Сегодня лишь немногие операции с недвижимостью осуществляются без участия посредника. Как правило, такой третьей стороной выступает агентство или частный риэлтор – специалист, хорошо разбирающийся во всех тонкостях сделок с жильем.
Проверка риэлтора перед заключением с ним договора – очень важный шаг, ведь, к сожалению, и среди представителей этой профессии встречаются личности, превыше всего ставящие собственную выгоду, а не интересы клиента. Встреча с просто недобросовестным риэлтором в основном грозит только повышенными расходами, тогда как сотрудничество с явным мошенником может повлечь за собой гораздо большие неприятности.
Какие опасности могут исходить от недобросовестного риэлтора?
Проверка агентства недвижимости или риэлтора-одиночки на чистоту поможет лишь избежать откровенного мошенничества, но не устранит некоторые другие риски. Даже те специалисты, которые действуют в рамках закона, не всегда добросовестны по отношению к гражданам, обращающимися за их услугами.
Самая распространенная опасность, могущая подстерегать покупателей или продавцов недвижимости, – это сокрытие или искажение необходимой информации об объекте сделки. Зачастую проблемы, возникающие уже перед самим подписанием договора, касаются спорных вопросов в праве собственности. Мало кто из обывателей хорошо разбирается в таких нюансах, поэтому некоторые риэлторы, которым чужды понятия о профессиональной этике, пользуются незнанием клиентов. Например, сдаваемая внаем квартира может иметь нескольких владельцев, один из которых будет согласен впустить арендаторов, а второй – нет.
Почти всегда спорные операции с недвижимостью продиктованы желанием агента как можно скорее заключить сделку, чтобы сэкономить усилия, время, а также успеть получить прибыль до того момента, пока вскроется правда. С точки зрения закона, состава преступления в таких действиях нет, ведь риэлтор всегда может заявить, что недополучил необходимые данные. Таким образом, эта ситуация будет трактоваться как профессиональная халатность, что для самого агента грозит только потерей репутации.
Мошенничество агентства по недвижимости или частного риэлтора иногда выражается в самых разных действиях, вплоть до подделки документов. В таких случаях продавцом недвижимости может выступать недееспособный собственник или же лицо, вообще не имеющее отношения к данному объекту. Неудивительно, что клиент, которому не посчастливилось обратиться к такому посреднику, рискует потерять не только время, но и уплаченные в ходе сделки деньги. Предстоящие длительные судебные разбирательства в таких обстоятельствах – явление само собой разумеющееся.
Запомните! Такие действия со стороны риэлтора влекут за собой уголовную ответственность и подпадают под действие статьи 159 УК РФ. При подозрении, что агент по недвижимости – мошенник, следует незамедлительно обратиться в полицию.
Что должно насторожить клиента?
Для того, чтобы проверить риэлтора на честность, нужно знать, в каких, самых распространенных ситуациях, проявляется обман или скрытые мотивы. Первый момент касается вознаграждения, а точнее – предоплаты. Взаиморасчеты с риэлторами происходят или постфактум в виде установленного процента от сделки или фиксированной суммой, прописанной в договоре с учетом особенностей объекта сделки и других сопутствующих обстоятельств.
И в первом, и во втором случаях заказчик защищен от обмана со стороны риэлтора. Процентный расчет стимулирует посредника быстрее и выгоднее оформить сделку, например, продать квартиру подороже. При этом фиксированное вознаграждение всегда сопровождается целым списком обязанностей агента, утвержденными договором.
Просьба внести предоплату очень подозрительна, ведь она никогда не работает в интересах клиента, а искушение риэлтора отнестись к задаче спустя рукава будет слишком велико. То же самое касается и предложения произвести расчеты после заключения договора – есть риск, что в списке выполненных работ появятся неясные дополнительные пункты, увеличивающие сумму оплаты.
Второй момент, могущий поставить под сомнение надежность риэлтора, – это одновременное сотрудничество с обеими сторонами сделки. Некоторые агенты по недвижимости прибегают к нему для того, чтобы получить двойную комиссию или сделать одну из них скрытой. В других случаях при продаже жилья риэлторы могут предлагать бесплатное сопровождение сделки, но в это же время делать наценку стоимости объекта. Таким образом, фактически комиссию заплатит уже покупатель.
Подобным образом дело обстоит и со слишком низкими расценками. В подавляющем большинстве случаев клиенту придется иметь дело со скрытыми комиссиями и дополнительными услугами, за которые придется доплатить.
Важно! Если заказчиком услуг агента является продавец, оплачивать его услуги обязан именно он. Покупатель же, в свою очередь, должен вносить только ту сумму, которая зафиксирована в договоре купли-продажи. Требовать с него деньги сверх нее, объясняя это риэлторской комиссией, незаконно.
Нередко риэлторы прибегают и к импровизированным театральным постановкам с целью психологически воздействовать на клиента и заставить его принять поспешное, часто невыгодное, решение. Например, при просмотре квартиры для аренды одновременно с заказчиком могут появиться и другие претенденты, готовые снять жилье без торга и прямо сейчас. Расчет делается на то, что клиент не захочет упускать понравившийся ему вариант и согласится на начальную цену. В подавляющем большинстве случаев такие квартиросъемщики-конкуренты – подставные.
Еще одно распространенное ухищрение направлено уже на покупателей и призвано стимулировать их купить конкретную квартиру. Для этого риэлтором демонстрируются откровенно непривлекательные варианты жилья, к тому же по завышенной стоимости. На их фоне квартира, которую нужно реализовать, выглядит намного лучше и дешевле.
Будьте осторожны! Хотя такие театральные способы и не нарушают закон, все же они являются обманом клиента. Агент по недвижимости, допускающий подобные методы работы, с большой долей вероятности обманет и в других вещах.
Как проверить агентство недвижимости в реестре?
Один из наилучших способов, чтобы убедиться в добросовестности посредника, – проверить риэлтора в федеральном реестре. В нем содержится информация обо всех агентствах и частных специалистах, которые получили сертификат о наличии лицензии на подобный род деятельности.
Такая сертификация работы является добровольной, однако каждая дорожащая репутацией компания или юридическое лицо старается получить этот документ. В нем содержатся название агентства, дата получения или обновления лицензии, срок ее действия и индивидуально присвоенный номер.
Обратите внимание! Чем короче индивидуальный номер, тем раньше компания зарегистрировала свою деятельность. Тем агентства, которые по какой-то причине были лишены лицензии, а затем снова получили ее, присваивается новый номер наряду с начинающими. При регулярном продлении деятельности номер не изменяется.
Данные такого реестра, которые содержатся в гильдии риэлторов, находятся в свободном доступе. Любой желающий может открыть этот список и узнать всю информацию об интересующей его компании или частном специалисте. Для этого в специальной строке поиска следует ввести название агентства и город, в котором оно находится. Если компания или юридическое лицо имеет соответствующую аккредитацию, данные об этом появятся на экране вместе со списком всех сотрудников.
Не только лицензия агентства недвижимости имеет большое значение, но и его нахождение в гильдии риэлторов. Принадлежность к этому профессиональному сообществу значительно повышает статус и репутацию компании, хотя при этом растет и размер ее услуг. У гильдии существует собственный статус, нарушение правил которого грозит исключением. По этой причине агентства, добившиеся членства в ней, стараются выполнять свою работу как можно лучше.
Не забывайте! Наличие сертификата в офисе агентства по недвижимости еще не означает факта его аккредитации. Поскольку мало кто из обычных граждан в точности знает, как выглядит этот документ, его подделка – к сожалению, не такое и редкое явление. Окончательно прояснить информацию о риэлторе могут только данные соответствующего реестра.
На что обратить внимание при выборе риэлтора?
Существует несколько действенных способов, как проверить риэлтора при продаже квартиры или ее покупке. Если частный специалист или компания, занимающаяся сопровождением сделок с недвижимостью, уже выбраны, перед подписанием договора нужно поглубже поинтересоваться некоторыми моментами. К ним относятся:
- 1Отзывы прошлых клиентов. Интернет дает много возможностей для поиска нужных данных, и отзывы – один из наиболее информативных способов узнать о качестве предоставляемых услуг. Для этого следует использовать независимые сайты, чтобы избежать необъективной оценки деятельности того или иного риэлтора или заказных комментариев.
- 2Статус риэлтора. Компании и риэлторы одиночки, которые намерены работать долго и постоянно повышать уровень своего профессионализма, стараются получить сертификат с официальным одобрением своей деятельности. Для частных риэлторов его аналогом может служить свидетельство агента или брокера. Несерьезные представители этой профессии, как правило, пренебрегают такими сложностями.
- 3Стаж работы. Нельзя утверждать, что новички будут работать хуже, но некоторые тонкости работы приходят только с длительным опытом. Несмотря на то, что у молодых специалистов цены обычно ниже, все же по возможности следует отдать предпочтение тем из них, которые проработали на рынке от трех лет и более.
- 4Специализация агента. В этом смысле преимущество остается за компанией – в ней трудятся разные специалисты, берущие на себя узкие задачи: демонстрацию объектов, подготовку документов, проверку на юридическую чистоту и т.д. Справиться со всем этим объемом может только очень квалифицированный одиночка, но чаще всего риэлторы являются экспертами в чем-то одном. Таким образом, продавая квартиру, не стоит обращаться к тому из них, кто большую часть времени занимается арендой.
- 5Цена услуг. Ценообразование комиссии риэлторских услуг может быть очень сложным. Сегодня самые серьезные компании предпочитают вариант фиксированной суммы, которая оговаривается и утверждается на моменте подписания договора. Таким образом, клиент избавлен от риска получить в итоге счет, больше запланированного. Многие крупные агентства соблюдают в этом вопросе политику прозрачности и публикуют расценки на своем сайте.
- 6Клиентоориентированность. Это самая важная черта хорошего риэлтора, при которой он прислушивается ко всем пожеланиям клиента и действует исключительно в его интересах.