Как выделить долю в квартире?

Во многих жизненных ситуациях может понадобиться разделить квартиру на доли.  Этот вид собственности закрепляет за владельцем единоличное право распоряжаться определенной частью недвижимого имущества. Более того, в некоторых случаях без долевого статуса жилье не обойтись, а иногда он является обязательным.

Общая и долевая собственность: разница

Существует два вида общей собственности: совместная и долевая. Первая подразумевает, что все владельцы недвижимости имеют на нее равные права, теоретически владеют одинаковыми ее частями, могут без ограничений пользоваться домом или квартирой, распоряжаться ими. 

Однако никто из них не в состоянии распорядиться своей частью имущества без согласия других совладельцев. Поделить квартиру между двумя собственниками в такой ситуации фактически нельзя. Чаще всего этим видом собственности становится приобретенное в браке жилье.

Долевая собственность подразумевает, что тот или иной человек единолично владеет какой-то частью (долей) недвижимости, может распорядиться ею на свое усмотрение, не учитывая мнение других владельцев. Единственная возможность, доступная им как дольщикам, – право первым выкупить долю, если хозяин намеревается ее продать. Таким образом, правовые последствия выделения доли в квартире приводят к тому, что совладельцы становятся еще более ограниченными в действиях относительно всей квартиры, целиком.

Виды долевой собственности на недвижимость имеют две разновидности: идеальную и натуральную. Выдел доли в натуре – это не просто определение какого-то процента или выраженной в дробях части имущества, а конкретная, закрепленная в документах его часть: определенная комната, крыло дома и т.д. Идеальная доля показывает только, какой процент недвижимости причитается на собственника, без уточнения ее физических параметров.

Когда нужно выделение долей в квартире?

Поделить квартиру на доли требуется во многих случаях. Чаще всего такой вид собственности устанавливается, когда:

1. 1

   Недвижимость наследуется. Наследство может быть получено или по закону, или по завещанию. Во втором случае наследодатель сам определяет, какая часть жилья кому из наследников достанется, например, указывает, что двум детям квартира отходит по половине, или же один из них наследует треть, а другой – две трети. Если же доли в завещании не оговорены, или имущество переходит к наследникам по закону, автоматически считается, что оно распределяется поровну. Чтобы закрепить выдел доли из общей долевой собственности, составляется соглашение. В нем же, по желанию сторон, можно установить и другие пропорции наследования.
2. 2

   Супруги делят квартиру при разводе. Выделить долю в квартире жене или мужу нужно, когда супруги проходят процедуру расторжения брака и делят имущество. Они могут сообща продать жилье, но некоторые люди предпочитают сохранить его, при этом поделить право собственности, чтобы оно уже не считалось совместным со всеми вытекающими правовыми последствиями.
3. 3

   Жилье куплено за материнский капитал. Невыделенная несовершеннолетнему доля в квартире, купленной с участием материнского капитала, – серьезное нарушение правил его использования. Если в покупке недвижимости участвует сертификат на маткапитал, родители обязательно должны выделить детям доли: сразу, при обычной покупке квартиры, или на протяжении полугода после полного погашения ипотеки. Доли выделяются из той части жилья, стоимость которой покрыл маткапитал.
4. 4

   Желание единолично распоряжаться своей долей. Любой из совладельцев может инициировать процедуру выдела долей собственниками. Так происходит, когда имущество находится в общем владении, но кто-то хочет продать свою часть, к примеру, другому владельцу. Это можно сделать только тогда, когда имущество имеет долевой статус.
5. 5

   Квартира куплена очень давно. Буквально пару десятилетий назад во время приобретения недвижимости несколькими покупателями в договорах не фиксировалась долевая принадлежность имущества. Сегодня только покупка жилья супругами становится общей собственностью. Если квартира приобреталась давно, например, двумя братьями, в правоустанавливающих документах говорится, что она совместная. На доли ее нужно делить дополнительно.

Также очень часто распределить доли требуется в некогда приватизированной квартире. Договор приватизации не подразумевает четкого разграничения, сколько кому принадлежит, а указывает только собственников. 

Как разделить доли в квартире между собственниками?

Определение долей в квартире происходит или в порядке договоренностей, закрепленных документально, или в суде. Разумеется, в суд обращаются тогда, когда не удалось найти компромисс.

Раздел долей в квартире по соглашению

Соглашение о выделении долей подразумевает, что владельцы квартиры определились, сколько кому принадлежит, и не имеют ничего против такого распределения имущества. Соглашение составляется в письменном виде и в некоторых случаях обязательно заверяется у нотариуса. Например, при делении на доли совместного жилья супругов этот документ оформляется только в нотариальной конторе. Однако и в других ситуациях стоит получить отметку нотариуса, чтобы в дальнейшем исключить возможные споры о том, что кто-то кого-то обманул и присвоил лишние квадратные метры.

В соглашении указываются:

• место и дата;
• данные о недвижимости: параметры, площадь, адрес, кадастровый номер;
• реквизиты паспортов всех владельцев;
• правоустанавливающие документы;
• величина долей;
• наличие или отсутствие обременений на квартире.

Подписанное соглашение нужно подать в МФЦ, после чего его перенаправят в Росреестр. Если все в порядке с документами, деление долей в квартире будет подтверждено государственной регистрацией.

Разделение долей в квартире через суд

Выделять долю в квартире через суд придется тогда, когда кто-то из владельцев не согласен с размером части имущества. Например, один из собственников сделал ремонт, после чего претендует на увеличение своей доли.

Прежде чем обращаться в суд, нужно прибегнуть к процедуре досудебного урегулирования. Она подразумевает письменное предложение решить спор и прийти к компромиссу без суда. На его рассмотрение дается месяц, после чего, если урегулировать вопрос не удалось, можно подавать иск.

Желательно посещать все заседания и предоставлять требуемые судом документы. Если кто-то из собственников не согласен с вынесенным решением, его можно оспорить. Однако, как показывает практика, чаще всего повторное судебное рассмотрение оставляет решение прежним, а расходы сторон растут. Поэтому конструктивный диалог и подписанное соглашение – лучший вариант распределения долевой собственности.

Можно ли в квартире выделить натуральные доли?

На практике раздел имущества в натуре между собственниками происходит чаще всего, когда они делят отдельно стоящий частный дом. Произвести такое деление в подавляющем большинстве квартир невозможно, поскольку они не соответствуют многим условиям для выделения натуральной доли.

Если рассуждать обобщенно, то идеальная доля относится к правовой плоскости, а натуральная – к физической. Иными словами, в первом случае владелец получает только право на часть квартиры, но пользоваться ею он будет на общих основаниях. Если ему принадлежит 1/3 квартиры, то это касается трети каждого квадратного метра жилплощади. Ограничивать других собственников в пользовании жильем, посещении отдельных его помещений он не вправе. Порядок пользования квартирой в долевой собственности, если он вызывает конфликтные ситуации, можно установить в судебном порядке.

Выдел доли в натуре – это принципиально другой вид собственности, с иными правами пользования. Если за собственником закреплена некая часть недвижимости, он может не пускать в нее соседей, сдать ее в аренду без получения их согласия и т.д. Такая особенность натуральной доли привела к тому, что появились правила для ее выделения.

Первое – доля в натуральном виде должна быть обеспечена отдельным входом. Нетрудно догадаться, в среднестатистической квартире сделать нечто похожее почти нереально. Такая возможность существует только для жилья на первых этажах, но и она слишком трудоемка и затратна в финансовом плане.

Отдельным входом дело не ограничивается. Второе правило – такие помещения в квартирах, как кухня, ванная, туалет или коридор нельзя окончательно закрепить за кем-либо из собственников. Они будут оставаться местами общего пользования.  Для выделения доли в натуре ее владелец должен провести собственные коммуникации, установить счетчики, по всем правилам безопасности оборудовать отдельные кухню и санузел. Не в каждом жилье это можно осуществить физически.

Выделить долю в натуре в квартире бывает возможно и без оборудования отдельного входа. В такой ситуации, если совладельцы договорились, получившаяся входная группа будет оставаться общей. 

Более или менее реально такое деление можно сделать в просторных квартирах с большими комнатами. Пространство одной из них нужно будет перепланировать так, чтобы получить и санузел, и кухню, организовав нечто вроде студии. Разумеется, маленькая жилплощадь сделать этого не позволит.

Окончательное решение, реально ли разделение, вносит комиссия, назначенная управляющей компанией. Она оценивает возможность проведения перепланировки, после чего выдает заключение о возможности выдела доли в натуре или отказывает.