Как расторгнуть договор купли продажи квартиры?

Сомнения, можно ли расторгнуть договор купли-продажи, встречаются нередко, ведь не всегда сделки с недвижимым имуществом проходят гладко. Бывают ситуации, когда одна из сторон не хочет или не может исполнять взятые на себя обязательства до конца. В таком случае остается прекратить все имеющиеся договорные отношения, однако для них должны быть очень веские основания. 

Расторжение ДКП

Правила заключения и аннулирование сделки купли-продажи регулируются Гражданским кодексом РФ. Любой вид договора, а это относится и к ДКП, может быть расторгнут, если для этого есть серьезные причины. 

Если один из участников соглашения, в силу различных обстоятельств, не исполняет прописанные в нем обязанности, права второй стороны неизбежно нарушаются. Чтобы этого не произошло, предусмотрена процедура расторжения договора.

Сразу следует сказать, что есть два варианта аннулирования ДКП: 

• по согласию участников;
• в одностороннем порядке.

Они отличаются как по процедуре, так и по длительности. Первый способ считается предпочтительнее, ведь он позволяет прекратить договорные отношения в сжатые сроки с минимальными издержками. Ко второму прибегают, если другая сторона отказывается полюбовно расторгать соглашение.

Обратите внимание! Аннулирование ДКП и признание его недействительным – не одно и то же. В то время как основанием для его отмена является неисполнение взятых на себя обязательств, к признанию соглашения недействительным ведет нарушение закона. Правовые последствия в этих двух случаях тоже разные.

Основные причины отмены сделки купли-продажи

Отменить сделку с недвижимостью можно на законных основаниях по целому ряду причин. Чаще всего рассматриваются 3 варианта:

• покупатель нашел недостатки, о которых продавец умолчал в момент заключения договора;

• у покупателя внезапно изменились финансовые обстоятельства, что препятствует покупке;
• продавец передумал продавать.

Прежде всего, нужно помнить, что по согласованию сторон договор расторгается только в том случае, если ни одна из них не против этого, и взаимные претензии отсутствуют. Например, покупатель передумал брать именно эту квартиру, а продавец не имеет возражений, поскольку у него на примете появился другой кандидат на приобретение, который гарантированно купит и даст хорошую цену. Этот пример очень простой, но он хорошо отражает суть обоюдного желания участников сделки отменить ее.

Все намного сложнее, если действие ДКП прекращается по инициативе только одного участника. Для этого необходимо составить иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости, поскольку решить данный вопрос можно только через суд. Также для суда очень важны основания для отмены соглашения. Они будут отличаться, зависимо от того, какая именно сторона обратилась с иском.

Другие причины, по котором продавец может пойти на этот шаг:

1. 1

   Нарушение порядка оплаты. Под ним может подразумеваться как внесение неполной цены, о которой ранее договорились, несвоевременный платеж без предварительного согласования или даже полный отказ осуществлять оплату. Если по каким-то причинам стоимость квартиры меняется, то это должно быть зафиксировано в соглашении.
2. 2

   Отказ от принятия квартиры. В этом случае имеется в виду нежелание покупателя в оговоренный срок принять от продавца жилье, мотивы которого неясны.
3. 3

   Отказ окончательно регистрировать переход собственности. Если в договоре нет особого пункта, предусматривающего подобное развитие событий, такое поведение покупателя считается веской причиной для того, чтобы отозвать продажу квартиры.

Со стороны покупателя обстоятельства, в связи с которыми он может пойти в суд, будут немного иными: 

1. 1

   Квартира не была передана в оговоренное время, и продавец никак не объясняет свои мотивы.
2. 2

   Проблемы с выселением. Если собственник квартиры, а также другие ее жильцы, не хотят сниматься с регистрации и освобождать квартиру, покупатель может обратиться с иском.
3. 3

   Неудовлетворительное состояние квартиры. Данное основание имеет больше всего сложностей. Прежде всего, нужно точно определить, насколько серьезным является изъян жилья. Если его невозможно устранить, или жизнь в квартире является опасной, суд примет иск без лишних вопросов. Умышленное сокрытие недостатков продавцом обязательно потребуется доказать, поэтому описание квартиры в ДКП и тем более в акте приема-передачи должно быть максимально полным. Иногда хорошо замаскированные изъяны получается выявить не сразу. У нового собственника есть три года, чтобы попытаться через суд отменить договор, но подобные процессы, как правило, очень сложны.
4. 4

   Сокрытие обременений. Если владелец не поставил покупателя в известность, что квартира находится под арестом или в залоге, соглашение легко расторгнуть. Избежать подобного риска поможет обычная внимательность во время подписания документов.

Также суд может принять к сведению и некоторые другие, особые обстоятельства. К ним обычно относятся внешние причины, которые стороны предусмотреть не могли, а если бы могли, то не стали бы заключать сделку. Например, если квартира покупается в валюте, и произошло резкое повышение ее курса, и покупка станет очень невыгодной, разорвать сделку купли-продажи несложно на этом основании. 

Как расторгнуть зарегистрированный договор?

По закону договор приобретения недвижимости должен проходить регистрацию в государственных органах. После ее окончания он считается заключенным. Однако есть очень большая разница между понятиями заключенного и исполненного соглашения. Последний термин используется, когда стороны полностью выполнили свои обязательства, и право собственности официально перешло к покупателю

Если процедура перехода еще не завершена, участники договора могут обратиться в отделение Росреестра с заявлением об остановке процесса регистрации. На этом этапе разорвать договор проще всего, ведь пока еще он считается не вступившим в полную силу.

Ненамного сложнее, когда регистрация уже состоялась, переход права собственности начался, но расчет произведен пока не был. В такой ситуации сторонам сделки необходимо составить и подписать дополнительное соглашение о расторжении ДКП, а затем подать его в Росреестр. После это право собственности будут возвращено предыдущему хозяину.

Больше всего сложностей возникает, когда ДКП считается полностью исполненным. Отменить его каким-бы то ни было образом через Росреестр нельзя, шансы добиться своего есть только в суде.  Проще всего, если решение вернуть проданную квартиру обратно было принято обоюдно, заключить новый договор покупки, и недвижимость будет снова перерегистрирована. Для того, чтобы не платить налог по новому договору, достаточно предъявить старый ДКП и объяснить ситуацию.

Порядок расторжения ДКП по согласию

Условия расторжения договора купли-продажи квартиры по согласию участников сделки не включают такого требования, как непременное предоставление веских доказательств. Иными словами, стороны никому не обязаны объяснять, почему передумали доводить сделку до конца. Их мотивы могут быть совершенно разными: от снижения платежеспособности покупателя до необходимости продавца иметь данную квартиру в своем распоряжении. 

Основанием для того, чтобы ДКП утратил свою силу, является заключенное сторонами соглашение о его аннулировании. В него обязательно следует включить:

1. 1

   Данные сторон: реквизиты паспортов, адреса проживания и регистрации, номера телефонов.
2. 2

   Данные о ДКП: его реквизиты, дата подписания.
3. 3

   Информацию об объекте недвижимости: адрес, подробные характеристики. Желательно эти данные продублировать из аннулируемого ДКП во избежание ошибок.
4. 4

   Действия сторон после расторжения соглашения. В дополнительном документе нужно прописать порядок и сроки возврата денег, передачи недвижимого имущества обратно, неустойку или штрафные санкции, если они предусмотрены ранее.
5. 5

   Процедуру и срок, на протяжении которого условия дополнительного соглашения должны быть выполнены.

Важно! При аннулировании нотариально заверенного договора купли-продажи недвижимости любые изменения и дополнения к нему, в частности и отдельное соглашение расторжении ДКП, также необходимо заверять у нотариуса.

Аннулирование в судебном порядке

Любые, даже самые незначительные спорные ситуации или несогласие одной из сторон с отдельными пунктами дополнительного соглашения – это повод для обращения в судебные инстанции. Зависимо от основания расторжения договора купли-продажи недвижимости, иск может подать или продавец, или покупатель.

Запомните! В суд необходимо идти только тогда, когда исчерпаны все возможности для полюбовного досудебного урегулирования спора. Попытка досудебного урегулирования – это первое, чем поинтересуются судебные представители, и без ее подтверждения просто не примут иск. 

Первое, что нужно сделать, начиная процесс отмены ДКП, – отправить другой стороне письменное предложение аннулировать его с уведомлением о вручении. В случае отказа или игнорирования можно составлять исковое заявление. В нем следует указать:

1. 1

   Название судебной инстанции, в которую направляется иск.
2. 2

   Данные истца: Ф.И.О. реквизиты паспорта, адрес регистрации.
3. 3

   Данные ответчика: Ф.И.О., реквизиты паспорта, контактная информация.
4. 4

   Причину, по которой составляется иск об аннулировании договора.
5. 5

   Обстоятельства, в результате которых наступили такие причины.
6. 6

   Сформулированное требование: в данном случае – расторгнуть ДКП и возместить ущерб.
7. 7

   Дату, подпись.

Не забывайте! Озвучивать свои требования в исковом заявлении нужно как можно конкретнее, ведь суд удовлетворит только те из них, которые указаны в документе. Например, если была написана только просьба отменить ДКП, но отсутствовало упоминание о материальной компенсации и возвращении денег, суд не станет обязывать ответчика платить по данному конкретному иску.

К заявлению следует приложить:

1. 1

   ДКП, которые нужно аннулировать.
2. 2

   Копию предложения о досудебном урегулировании. Если от ответчика был ответ, нужно предоставить его, если нет – подать квитанцию о вручении заказного письма.
3. 3

   Документальные доказательства весомости причин для расторжения ДКП: чеки, заключения независимых специалистов, различные справки.

На протяжении пяти дней суд должен решить: открывать производство по данному иску или нет.  Когда будет назначена дата заседания, стороны получат об этом уведомление.

Что касается сроков, то отмена регистрации договора купли-продажи недвижимости в Росреестре занимает от пары недель, зависимо от того, насколько много документов находится на регистрации. Судебные же заседания могут продолжаться до полугода. 

После принятия судом решения удовлетворить иск оно вступает в силу в течение месяца.

Как обезопасить свои права?

Для того, чтобы возврат квартиры после покупки продавцу, если в этом возникла необходимость, был безболезненным процессом, стоит постараться сделать это полюбовно. В идеале к продаже или покупке недвижимости нужно подходить очень взвешенно и с твердыми намерениями. Сторонние обстоятельства, которые способны сорвать сделку, встречаются не так и часто.

Дополнительные гарантии защиты прав дают и максимально подробные пункты основного договора. В них стоит заранее прописать все возможные основания для расторжения ДКП, порядок досудебного урегулирования, возможные штрафы и неустойки. Предусмотреть абсолютно все нельзя, но, чем более обширной будет страховка в виде соответствующих пунктов соглашения, тем лучше. Срок расторжения договора купли-продажи недвижимости также стоит включить в посвященный этому раздел.

Самые распространенные причины обращения в суд со стороны продавцов – это проблемы с оплатой, покупателей – изъяны купленной квартире. Чтобы избежать подобных проблем, в первом случае стоит выбрать самую безопасную и удобную форму расчета: ячейку или аккредитив, а также по возможности избегать дробления оплаты на части. Во втором – тщательно осматривать квартиру, обращать внимание на мельчайшие нюансы, при возникновении подозрений – привлекать сторонних экспертов.

Составлять исковое заявление, если дело все же до него дошло, лучше с помощью юриста. Как специалист, он обратит внимание на кажущиеся неважными нюансы, которые впоследствии могут повредить истцу.