Имущество супругов делится на то, что нажито до брака, и то, что приобретено совместно уже в браке. Последнее нельзя продать без разрешения партнера. Нужно ли согласие супруга на покупку недвижимости, стоит рассмотреть подробно.
Когда необходимо согласие супруга на операции с недвижимостью
Согласием называют документ, который требуется подписать при совместном праве партнеров на владение имуществом. Это может быть квартира:
- купленная в браке;
- доставшаяся от родственников, но приватизированная.
Узнать больше о совместной собственности можно в статье 34 Семейного кодекса РФ. Продать общую квартиру единолично, не спрашивая согласия супруга на продажу квартиры, нельзя. Закон требует согласия всех собственников.
В конце 20 века в законодательстве появилось такие понятие, как брачный договор. В нем может оговариваться право раздельного владения имуществом. В такой ситуации ответ на вопрос, нужно ли согласие супруга при покупке квартиры, будет зависеть от условий договора.
Другая тенденция семейной жизни – гражданский брак. Партнеры живут так годами и тратят финансы совместно, в т. ч. приобретают недвижимость. Очевидно, что квартира, приобретенная в гражданском браке, будет записана на одного из супругов. Может ли он распоряжаться ею единолично, без согласия супруга на покупку/ продажу недвижимости? Да, может. Закон не требует предъявить документ. Однако партнер может доказать в суде факт совместного проживания и совместного вложения денег в недвижимость, чтобы оспорить результат продажи. Поэтому риелторы перестраховываются и получают нотариальное согласие супруга на операции с недвижимостью во всех случаях, чтобы обезопасить не только покупателя, но и себя от затяжных судебных споров.
Если супруги тратили деньги на капитальный ремонт, реконструкцию недвижимости из семейного бюджета, то право второго супруга защищается статьей 37 Семейного кодекса РФ.
Когда не нужно разрешение на продажу
Если имущество находится во владении только одного из партнеров, т.к. куплено до брака или подарено, то разрешение супруга на покупку / продажу не требуется. Или составлен брачный договор, в котором прописаны раздельные права владения и условия распоряжения имуществом. Получение квартиры в дар означает, что это собственность переходит в единоличное пользование.
С правовой точки зрения, заменой нотариально заверенного согласия может стать доверенность, выданная одним из супругов на покупку квартиры. Сам факт ее существования подразумевает, что партнер знает о сделке и согласен с ней. Поэтому доверенность имеет одинаковую юридическую силу с согласием супруга на с недвижимостью.
Не нужно согласие и в том случае, если один из пары действует по доверенности, но в интересах третьей стороны, т.е. покупает недвижимость для родственника или знакомого. В этой ситуации человек с доверенностью – только посредник.
Всегда ли нужно согласие супруга при покупке недвижимости
Теоретически, денежные средства семьи находятся во владении обоих партнеров. Государство не контролирует то, как их тратят. При покупке бытовой техники или пакета молока никто не спрашивает, состоит ли человек в браке и дала ли жена разрешение на покупку.
Ситуация меняется, когда требуется зарегистрировать право собственности. Тогда нужно получить согласие от супруга на покупку недвижимости. Это требование статьи 35 СК РФ. А так как квартиру регистрируют в Росреестре, то согласие обязательно. Исключением станет ситуация, когда право раздельного владения квартирой закреплено в брачном договоре.
Можно ли дарить квартиру без согласия супруга
Краткий ответ – нет. Согласно ст. 35 СК РФ, продавец передает право собственности. Этот факт регистрируется в Росреестре. Без согласия второго партнера, сделка не будет заверена нотариально и окажется недействительной.
Что «думает» Росреестр о том, чтобы купить квартиру без согласия супруга
Среди документов, которые Росреестр затребует при регистрации сделки по купле продаже квартиры, есть:
- паспорта продавца и покупателя;
- договор, который они заключили;
- документы, подтверждающие право собственности продавца;
- нотариально заверенное согласие супруга / супруги.
Как видите, согласие супруги при покупке квартиры нужно, что подтверждает перечень документов. Строгих правил к оформлению согласия на покупку недвижимости нет. Но его обязательно нужно заверить у нотариуса в присутствии обоих супругов.
Рыночная практика
Попробовать оспорить сделку в суде может любая из сторон. Покупатели редко обращаются с этим. Со стороны продавца оспаривают факт продажи родственники, которые по закону могли претендовать на часть недвижимости. Это супруг, супруга или дети.
Если истец выигрывает дело, то для возврата квартиры достаточно внести запись в Росреестр и выселить покупателя с жилплощади при помощи судебных приставов. А покупателю придется труднее, особенно, если продавец уже потратил деньги. Суд обяжет продавца постепенно выплатить долг, но процесс может тянуться годами.
Поэтому юристы настаивают на том, чтобы стороны стремились максимально обезопасить себя. Если существует такой документ, как согласие на покупку недвижимости, то проще его получить заранее, чем потом оказаться в неприятной ситуации. Причем получить согласие стоит даже тогда, когда оно и не очень нужно. Вреда от этого не будет.
Нужно ли согласие от бывшего супруга
Нужно ли нотариальное согласие на покупку недвижимости от бывшего супруга? Оказывается, что нужно. Вопрос возникает от того, что больше трети семей, оформив развод, никак не оформляют раздел имущества. Партнер может проявить благородство, оставив все семье и детям. А затем передумать и подать на раздел имущества. Таких ситуаций до 15%.
Если за время, прошедшее между разводом и обращением супруга в суд, квартира будет продана, то партнер имеет высокий шанс оспорить результат сделки. Формально можно оспорить даже покупку квартиры на том основании, что раздела имущества не было и партнер или партнерша потратил их общие, не разделенные деньги. Это дает право требовать долю в приобретенном жилье.
Ипотека и согласие супруга на сделку
Надо ли согласие супруга на покупку квартиры в ипотеку? Банковские юристы тоже считают, что лучше «перебдеть», чем «недобдеть». Поэтому всегда требуют письменное, нотариально заверенное, согласие супруга или супруги. К тому же, ст. 7 Федерального закона об ипотеке прямо указывает на необходимость получить письменное согласие супруги при покупке недвижимости с оформлением ипотечного кредита.
Как оформить согласие супруга
Поскольку текст документа не описан ни в одном нормативном акте, то руководствуются правилами составления деловых документов. В согласии должно быть указано:
- кто дает согласие;
- кому;
- на какие действия;
- когда.
Можно даже записать адрес, по которому находится квартира или описать количество комнат, общий метраж, внутренний интерьер и т.д. Все это влияет на сумму и нужно для того, чтобы помочь суду определить стоимость имущества.
Можно указывать срок действия согласия супруга на приобретение недвижимости. По умолчанию документ считается бессрочным и многоразовым. Если предмет согласия указан, как «приобретение жилплощади», то можно купить и одну, и несколько квартир.
Для заключения согласия супруга на покупку недвижимости нужны:
- паспорт соглашающегося;
- брачный договор, если такой есть у пары;
- документ, подтверждающий семейный статус, т.е. свидетельство о браке или разводе;
- правоустанавливающие документы на квартиру, если речь идет о продаже.
Все документы приносят в оригинале. Если пара планирует взять квартиру в ипотеку, то нужно принести с собой договор, заключенный с банком.
Пошаговый алгоритм:
- 1Прийти к нотариусу с пакетом документов.
- 2Оплатить государственную пошлину.
- 3Оставить заявку. Нотариус самостоятельно подготовит текст согласия или возьмет готовый шаблон. Помогать нотариусу «шпаргалками» из интернета не нужно. Роль таких образцов повысить осведомленность граждан.
- 4Прийти в назначенное время для подписания. Прочитать внимательно предложенный текст. Если все устраивает, то поставить подпись.
- 5После чего нотариус заверит документ и отдаст второму супругу.
Стоимость заверения документа у нотариуса 1-2 тысячи рублей, в зависимости от прейскуранта.
Понравилась статья?