Журнал Кайли взял интервью у директора агенства недвижимости Гелиос и узнал, какие нюансы ждут человека при выборе квартиры в новостройке и какие схемы используют застройщики, чтобы получить деньги покупателей.
Добрый день. Перед тем, как перейти непосредственно к теме интервью, расскажите немного о себе. Как вас зовут? Где работаете? Сколько лет в профессии?
Здравствуйте, меня зовут Сямичева Оксана. В профессии я больше 10 лет. По образованию юрист, но из-за семейных обстоятельств мне нужен был свободный график работы, поэтому решила заняться недвижимостью. На начальном этапе карьеры 3 года работала юрисконсультом на новостройках у застройщика, поэтому по новостройкам знаю, наверное, всё и даже больше. Знаю не только со стороны покупателей, а именно со стороны застройщиков: где какие подводные камни; какие хитрости они придумали, чтобы продавать квартиры дороже. И сейчас, находясь на стороне покупателей, я вижу все уловки и помогаю. Работаю также и на вторичном рынке, но специализируюсь на новостройках.
Ваше юридическое образование помогает вам и в жизни и в работе?
Да. Я считаю, что хотя бы среднее юридическое образование у риелтора должно быть, потому что законодательство меняется каждый день. Чем меньше люди будут ходить по судам, тем лучше.
Предположим, что человек захотел купить квартиру на первичном рынке. На что ему стоит обратить внимание при выборе новостройки?
В первую очередь посмотрите информацию по застройщику, законно работает или нет. Мошеннических схем остается очень много, и несмотря на инициативы законодательства (например ввод эскроу-счетов), человек рискует остаться без денег и без квартиры.
Изучите документы застройщика. В интернете есть хорошие сайты, например Домклик. Застройщик, который есть на домклике, это на 99.9% застройщик надежный, потому что Сбербанк не дает аккредитацию всем подряд. Он тщательно проверяет документацию, прежде чем начать работать с этим застройщиком. Это вот то, что доступно даже простому обывателю. Риэлторам доступны другие сайты, на которых размещают информацию об аккредитации застройщика и как они строят по земельным участкам. Например однажды в Ярославле застройщик арендовал землю на 1 год, а дом на нем планировал построить за 2 года. Это должно сразу настораживать.
Смотрите отзывы. Если у застройщика это не первый дом, в интернете можно найти личное мнение жильцов в предыдущих стройках. Люди общаются, создают группы в соцсетях, где пишут о слышимости, по воде, по отоплению — о таких моментах, которые не видны при приемке.
Изучите документы застройщика. В интернете есть хорошие сайты, например Домклик. Застройщик, который есть на домклике, это на 99.9% застройщик надежный, потому что Сбербанк не дает аккредитацию всем подряд. Он тщательно проверяет документацию, прежде чем начать работать с этим застройщиком. Это вот то, что доступно даже простому обывателю. Риэлторам доступны другие сайты, на которых размещают информацию об аккредитации застройщика и как они строят по земельным участкам. Например однажды в Ярославле застройщик арендовал землю на 1 год, а дом на нем планировал построить за 2 года. Это должно сразу настораживать.
Смотрите отзывы. Если у застройщика это не первый дом, в интернете можно найти личное мнение жильцов в предыдущих стройках. Люди общаются, создают группы в соцсетях, где пишут о слышимости, по воде, по отоплению — о таких моментах, которые не видны при приемке.
Очень удобно, что сейчас в интернете можно все посмотреть.
Ну это круто, да, раньше было сложнее. Плюс в том, что риелтор знает уже эту информацию и сориентирует, какая стройка хорошая, какая плохая. Если застройщик продает конкретно свой дом, который он строит, то риелтор знает плюсы и минусы всех строек и дает клиенту выбор.
Помимо застройщика, на какие еще факторы стоит обратить внимание? На инфраструктуру, на район в целом?
Стройки проходят, в основном, в новых районах. Точечная застройка редко ведется в центре города, так как это не очень удобно (окна новостройки, например, могут выходить на окна другого здания). А где большие жилые комплексы — это новые удаленные районы, пригород. Инфраструктура там со временем налаживается. Однако будьте готовы к тому, что, выбирая новостройку в большом жилом комплексе, будут проблемы с дорогами, школами, детскими садами. Но это все строится, так как предусмотрено генпланом. Вопрос только во времени: все будет, но когда?
Вы еще упомянули эскроу-счета. То есть они изначально были созданы, чтобы у дольщика была какая-то надежность, что его деньги лежат в банке, пока строительство не закончится. А как застройщики научились обходить этот момент?
Есть застройщики в Ярославле, с которыми мы, естественно, не работаем. Они просят людей переводить деньги не на счета, а отдавать наличными. То есть вы вносите деньги, заключаете договор инвестирования, и когда дом построится, то застройщик “оформит” на вас квартиру. Тут риски огромные, так как дом может не достроится, и застройщик получит соответствующую репутацию. Чем больше город, тем больше таких схем.
Незнающие люди попадаются на эту уловку?
Они соглашаются да, потому что по таким схемам квартиры продаются в разы дешевле. То есть если обычно на рынке однокомнатная квартира стоит, допустим, 3 млн., то по такой схеме квартиру предлагают за 2 млн. И люди берут кредиты и заключают эти договоры инвестирования.
Давайте вернемся к новостройкам. Мы выбрали дом, теперь выбираем квартиру. На что стоит обратить внимание?
Первый вопрос, который я задаю: кто будет жить в квартире?
Люди среднего возраста, молодежь, бабушки или дедушки. От этого зависит метраж квартиры, направление сторон света (север, юг) и другие нюансы. Проверьте также:
Срок сдачи дома
Для своих клиентов я всегда выбираю оптимальный вариант. Если люди, допустим, снимают квартиру, то подойдет новостройка с ближайшей сдачей через месяц-два, чтобы не пришлось долго одновременно выплачивать ипотеку и платить аренду. Если люди могут подождать, то есть они живут в своей квартире и могут платить ипотеку, то выбираем вариант подешевле, но срок сдачи дома будет год-два.
Материал
Я знаю, что в Вологде еще строят из кирпича, а дальше на юг строят монолитки, тут особо выбирать не приходится. Кирпичных домов мало, но кирпич - это конечно, классика, круче, наверное, ничего не придумано. Но монолитки - это дома нового поколения. Ничего плохого про них сказать нельзя, потому что не отследить срок годности этих домов, так как нет таких, которые простояли 25-30 лет.
Слышимость
Слышимость в новостройках страдает даже в кирпичных домах. Покупателям сложно отследить, как сделана звукоизоляция, поэтому это все остается на совести строителей.
Отделку
Проверяем по договору долевого участия. В ДДУ от застройщиков прописано все, что будет в квартире, когда вы ее получите. Оценивайте свои силы: хотите делать ремонт, или хочется взять чемодан и зайти в уже готовую квартиру?
Люди среднего возраста, молодежь, бабушки или дедушки. От этого зависит метраж квартиры, направление сторон света (север, юг) и другие нюансы. Проверьте также:
Срок сдачи дома
Для своих клиентов я всегда выбираю оптимальный вариант. Если люди, допустим, снимают квартиру, то подойдет новостройка с ближайшей сдачей через месяц-два, чтобы не пришлось долго одновременно выплачивать ипотеку и платить аренду. Если люди могут подождать, то есть они живут в своей квартире и могут платить ипотеку, то выбираем вариант подешевле, но срок сдачи дома будет год-два.
Материал
Я знаю, что в Вологде еще строят из кирпича, а дальше на юг строят монолитки, тут особо выбирать не приходится. Кирпичных домов мало, но кирпич - это конечно, классика, круче, наверное, ничего не придумано. Но монолитки - это дома нового поколения. Ничего плохого про них сказать нельзя, потому что не отследить срок годности этих домов, так как нет таких, которые простояли 25-30 лет.
Слышимость
Слышимость в новостройках страдает даже в кирпичных домах. Покупателям сложно отследить, как сделана звукоизоляция, поэтому это все остается на совести строителей.
Отделку
Проверяем по договору долевого участия. В ДДУ от застройщиков прописано все, что будет в квартире, когда вы ее получите. Оценивайте свои силы: хотите делать ремонт, или хочется взять чемодан и зайти в уже готовую квартиру?
Представим ситуацию: мать с двумя маленькими детьми хочет купить квартиру в новостройке. Какая им подойдет?
Либо евро-однушка, то есть большая комната и большая кухня, либо это, все-таки, двухкомнатная квартира, чтобы организовать детскую, себе комнату и кухню. Окна, желательно, чтобы выходили во двор, чтобы контролировать ребенка. Сейчас большинство застройщиков делает двор без машин, по крайней мере в Ярославле. Во дворах нет парковок и это круто, так как машины не заезжают и исключаются травмоопасные моменты. Дворы оборудуют детскими и спортивными площадками. То есть выпускаешь ребенка, и спокойно из окошечка видишь, как он гуляет и чем он там занимается.
Дальше посмотрела бы, наверное, близость детских садов и школ по месторасположению и доступности, а, именно, как ребенок будет добираться и какие дороги будет переходить.
Матери с двумя детками порекомендовала бы квартиру с отделкой, чтобы не пришлось нанимать бригады и тратить нервы, контролируя качество ремонта. То есть взять чемодан и сразу заехать. Причем, для семей с детьми есть специальные госпрограммы: семейная ипотека со ставкой около 5%, господдержка, и многие застройщики предлагают ипотеку под 0.01 % с дотацией. Застройщик доплачивает банку, и человек берет ипотеку под 0.01%. Это даже не ипотека, а рассрочка получается.
Дальше посмотрела бы, наверное, близость детских садов и школ по месторасположению и доступности, а, именно, как ребенок будет добираться и какие дороги будет переходить.
Матери с двумя детками порекомендовала бы квартиру с отделкой, чтобы не пришлось нанимать бригады и тратить нервы, контролируя качество ремонта. То есть взять чемодан и сразу заехать. Причем, для семей с детьми есть специальные госпрограммы: семейная ипотека со ставкой около 5%, господдержка, и многие застройщики предлагают ипотеку под 0.01 % с дотацией. Застройщик доплачивает банку, и человек берет ипотеку под 0.01%. Это даже не ипотека, а рассрочка получается.
Такая ипотека распространяется обычно на конкретные квартиры?
Да. Застройщики, которые работают по этой программе, не собираются уходить с рынка. Они проверенные, надежные и готовы компенсировать людям какую-то стоимость квартиры.
Мы выбрали новостройку, выбрали квартиру и какие этапы сделки теперь нас ждут при покупке квартиры в новостройке в ипотеку?
Подписание договора. Если приобретаете квартиру от застройщика, то основной договор, который будут подписывать стороны - это договор долевого участия (ДДУ). В банке, который выдает ипотеку, подписываем ДДУ и кредитный договор. Также банк проводит электронную регистрацию права собственности, поэтому ни в МФЦ никуда ходить не надо. Затем все документы отправляются в Росреестр а потом, зарегистрированные, на почту. Дальше сидим ждем, когда сдастся дом.
Приемка квартиры. Самое интересное начинается после того, как дом сдадут в эксплуатацию. Мало того, что квартиру надо принять и подписать акт приема-передачи, надо еще сделать оценку квартиры и застраховать ее. Так как это ипотека, то страховка не делается на этапе заключения договора, а делается уже после.
Получение права собственности. Затем все документы относим в банк и получаем право собственности. То есть до момента сдачи дома права собственности на квартиру нет.
Приемка квартиры. Самое интересное начинается после того, как дом сдадут в эксплуатацию. Мало того, что квартиру надо принять и подписать акт приема-передачи, надо еще сделать оценку квартиры и застраховать ее. Так как это ипотека, то страховка не делается на этапе заключения договора, а делается уже после.
Получение права собственности. Затем все документы относим в банк и получаем право собственности. То есть до момента сдачи дома права собственности на квартиру нет.
Получается, заключительный этап - это получение права собственности, и после уже идет выдача ключей и человек уже может проживать в квартире?
Да, верно
И как бы вы посоветовали все-таки покупать квартиру, самому или с риэлтором?
В любом случае застройщик играет на своей стороне поля, предлагая только свои квартиры. Он не будет предлагать соседний жилой комплекс, даже если тот лучше. Застройщик предлагает, в первую очередь, квартиры, которые пользуются меньшим спросом. Риелтор всегда играет на стороне покупателей, то есть он сравнивает несколько жилых комплексов. В одном жилом комплексе он сравнивает планировки всех квартир и предлагает оптимальный вариант. Застройщики также заключают договоры с риелторами и предоставляют хорошие скидки, когда риэлторы приводят покупателей. То есть через риэлтора можно получить скидку, которую вы не получите сами.
Стоит ли сейчас покупать квартиру или лучше подождать, когда ставки упадут?
Мой прогноз такой: даже если процентные ставки будут падать, то вряд ли больше, чем на один процент. Если есть необходимость покупать квартиру, ее надо покупать сейчас, потому что цены на квартиры в новостройках быстро растут. А вторичный рынок в Ярославле сейчас падает ощутимо. С авито приходят каждый день оповещалки, что квартира стала на 30-70 тысяч дешевле. Новостройки так падать не будут, в любом случае они дорожают. Чем ближе к сдаче дом, тем дороже становится квартира.
Не рекомендую покупать на этапе фундамента, потому что 1,5-2 года — это довольно большой срок и неизвестно, что случится в государстве за это время. Лучше брать, когда до сдачи дома остается максимум год. И обязательно читать ДДУ, потому что в рекламе застройщик не всегда указывает реальный срок сдачи. То есть в рекламе обещают построить дом до декабря 2022 года, а в ДДУ стоит - конец 2023 года. Застройщик говорит: “Да ну перестань, все классно, успеем построить до 2022 года.” Сказать он может все что угодно, но так как в ДДУ стоит конец 2023 года, то в случае форс-мажора дом будет строится до конца 2023 года. Тот срок, который закреплен в ДДУ, будет основным.
Не рекомендую покупать на этапе фундамента, потому что 1,5-2 года — это довольно большой срок и неизвестно, что случится в государстве за это время. Лучше брать, когда до сдачи дома остается максимум год. И обязательно читать ДДУ, потому что в рекламе застройщик не всегда указывает реальный срок сдачи. То есть в рекламе обещают построить дом до декабря 2022 года, а в ДДУ стоит - конец 2023 года. Застройщик говорит: “Да ну перестань, все классно, успеем построить до 2022 года.” Сказать он может все что угодно, но так как в ДДУ стоит конец 2023 года, то в случае форс-мажора дом будет строится до конца 2023 года. Тот срок, который закреплен в ДДУ, будет основным.
То есть опираемся на договор долевого участия, чтобы там все четко и ясно было прописано и совпадало со словами застройщика?
Да-да, ДДУ — это основной документ при покупке квартиры от застройщика. Есть варианты еще покупки новостройки от физического лица по договору переуступки, но там без риэлтора я бы вообще не рекомендовала.
Получается вот такая пошаговая инструкция покупки квартиры на первичном рынке.
- 1Выбираем новостройку, учитывая:
- 1.1Местоположение
- 1.2Район
- 1.3Инфраструктуру
- 2Проверяем застройщика. Чтобы удостоверится в его надежности, смотрим:
- 2.1Документацию
- 2.2Аккредитацию
- 2.3Отзывы
- 3Выбирая квартиру в новостройке, обращаем внимание на:
- 3.1Срок сдачи дома
- 3.2Материал
- 3.3Отделку
- 4Новостройку выбрали, квартиру выбрали и теперь хотим ее купить. Какие этапы нас ждут?
- 4.1Подписание договора долевого участия
- 4.2Подписание кредитного договора
- 4.3Электронная регистрация права собственности
- 4.4Приёмка квартиры:
- 4.4.1Подписание акта приема-передачи
- 4.4.2Оценка квартиры
- 4.4.3Страхование квартиры
- 4.4.4Получение права собственности
- 4.4.5Получение ключей
И самое главное - читаем Договор Долевого Участия (ДДУ), в нем прописано все, что будет в вашей будущей квартире. Риелтор помогает и сопровождает покупателя на каждом этапе покупки, начиная с подбора новостройки и заканчивая подписанием документа на право собственности. “Плюс я(риелтор) разбираюсь во всем изнутри и знаю, где застройщик хитрит или что-то умалчивает, также знаю, где что спросить, посмотреть, какую документацию проверить. Для клиентов я сэкономлю короткую сумму, нервы и время.” - комментирует свою работу директор агенства недвижимости Сямичева Оксана.