или сделке с готовой недвижимостью, необходимо тщательно проверять благонадежность застройщика – его финансовое состояние, репутацию и способность завершить строительство и ввести дом в эксплуатацию. Эту проверку сделать несложно, поскольку сегодня доступно множество ресурсов, предоставляющих информацию о застройщиках.

Таким образом, переуступка квартиры может представлять собой интересную и выгодную возможность для инвесторов и покупателей, однако требует тщательной юридической проверки и внимания ко всем нюансам сделки. В условиях современного информационного общества покупатель имеет доступ к обширной базе данных и может получить помощь квалифицированных специалистов, которые помогут выявить неочевидные моменты и избежать возможных рисков, с которыми мог бы столкнуться неопытный человек.

Плюсы сделки с переуступкой

К ним относятся:

• возможность покупки дешевого жилья, причем разница с первичным и вторичным жильем может достигать 20%;
• минимизация риска банкротства застройщика;
• покупка уникальной квартиры. То есть такой, чтобы была подходящая планировка или формат;
• новая недвижимость. То есть в ней точно раньше никто не жил, следовательно, нет рисков нарушения прав зарегистрированных собственников;
• небольшой срок ожидания;
• возможность купить в ипотеку. Но данный вопрос лучше всего решать непосредственно с банком и застройщиком.

Тем не менее следует тщательно проверить и застройщика, и продавца. Это касается и репутации, и законности действий, и соблюдения юридических аспектов. Это делается для того, чтобы потом не возникло судебных споров.

Минусы сделки

Переуступка прав собственности может содержать следующие подводные камни:

• заморозка строительства. Покупатель теряет все вложенные средства, после чего ему придется долго иметь дело с судебными разбирательствами;
• нарушение сроков строительства. То есть покупатель может ждать дольше, чем планировалось, даже если формально все близится к завершению;
• юридические ошибки. Это касается документов о переуступке прав собственности на квартиру. Или отсутствие регистрации ДДУ в Росреестре;

Рассылка журнала

Главное за неделю в одном письме

Помимо этого в риски покупки квартиры по переуступке входит одна весьма неприятная ситуация. Когда по невнимательности участников одна и та же недвижимость продается сразу двум людям. Или же человек приобретает жилье, но в нем другая планировка или отделочные работы. И что-то изменить будет весьма затруднительно.

Как купить квартиру по переуступке

Здесь есть несколько этапов:

1. 1

   Провести юридическую проверку. Это касается и застройщика, и продавца.
2. 2

   Составить и согласовать договор. Здесь необходимо указать все характеристики объекта, реквизиты и личные данные участников сделки, словом, все, что касается покупки квартиры по переуступке.
3. 3

   Получить пакет документов от продавца. Это справка об отсутствии долгов, письменное согласие супруга (если продавец состоит в браке), ДДУ, разрешение от застройщика.
4. 4

   Оплатить открытие аккредитива. Здесь есть нюанс, например, если квартира покупалась в ипотеку, то необходимо еще получить согласие банка на переуступку.
5. 5

   Подписать договор и сразу же зарегистрировать в Росреестре. После этого покупатель автоматически становится новым собственником и предъявителем прав по ДДУ. Тут же проводится и регистрация права собственности. Для этого нужны паспорта собственников, договор долевого участия в строительстве, договор переуступки, акт приема-передачи недвижимости и так далее.

Разумеется, возникает вопрос, опасно ли покупать квартиру по переуступке. Здесь важно заручиться поддержкой опытного юриста, который расскажет обо всех тонкостях. И, при необходимости, сможет представлять интересы покупателя, если у того есть какие-то сомнения.

Как составить договор переуступки (цессии)

Первое и главное, он оформляется в свободной форме, никаких особых требований тут нет. Но обязательные пункты, безусловно, имеются:

• паспортные данные покупателя и продавца;
• номер и дата ДДУ;
• адрес и дата проведения сделки;
• права и обязанности сторон;
• список документов и сроки передачи;
• реквизиты и расчет (по договоренности);
• стоимость сделки;
• сведения о квартире. Это ее адрес, технические характеристики.

Что касается документов, необходимых при покупке квартиры по договору переуступки, то это выписки из ЕГРЮЛ, личная или учредительная документация. Возможно, понадобятся какие-то дополнительные соглашения, но это уже зависит от ситуации.

Договор составляется в трех экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра.

Что следует проверить перед тем, как согласиться на сделку

Чтобы подстраховаться по поводу подводных камней при покупке квартиры по переуступке, следует провести тщательную проверку. В первую очередь это касается застройщика:

• надежность компании;
• сроки строительства и репутация;
• наличие всех документов по ЖК.

При желании можно проверить застройщика в ЕГРЮЛ, на сайте ФССП, картотеке арбитражных дел и так далее.

Что касается продавца недвижимости, то тут на передний план выходят следующие моменты:

• действительность паспорта;
• не является ли банкротом или участником судебных дел;
• есть ли долги у приставов.

Вся информация об этом содержится в открытых источниках: достаточно посмотреть базы ФССП, Единого реестра сведений о банкротстве и так далее.

Помимо этого следует проверить:

• договор долевого участия. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, без обременений (ипотека тоже входит сюда). Чтобы получить эти данные, надо запросить выписку из ЕГРН. Или же проверить по кадастровому номеру участка на строящемся доме: есть ли там данный договор;
• непосредственно саму квартиру. Это, наверное, самое главное, ведь именно в ней покупатель и будет жить. Следовательно, он должен проверить, где она располагается, на каком этаже, на какую сторону выходят окна и так далее. Некоторым людям это принципиально важно, например, одни покупают только так квартиры на "теплой" стороне (юг или восток), а другие наоборот предпочитают северную. Кому-то хочется, чтобы окна выходили во двор, а кто-то любит шум улицы и так далее.

Конечно, нельзя ответить однозначно на вопрос, стоит ли покупать квартиру по переуступке. Здесь есть свои плюсы и минусы, свои особенности и требования. Но с точки зрения закона это вполне правомерно. Никаких запретов на совершение таких сделок нет. Самое главное, заручиться необходимо поддержкой опытного юриста, который бы не просто консультировал вас по всем вопросам, но и, по возможности, взял на себя полное сопровождение. Благодаря этому можно избежать неприятностей и подводных камней, особенно правового характера, связанных с недобросовестными застройщиками и продавцами.