В мире банковского кредитования существует множество терминов. Одни являются юридическими понятиями. Их значение и применение регламентируется законом. Другие – понятия разговорной речи, такие как переплата за ипотеку. Что подразумевается под термином, сколько это и как взаимодействовать с переплатой по ипотеке – вопросы, интересные для потенциального заемщика.
Что такое переплата ипотеки
Прежде всего «переплата» — это не юридический термин. Поэтому в разных интернет-источниках встречаются разные трактовки. Самый авторитетный источник – Википедия трактует переплату, как сумму расходов, понесенных заемщиков в процессе погашения, исключая выплату основной суммы. Т. е. если сумма займа равна 1 млн руб., а проценты по нему – 10 тыс. руб., то последняя цифра – это переплата.
Однако Википедия не конкретизирует, кому конкретно платит заемщик – банку процентами по кредиту, страховой компании в размере страховки, независимому оценщику за составление акта стоимости квартиры. Отсюда и разные трактовки понятия «переплаты по ипотеке за 20 лет». Но в основном под этим рекомендуется считать сумму, уплаченную в качестве процентов за пользование кредитом.
Сколько переплачивают за ипотеку в среднем
Очевидно, что сумма по банковским процентам, величина не постоянная. Она зависит от:
- срока кредитования;
- размера первоначального взноса;
- других факторов.
Чем больше срок ипотеки, тем больше размер выплаты по процентам, а также – чем больше установленный по договору процент, тем больше сумма к оплате. Поэтому единого ответа на вопрос: «какая переплата по ипотеке за 20 лет», быть не может, но можно разобраться с тем, как уменьшить переплату по ипотеке.
Первоначальный взнос
Если выбрана ипотека без первоначального взноса, то это увеличивает срок, в течение которого заемщик погасит сумму и увеличивает риски банка. Поэтому финансовая организация выбирает один из двух путей:
- уменьшает сумму, которую даст взаймы;
- увеличивает проценты.
Чтобы не возмущаться, почему по ипотеке такая большая переплата, рекомендуется увеличить сумму взноса. Например, при ипотеке без первоначального взноса банк может дать кредит под 12% годовых, с первоначальным взносом 15% – кредитовать клиента под 10% годовых, а с начальным взносом в 50% – дать ипотеку под 7%. Очевидно, что самой невыгодной для потенциального заемщика сделкой будет первый вариант. Подсчитать, сколько будет переплата по ипотеке в каждом из случаев, несложно.
Процентная ставка
Процентная ставка – основной элемент, определяющий сколько переплачивать за ипотеку – 5%, 10% или 15%. В государственных льготных программах она четко фиксированная. Например, ипотека с господдержкой под 6,5% годовых или ипотека для молодых семей под 8,5%. В остальных случаях размер ставки зависит от дохода заемщика. Одному человеку банк одобрит кредит под 7%, а другому под 10%.
Чтобы выбрать лучшую процентную ставку, рекомендуется посмотреть начальные условия банков и выбрать тот, который предлагает меньшую процентную ставку. Снижению ставки в конкретном банке способствует:
- увеличение размера первоначального взноса;
- увеличение размера вашего дохода за счет привлечения созаемщиков (жены/мужа или родителей);
- предоставление дополнительного залога – например, другой квартиры или загородного дома.
- Условия изменения процентной ставки можно обсудить с менеджером банка.
Срок кредитования
Самый простой расчетный параметр – срок кредитования. Если кредит взят под 10% годовых, то с каждый последующим годом заемщик выкладывает лишние 10% от суммы кредита. В среднем ипотеку берут на 7-10 лет.
Но переплата за ипотеку не единственная проблема. Даже если человек не живет в квартире, то внутридомовые коммуникации – система канализации, электропроводка и т.д. –все равно изнашиваются. Больше всего на них влияет влажность. Поэтому стоимость квартиры через 20 лет будет неизбежно меньше той цены, которая за нее уплачена. Независимо от того, сколько вы переплатите за ипотеку на самом деле, это всегда невыгодно.
Размер ипотеки
Сумма, которую банк готов выдать клиенту, зависит от его дохода. Допустим, человек получает зарплату в 50 000 рублей в месяц. Тогда его доход за 12 месяцев составит 600 000 руб.
В европейских банках считается, что человек может безболезненно для себя погашать сумму, равную 30% его дохода, но в России встречаются кредиты, из которых следует, что клиент на погашение кредита отдает 40-50% дохода. Это неудобно, так как при внезапном изменении уровня дохода, заемщик оказывается в сложном положении, но это не запрещено законом.
Если кредит берется на 10 лет, то большинство банков будут готовы выдать российскому заемщику 2-3 млн руб. При увеличении срока кредитования, например, до 20 лет, можно рассчитывать на большую сумму займа, но тогда придется больше переплачивать по ипотеке.
Как считать переплату по ипотеке
Вариант 1. Использовать кредитный калькулятор банка. Меняя одни параметры, вы автоматически меняете другие, что позволяет сориентироваться в том, какой вариант выгоднее, не производя самостоятельных расчетов.
Вариант 2. Рассчитать приблизительную сумму самостоятельно. Рассматривайте ее как 2 отдельных числа:
- Первое – сумма, взятая у банка. Допустим 1 млн руб. на 12 месяцев. Разделив первое число на второе, получите тело кредита – 83333 руб. в месяц.
- Вторая величина – процентная ставка. Например, 8% годовых. Обратите внимание, что вы НЕ прибавляете 8% к 83333 руб. каждый месяц. Делите 8% на 12 месяцев и прибавьте к каждому месяцу эту сумму. 8/12=0,66%. 83333*0,0066=549,99 руб. Т.е. 549,99 + 83333. Итого в месяц: 83883 руб.
Это приблизительный расчет, как рассчитывать переплату за ипотеку, на который ориентируется клиент. Банк может:
- начислять проценты в начале или в конце периода;
- начислять на постоянную базу или только на остаток вашего долга;
- сначала предъявить к оплате проценты, а потом забирать тело кредита или брать ежемесячно и тело кредита, и проценты.
Поэтому формула, лежащая внутри банковского калькулятора, у каждого банка своя. Среднеарифметический расчет всего лишь позволяет понять, с каким банком выгоднее сотрудничать.