Один из самых сложных процессов раздела имущества при разводе – это распределение прав бывших супругов относительно приобретенного в кредит жилья. Если ипотека взята до брака, это вовсе не означает, что такая недвижимость не будет поделена.
Как же разделяется жилье, приобретенное до брака? В каких случаях оно остается за основным собственником, а когда может достаться и второму супругу?
Делится ли имущество, купленное до брака
Согласно Семейному кодексу, любое имущество, которое человек купил до регистрации брака, считается его личным и разделу не подлежит. Это касается и недвижимости, поэтому, если квартира оформлена до брака, скажем, на мужа, то права жены на нее минимальны. Под минимальными правами подразумевается возможность свободно пользоваться этим имуществом в статусе законной супруги, прописаться в нем, но о каких-либо серьезных действиях, вроде продажи или сдачи квартиры в аренду, речь не идет. Жена может пользоваться квартирой, но не распоряжаться ею.
Если случается развод, единственным собственником жилья остается муж. Дальнейшее развитие событий остается на его усмотрение. Он может благородно оставить квартиру жене, особенно, если есть дети, впоследствии подарив или завещав ее, а может попросить в кратчайшие сроки освободить помещение. Такая квартира – это не совместно нажитое имущество, поэтому поделить его можно только вследствие доброй воли собственника – ни один суд не встанет на сторону жены, даже если ей грозит перспектива жить под мостом.
Упомянутый Семейный кодекс дает супругам возможность самостоятельно, в досудебном порядке решить, как будет поделено имущество. Обычно такие договоренности имеют форму письменного мирового соглашения, в котором прописывается, кому достанется квартира, купленная до брака, а также остальное ценное имущество.
Все, что было приобретено за общие средства, будет делиться пополам. Независимо от того, сколько получают муж и жена, их бюджет считается совместным, поэтому считается, что на покупку той или иной вещи они потратились в равной степени.
Однако бывают случаи, когда купленное до свадьбы жилье также может быть поделено. Чаще всего так бывает, если квартира приобретена в ипотеку до брака.
Ипотека, взятая до брака: варианты раздела недвижимости
Многие считают, что если купить квартиру до брака в ипотеку, то в случае развода она останется за основным заемщиком. В целом они правы – при таком изменении семейного статуса владельцем жилья останется тот, кто оформлял право собственности. Однако так бывает не всегда.
Ипотека платится в браке
Большинство вопросов возникает относительно выплат по кредиту. Если ипотека полностью погашена до бракосочетания, никаких других вариантов нет – квартира будет считаться исключительно добрачным имуществом, претензии на которое супруга/супруги исключены. Однако чаще всего кредитные обязательства погашаются и тогда, когда заемщик обретает статус семейного человека.
Бытует мнение, что, если второй супруг помогал выплачивать проценты, при разводе он будет иметь право на часть, некую долю недвижимого имущества. На самом деле это не совсем так, ведь право собственности заемщика никто не станет оспаривать. Если мировое соглашение не будет достигнуто, суд обяжет его вернуть половину платежей, внесенных за период существования брака, второму супругу в качестве компенсации.
Именно в такой ситуации и возможен раздел квартиры, купленной в ипотеку до брака, но с некоторыми поправками. Дело в том, что компенсация другой стороне положена обязательно, и, если по каким-то причинам она не может быть выражена в денежной форме, эта сторона вправе претендовать на выделение определенной доли имущества.
Нередко супруг – основной заемщик по ипотеке – мотивирует свой отказ выплачивать компенсацию тем, что он якобы являлся основным плательщиком и «добытчиком» в семье. К сожалению, так нередко бывает, когда жена находится в декретном отпуске и не может работать. Логично, что в этот период вся долговая нагрузка ложится на мужа.
На практике суды чаще всего принимают сторону второй стороны, за исключением тех случаев, когда отсутствие трудоустройства продиктовано несущественными причинами, например, алкогольной или наркотической зависимостью. Декрет же совершенно не является основанием для отказа в компенсации.
Супруг-заемщик может также заявить, что покрыл значительную часть ипотечного долга личными средствами. В браке такие тоже могут быть: например, наследство или крупная сумма, полученная в дар. Однако без веских доказательств раздел ипотечного имущества или части расходов на него все равно состоится.
Ипотеку берут сожители
Отдельно стоит упомянуть случаи, когда квартира куплена в кредит до брака сожителями, официально не узаконивающими свои отношения, но ведущими совместный быт. Зачастую жилищный заем оформляется на одного из таких «гражданских супругов», а второй помогает его выплачивать.
Если отношения не сложились, при расставании квартира никак не будет делиться – ее владельцем останется тот человек, на которого оформлен кредит. Более того, компенсация второй стороне не положена, ведь ни о каком совместном бюджете речь не идет – такое понятие существует только для пар, узаконивших свои отношения.
С точки зрения закона часть внесенной второй стороной оплаты ипотеку будет считаться всего лишь арендными платежами. Единственный вариант страховки в этом случае – составление долговой расписки. В ней часть помощи в погашении кредита оформляется в качестве некой суммы, переданной в долг заемщику.
Иногда проживающая вместе пара по каким-то причинам не может оформить ипотеку, например, из-за неофициальных доходов, и просит выступить заемщиком стороннего человека – чаще всего кого-то из родителей. Оплату же ипотеки они полностью берут на себя.
Юристы не советуют так делать, ведь последствия прекращения отношений будут еще более сложными. Во-первых, собственником будет тот, кто в кредитном договоре числится заемщиком. Во-вторых, обезопасить свои деньги с помощью долговой расписки в этом случае еще сложнее – их потребуется в два раза больше, и писать их нужно будет каждый месяц. В-третьих, если пара узаконит отношения, квартира все равно останется в собственности родственника заемщика. И в-четвертых, если он решит продать квартиру, неважно: до полного погашения долга или после, пара ничего не сможет с этим сделать.
Таким образом, выплата ипотеки в браке за добрачную квартиру сожителями дает им равные имущественные права только тогда, когда они являются созаемщиками, а еще лучше – если жилье изначально покупается в долевую собственность.
Рефинансирование добрачной ипотеки
Если человек приобрел квартиру в ипотеку до брака, а затем, уже будучи в семейном статусе, обратился к ее рефинансированию, залоговая квартира почти наверняка будет поделена при возможном разводе.
Рефинансирование – это получение нового кредита на более лояльных условиях, который направляется на погашение старого. Банки только приветствуют, когда заем берет не один человек, а супруги – так повышается вероятность своевременного его погашения. Большинство финансовых организаций одобрят реструктуризацию только при условии, что второй супруг станет созаемщиком. Этот статус предполагает уже совершенно другие имущественные права, чем просто помощь в погашении кредита из общего бюджета.
Таким образом, ипотека перед браком, рефинансированная в обычном порядке, распределяет имущественные права между обоими супругами. Чтобы этого избежать, нужно или идти в банк, согласный рефинансировать кредит только на одного заемщика, или, что лучше, составить брачный договор.
Кстати, такое соглашение, которое можно оформить в любой период: как до брака, так и на его протяжении, стоит согласовать и подписать и при обычном наличии добрачной ипотеки. Если планируется, что выплачивать ее продолжит заемщик, в брачном договоре нужно указать, что он остается единственным плательщиком, а второй супруг не станет претендовать ни на долю в имуществе, ни на компенсацию.
Добрачная квартира и маткапитал
Еще один вариант, как можно разделить квартиру, купленную до брака, – это погашение части долга материнским капиталом. Здесь может быть два примера.
Первый – недвижимость приобреталась мужем, но до бракосочетания выплачена им не была. Какое-то время супруги вносили платежи сообща, затем в семье родился ребенок, и она получила право на маткапитал. Его не возбраняется пустить на оплату части кредита или, если объем задолженности небольшой, полностью закрыть его. В такой ситуации право на часть имущества получает не только жена, но и ребенок/дети, ведь одно из обязательный условий использования сертификата – это выделение им долей.
Второй – ипотеку до свадьбы оформляла жена. По закону, если женщина состоит в браке, она обязана выделить доли не только детям, но и мужу, если хочет пустить материнский капитал на погашение жилищного кредита. В такой ситуации муж также вправе претендовать на часть квартиры. Однако если пара, в которой родился ребенок, свои отношения не зарегистрировала, доля мужчине не выделяется.
Решать, как делить ипотеку, взятую до брака, лучше всего еще до его регистрации. Разумеется, в пылу чувств никому не хочется думать о возможном расставании. Однако если все же так случится, лучше аннулировать брак с наименьшими эмоциональными потерями и сохранить более-менее нормальные отношения. Ведь если нет брачного договора или хотя бы мирового соглашения, суды и разбирательства способны измотать самые крепкие нервы и заметно облегчить кошелек.