Как выбрать квартиру в новостройке: что нужно учитывать покупателю

Принятие решения о выборе квартиры – пожалуй, одно из самых важных в жизни. Легко выбор дается тем, кто практичен и правильно расставляет приоритеты в своих потребностях. Остальным помогут советы экспертов о том, как выбрать новостройку для покупки квартиры.

Определяем цель покупки

Прежде, чем выбирать квартиру в новостройке, определяют главную цель покупки. Это будет:

• жилье для проживания одного члена семьи (например, студента, приехавшего в другой город на обучение);
• жилье с целью улучшить условия проживания (квартира большей площади, с большим количеством комнат, удобств);
• жилье как объект для вложение денег (квартира для дальнейшей сдачи в аренду либо продажи). 

Цель, в свою очередь, влияет на выбор местоположения нового жилья.

Выбор удобного расположения новостройки 

Для большинства людей слово «местоположение» означает выбрать новостройку, которая расположена рядом с местом работы или учебным заведением, которое посещает будущий владелец. «Удобный» – термин относительный и расплывчатый. Для одного это возможность добраться до работы за 10 минут неспешной ходьбы, для другого – наличие магазинов и развлекательных заведений рядом с новостройкой. Поэтому, решая вопрос о том, какую выбрать новостройку, стоит четко определиться, что именно для вас означает «удобно»:

• расстояние до работы;
• близость к дому друзей или родственников;
• продуктовые магазины рядом с домом;
• банкоматы;
• хорошие детские сады и школы;
• фитнес-центр;
• любимые кафе и рестораны;
• близость к достопримечательностям.

Как далеко могут уезжать члены семьи и каким видом транспорта можно добраться до нужного места? 

Выбирая, в какой новостройке купить квартиру, важно учитывать и возрастные изменения. Большинство покупателей – люди, которым исполнилось 30-40 лет. Представьте себе состояние здоровья жильцов через 20-30 лет. Речь не только о местоположении поликлиники. Продолжительная поездка до городского рынка, где покупают свежие продукты для семьи, также со временем может стать затруднительной.  Существуют и другие переменные местоположения, которые учитывают, когда выбирают новую квартиру. 

При выборе стараются учесть все моменты. Можно выписать их на отдельный лист бумаги, а затем оценить важность в приоритетном порядке.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке по цене

Прежде всего речь идет, конечно, о стоимости квартиры. Но также стоит учесть и коммунальные платежи. 

Ограниченность доходов россиян ведет к тому, что значительный процент жилья в новостройках покупают в ипотеку или в кредит. После покупки часть своего ежемесячного дохода вы будете тратить на выполнение кредитных обязательств, еще часть – на оплату коммунальных платежей. Помимо базовых расходов (вода, свет, газ) у семьи могут появиться и другие расходы: оплата интернет-услуг, парковки, кабельного телевидения и т.д. Чтобы выбрать новостройку правильно, лучше заранее подсчитать, сколько это будет стоить вместе. 

Эксперты по недвижимости советуют не покупать квартиры, если затраты на её содержание превысят 30% ежемесячного дохода семьи. Считается, что 30% – это тот порог, который позволяет жить, не экономя на питании и развлечениях. Если правильно выбрать новостройку, то семья сможет благополучно пережить чрезвычайную ситуацию (внеплановые крупные затраты или уменьшение дохода). 

Можно ли сэкономить на цене, когда выбираете жилой комплекс? Конечно. Выбирая, в какой новостройке лучше купить квартиру, учитывают три фактора:

1. 1

   Минимальная цена. На этапе, когда застройщиком построены 30% дома, цена на квартиры минимальна. Возведение многоэтажного здания требует значительных финансовых затрат, и не все строители способны построить дом без заемных средств, в т. ч. без денег дольщиков. Поэтому на начальном этапе строительства цены всегда ниже, чем в конце. 
2. 2

   Предоплата. Строители готовы дать покупателю значительную скидку, если он выбрал квартиру от застройщика и внес сразу всю сумму. т.е. 100%.
3. 3

   Акции. Если квартиры продаются плохо, то застройщики начинают проводить акции, предлагая скидки. Но прежде, чем реагировать на крайне заманчивое акционное предложение, стоит проверить надежность строительной компании.

Тип здания

Определившись с бюджетом, переходите к выбору типа дома. Современный жилой дом может быть:

• кирпичным или блочным;
• панельным;
• монолитным.

Кирпичные строятся дольше всего. Требуют более значительных затрат человеко-часов, поэтому стоят дороже. Панельные (включая советские панельные дома) – это возведение дома из железобетонных панелей – быстро и вполне бюджетно. Монолитное строительство означает, что дом отлили из бетонной смеси. Небоскребы – это монолитные дома, в которых для придания прочности конструкции использован стальной каркас. Способность удерживать тепло или защищать жителей от звуков у каждого типа дома своя. Поэтому рекомендуется узнать больше о каждом их них, чтобы выбрать квартиру для покупки в новостройке. 

Выбор этажа

Если вы выбрали жилой комплекс при покупке квартиры, то важно учесть этажность дома при выборе квартиры. Представьте, что человеку 50 лет, ему нужно подняться на 10 этаж, но лифт не работает. Хорошие этажи в новостройках те, куда можно без проблем добраться без лифта. 

Этажность влияет и на стоимость жилья. Так, квартиры на нижних и верхних этажах стоят на 3-5% дешевле, чем на средних. Причина в привычках, унаследованных из советского строительства. Квартира нижнего этажа соседствовала с подвалом, откуда в квартиру добирались сырость, запахи, насекомые. А квартиры верхнего этажа страдали от сырости, проникающей в жилье через стыки плит с крыши вместе с дождем и снегом. 

Но в современной новостройке нижний этаж занимают магазины, салоны красоты, офисные помещения (нотариусы, адвокаты), стоматологические кабинеты. Поэтому тех недостатков, которые существовали раньше, уже нет. Нижние этажи рекомендуют покупать семьям с маленькими детьми и пожилым людям. 

Если вы хотите выбрать квартиру в новостройке на верхнем этаже, то гарантировать отсутствие сырости трудно. Но потенциальный покупатель может выяснить, какие дома построил этот застройщик 5-10 лет назад в городе и поехать посмотреть состояние такого дома, в т. ч. верхних этажей. Отсутствие потеков на стенах и запаха сырости говорит в пользу покупки квартиры на верхнем этаже у выбранной строительной компании.

Принимая решение о выборе этажа при покупке квартиры в новостройке, учитывайте все факторы:

• многоэтажное высотное строительство или среднеэтажное;
• монолитный или панельный;
• квартира или таунхаус;
• какой вид из окна;
• на какой этаж вам легко подниматься.

Составьте список приоритетов. Пронумеруйте их в порядке важности. Помните, что компромисс является частью каждого решения, и от некоторых элементов будет легче отказаться, чем от других, когда стараетесь правильно выбрать новостройку для жилья. 

Класс новостройки

Сегодня у покупателей есть широкий выбор вариантов, чтобы выбрать новостройку в Москве от застройщика. Это жилье:

• эконом-класса;
• комфорт-класса;
• бизнес или элит-класса. 

Они отличаются планировками квартир, размерами комнат, элементами инфраструктуры в здании и рядом с ним. Класс новостройки также влияет на цену квартиры.

Когда подбирают квартиру в новостройке, начинают с рассмотрения самых простых вариантов. Квартиры эконом-класса – это жилье, построенное по типовому проекту. Планировка квартир в нем тоже типовая. Т.е. однокомнатная квартира на первом этаже точно такая же, как квартира на втором или пятом этажах. Одинаковость позволяет застройщику снизить затраты при строительстве. 

Жилой комплекс бизнес-класса включает больше планировок квартир. Также покупателям на выбор предложат выбрать планировку квартиры в новостройке, а также купить квартиру с обычной отделкой, дизайнерской или по индивидуальному проекту заказчика. Все это увеличивает стоимость квартиры. В цене элитной недвижимости учтут и расположение новостройки в элитном районе города, вид из окна и возможность созерцать городские достопримечательности из окон и т.д. 

Выбор надежной строительной компании 

Определившись с тем, в каком районе покупать квартиру и какой тип дома нужен, стоит перейти к анализу застройщиков. В каждом большом городе работает до 10 строительных компаний. Некоторые строят по 1-2 жилому комплексу в год. Другие строят реже. Например, один ЖК в 2-3 года. Прямо сейчас в выбранном районе кто-то ведет строительство. На эти компании и нужно обратить внимание, если выбираете новостройку или квартиру в Москве или другом городе.

На сайте выбранной компании узнают, сколько лет застройщик работает на рынке, о его опыте строительства и ввода домов в эксплуатацию. Там же перечисляются новостройки, которые строятся застройщиком в настоящий момент. 

Также строительные компании объединены в разные базы данных. Например, в Единой базе застройщиков указываются объемы строительства, количество сданных в эксплуатацию ЖК, количество строящихся домов и квартир в них. 

Перед тем как купить квартиру в строящемся доме, важно проверить разрешение на строительство. Документы доступны на официальном сайте застройщика. Это:

• лицензия, которая подтверждает право вести строительные работы;
• правоустанавливающие документы на участок, где идет стройка;
• разрешение на строительство дома. 

Проверка финансовой информации тоже не будет лишней, чтобы выяснить какие новостройки лучше покупать. Так, в строке баланса «Прибыль / убыток» за отчетный период должна стоять положительная цифра. Отсутствие динамики роста между текущим и предыдущим отчетным периодом должна настораживать. А от убыточной строительной компании трудно ожидать завершения новостройки. Строка «Выручка за отчетный период» в балансе показывает насколько обеспечен застройщик, чтобы продолжать строительство. В строке «Величина чистых активов» вы видите средства, на которые дольщики могут рассчитывать в случае банкротства застройщика.

Судебная активность – еще один параметр, на который обращают внимание, когда ищут квартиру в новостройке для покупки. В картотеке арбитражных дел имеется информация обо всех делах, которые ведет застройщик. Это иски, поданные дольщиками, претензии кредиторов, тяжбы с подрядчиками. Наличие тяжб с кредиторами о погашении задолженности должно настораживать.

Кроме того, у строительной компании на сайт выведены веб-камеры со строительных площадок. Они позволяют дольщикам следить за ходом строительства. Если, просматривая картинку, потенциальный покупатель не видит активности и изменений в строительстве, то возникают сомнения в том, что дом будет сдан в срок. Те, у кого не выведены веб камеры, должны выкладывать фото с места строительства. Это делают регулярно, не реже одного раза в месяц. Также потенциальные покупатели просматривают информацию в городских соцсетях и читают отзывы тех, кто уже купил квартиру у этой компании. 

Расположение квартиры

Покупая квартиру люди стараются учесть не только вид из окна, но и количество света, попадающего в помещение. Направление окон на юг считается лучшим с точки зрения микроклимата. Воздух внутри прогревает солнце, независимо от того, какие стеклопакеты установлены в окнах. В комнатах, окна которых выходят на север, значительно холоднее. 

Учитывайте и недостатки направлений. «Окна на юг» означает ускоренное выгорание обоев и обивки мебели под влиянием солнечного света. Кроме того, прямые солнечные лучи могут оказаться настолько яркими, что жильцы вынуждены закрывать окна шторами большую часть дня. «Окна на север» считаются лучшими для художников. Равномерное освещение в течении дня не перенапрягает глаза. Людям, которые много работают за компьютером тоже важно учесть интенсивность освещения. 

Если окна выходят на восток, то человеку обеспечено солнце в первой половине дня. Это нравится тем, кто рано встает. «Окна на запад» гарантируют солнечное освещение во второй половине дня и нравится тем, кто любит наблюдать закаты.

Выбор конфигурации квартиры

Планировка также важна для вашего жилища. Когда выбирают, какую квартиру купить в новостройке, то кажется, что потом вы пригласите дизайнера и он исправит недостатки. Дизайнер действительно может поставить в длинный коридор журнальный столик с подвесным креслом и назвать это «местом для отдыха». Но затемнение в коридоре не позволит насладиться отдыхом в нем. И по факту, помещение остается неиспользуемой зоной в 99% времени. А ведь покупатель за него заплатил круглую сумму. 

Еще одна причина для вдумчивого подхода – дополнительные расходы. Если выяснится, что в комнату, которую планировали сделать спальней, невозможно вставить обычный спальный гарнитур, то владелец квартиры сможет заказать мебель по индивидуальным размерам, но это увеличит его расходы. Поэтому лучше смотреть на цифры, обозначающие метраж, осознанно. 

Что смотреть в первую очередь:

1. 1

   Метраж каждой комнаты. Не поленитесь посмотреть типичные размеры мебели, которую планируете поставить в комнату.
2. 2

   Форма. К классическому квадрату вопросов нет, но чем больше вытянут прямоугольник, тем темнее в той части комнаты, которая удалена от окна. Особое внимание уделите расстановке мебели в комнате нестандартной формы.
3. 3

   Возможность перепланировки. Внутри квартир в монолитных домах нет несущих стен, поэтому владелец сможет перепланировать помещения при необходимости. А вот перепланировку в панельных домах выполняют только по согласованию с архитектурным бюро города. 
4. 4

   Запросы жителей квартиры. Те, кто вырос в панельном доме советской постройки привыкли к тому, что комната больших размеров – это гостиная. Та, что меньше – спальня. Дизайнеры советуют начать с анализа потребностей. У вас много друзей и вы часто встречаетесь? Для этого нужна большая комната. Тому, кто работает на дому, например, занят пошивом одежды, может потребоваться самая большая комната под домашний офис. 

Таким образом, квартира – это не просто 1/2/3 комнаты. Это сумма помещений, будущее использование которых покупатель продумал заранее. Такой подход поможет понять, какую лучше выбрать квартиру в новостройке. 

Оптимальный метраж комнат

Просторные комнаты выглядят выигрышно в момент продажи новостройки покупателю, и даже позволяют увеличить сумму, за которую предлагается купить квартиру. Поэтому часть покупателей старается сэкономить. Они рассуждают так: «Большую комнату выделяем под гостиную, а для спальни хватит вот этой маленькой». В результате в спальню едва помещается кровать. Между ней и стенами остается минимальное расстояние. 

Оставляйте минимум 1 метр свободного пространства от предмета меблировки. Тогда оптимальная площадь спальни получится – 12 кв. м. Гостиная, в которой планируют вдвоем смотреть телевизор по вечерам – 10-12 кв. м.  Если любите принимать гостей, то 26-35 кв. м. Кухня – 9-10 кв. м. Если кухня объединена с гостиной, то 20 кв. м. Если на кухне только готовят, но не планируют обедать и ужинать, то достаточно 7 кв. м.

Частые ошибки при выборе квартиры в новостройке

Главная ошибка покупателя – эмоции. Существуют люди-лидеры. Но большинство граждан – ведомые. При должном напоре со стороны риелтора их легко убедить в том, что перед ними «лучшая в мире квартира». Природное обаяние риелтора и ваша вежливость могут сыграть плохую шутку с покупателем. Поэтому помните главное правило: «Доверяй, но проверяй!». Если на покупателя давят, побуждая принять решение прямо сейчас, значит лучше отказаться от покупки. Изучайте информацию дома в спокойной форме. Советуйтесь с родственниками, специалистами. В городе остается достаточно новостроек, а в них достаточно квартир, чтобы понимать, что опоздать с покупкой в XXI веке просто невозможно.