Продавать недвижимость на вторичном рынке может только законный ее владелец. Для того, чтобы будущая сделка прошла гладко, важно понимать, какой документ подтверждает право собственности, а также законные основания продавца осуществлять такого рода операции.
До сравнительно недавнего времени основной бумагой, гарантирующей правовые основания для продажи, было свидетельство о праве собственности, выдаваемое Росреестром. Сегодня его полноценным аналогом служит выписка из ЕГРН. Однако в некоторых случаях следует более глубоко изучить эти документы, чтобы избежать целого ряда проблем.
Что такое право собственности на недвижимое имущество?
Наличие у человека свидетельства о праве собственности на квартиру означает, что он может свободно распоряжаться этим имуществом, пользоваться им на свое усмотрение и осуществлять с ним более серьезные манипуляции: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду и т.д.
От других лиц, так или иначе связанных с конкретным недвижимым объектом, например, прописанных в нем родственников владельца, последний отличается именно наличием права распоряжаться недвижимостью. Упомянутые родственники могут пользоваться жильем, проживать в нем, но не более.
В законодательстве не существует ограничений по количеству собственников относительно одного объекта. Владеть недвижимостью могут супруги, члены одной семьи, включая несовершеннолетних, близкие родственники, а иногда и совершенно посторонние люди. Если владелец квартиры, например, не один, то имущество может находиться в совместной или долевой собственности, то есть быть общим или поделенным в определенном процентном соотношении.
Не забывайте! Порядок наступления права собственности закреплен в 219 статье Гражданского Кодекса РФ. Согласно ей, физическое или юридическое лицо может считаться владельцем квартиры только после прохождения процедуры государственной регистрации.
Какие документы доказывают право собственности на квартиру?
Существует два вида документов, подтверждающих право собственности на квартиру: правоподтверждающие и правоустанавливающие. К первым относятся те бумаги, которые свидетельствуют, что данный человек действительно является владельцем недвижимости, в процессе официальной государственной регистрации получил соответствующее свидетельство, подтвержденное выпиской из ЕГРН.
Второй вид бумаг не менее важен – они не только служат подтверждением прав собственника, но и гарантируют их юридическое наступление. Иными словами, правоустанавливающие документы заверяют факт законного получения человеком недвижимого имущества, более того – показывают, каким именно путем оно было обретено.
Если список правоподтверждающих бумаг ограничивается только выпиской из ЕГРН, дополненной паспортом владельца, то перечень правоустанавливающих более широк. Это связано с целым рядом распространенных оснований получения недвижимой собственности.
Разновидности правоустанавливающих документов
Независимо от того, что является документом, подтверждающим право собственности продавца в данный момент, обязательно следует убедиться, законным ли путем было обретено это имущество. Это очень важный момент, ведь если сделка будет заключена с подобными нарушениями, в будущем она рискует быть аннулированной. Как правило, в ситуациях такого рода больше всего страдает покупатель, ставший новым владельцем дома или квартиры.
Получить недвижимость в собственность можно вследствие:
Сделки купли-продажи
В числе прочих бумаг переход права собственности на квартиру подтверждается договором купли-продажи, если она была некогда приобретена нынешним собственником. Такой вид соглашения применяется для сделок на вторичном рынке недвижимости, то есть с тем жильем, которое на момент продажи уже имело как минимум одного владельца.
Если покупка осуществлялась на первичном рынке, аналогом этого документа служит договор долевого участия. Он заключается напрямую с компанией-застройщиком по специальной форме, а собственником покупатель становится уже после ввода дома в эксплуатацию.
Любая разновидность договора покупки означает, что недвижимое имущество передается из рук в руки на возмездной основе. Между покупателем и продавцом это происходит одномоментно, после чего подписанный сторонами договор передается в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.
При договоре долевого участия денежные средства покупателя, именуемого дольщиком, передаются заранее, но хранятся на специальном эскроу-счете. Доступ к ним застройщик получает только после двустороннего подписания акта приема-передачи, означающего, что покупатель получил квартиру и доволен ее характеристиками – только после этого возможна регистрация в Росреестре.
Договора дарения
Процесс безвозмездной передачи недвижимости от одного человека к другому в народе именуется дарственной, но также требует заключения отдельного вида договора. Он оформляется исключительно при жизни нынешнего владельца имущества и подразумевает, что с момента регистрации недвижимость переходит ко второй стороне договора – одаряемому. Таким образом, если на отдельную квартиру оформлена дарственная, она уже не будет считаться имуществом дарителя и, следовательно, частью будущего наследства, после чего третьи лица претендовать на нее не смогут.
В договор дарения обязательно вносятся сведения об объекте сделки, включая ее основные технические характеристики и адрес, а также подробная информация об участниках. В этом виде соглашения обязательно должно присутствовать упоминание, что имущество передается без оплаты.
Подписанный договор также передается на государственную регистрацию, после которой недвижимый объект меняет своего собственника. Если процедура переоформления осуществлялась согласно закону, даритель не имеет права отзывать или другим путем требовать назад подаренное имущество.
Обратите внимание! Иногда происходит так, что одаряемый, владеющий жильем на основании дарственной, умирает раньше дарителя. В подобных случаях законом предусмотрено правило, согласно которому недвижимое имущество возвращается предыдущему владельцу – дарителю, то есть наследники умершего не могут претендовать на квартиру. Если же даритель скончался раньше, устанавливается обычный порядок наследования.
Получения в наследство
Право собственности на недвижимость удостоверяют и такие документы, как завещание или свидетельство о вступлении в наследство. Первое – это бумага, которая составляется при жизни умершего собственника квартиры и выражает его добровольное желание назначить наследником конкретное лицо или несколько лиц, необязательно родственников.
Свидетельство о вступлении – это документ, надлежащим образом оформленный у нотариуса новым владельцем недвижимости, получающим ее по прямому праву наследования. Такое право имеют близкие родственники умершего, в первую очередь, супруги и дети, или более отдаленные – если представителей первых линий очередности не осталось.
На основании завещания или нотариально заверенного свидетельства смена собственника регистрируется в Росреестре.
Получение недвижимости в наследство – это процесс обретения недвижимого имущества, который чаще всего характеризуется разного рода спорами и судебными тяжбами. Именно в таких обстоятельствах существует наибольший риск нарушения прав третьих сторон – неучтенных наследников, имеющих право на недвижимость или ее часть, лиц, чьи права были сознательно нарушены.
Государственная регистрация не всегда гарантирует, что продавец владеет недвижимостью на законных основаниях. Если претенденты на наследство объявится позже, его права могут быть оспорены в суде. Таким образом, для покупателей будут более безопасными те варианты жилья, которыми нынешний собственник владеет довольно давно, то есть сверх допустимых законом сроков исковой давности.
Приватизации
Термин приватизации означает, что лица, проживающие по определенному адресу, согласно договору социального займа, могут стать его собственниками. Для совершеннолетних граждан такая возможность доступна только дин раз, но дети могут воспользоваться ею дважды – вместе с родителями и по достижению восемнадцати лет.
Приватизировать недвижимость имеют право все люди, зарегистрированные в ней. Находящимся в отлучке по уважительным причинам членам семьи предоставляется отсрочка.
Если право собственности возникло вследствие приватизации, одного свидетельства о его наступлении для проверки будет мало. Дело в том, что некоторые лица, имеющие право на часть имущества, могут отказаться от приватизации, но сохранить при этом право на проживание в данной квартире. Право это бессрочное, поэтому выселить такого человека практически невозможно. При проверке документов на квартиру важно уделять внимание тому, сколько человек было зарегистрировано в ней на момент приватизации и все ли из них участвовали в процессе.
Особенности правоподтверждающих бумаг
Еще один документ, которым подтверждается право собственности на объект недвижимости, – это паспорт владельца, вернее – совпадение его реквизитов с указанными в других бумагах. Исключение составляет только присутствие в сделке посредника, но и это факт должен быть подтвержден нотариально оформленной доверенностью.
Среди других правоподтверждающих бумаг стоит ближе рассмотреть следующие:
Свидетельство о регистрации права собственности
Свидетельство о регистрации смены собственника – это специальный документ, напечатанный на гербовой бумаге, который до 2016 года выдавался новым владельцам недвижимости на руки. Основная его задача – подтвердить, что на указанную в нем дату собственником объекта является конкретное лицо. Сегодня такой документ остается в Росреестре, а вместо него вручается выписка из ЕГРН.
Причин для изменения практики выдачи правоподтверждающих бумаг было несколько, но основная из них – невозможность внести в них измененную информацию. Единожды выданное свидетельство содержало только актуальные на момент его создания данные и любые поправки, например, наложенное на объект обременение, не отображало.
Для покупателей опасность столкнуться с недействительным или неточным свидетельством была очень велика. Встречались даже ситуации, когда собственники, утратившие свое право распоряжаться имуществом, но сохранившие оригинал свидетельства, продавали недвижимость. В итоге практика получения выписки из ЕГРН в качестве дополнительного подтверждающего документа стала настолько распространенной, что было принято решение вовсе отказаться от выдачи свидетельства и сразу заменить его выпиской.
Выписка из ЕГРН
Сегодня выписка из ЕГРН называется основным документом на собственность квартиры, поскольку является единственной, предусмотренной законом, правоподтверждающей бумагой. Не так давно разные виды государственных реестров были сведены в единую информационную систему, поэтому использовать именно выписку, а не свидетельство, стало не только безопаснее, но и удобнее.
Данные, содержащиеся в этом документе, включают:
- точный адрес недвижимого объекта и этаж, если речь идет о квартире;
- характеристику недвижимости с указанием ее назначения, площади и других технических нюансов;
- данные собственника или нескольких собственников с обозначением долей, им причитающихся;
- кадастровый номер объекта;
- дата регистрации права собственности;
- наличие или отсутствие обременений.
Такая выписка, содержащая главное о недвижимости, считается самой распространенной. Запросить и получить ее может любой человек, не обязательно владелец квартиры.
Однако наряду с обычными существуют также и расширенные или архивные выписки, доступ к которым может получить только собственник жилья или судебные исполнители. Вместо основной технической информации расширенная выписка уделяет внимание переходам права собственности на объект, а также основаниям для них. В ней упоминаются все бывшие владельцы квартиры, даты ее перехода из рук в руки, а также правоустанавливающие для каждой смены владельца документы.
Способов получить выписку из ЕГРН очень много – портал Госуслуг, МФЦ, сайт Росреестра. Проще всего сделать это именно в электронном виде – срок изготовления выписки составит до трех дней, а сам документ придет на указанную электронную почту. К тому же, электронная выписка обойдется почти вдвое дешевле – всего 470 рублей вместо 750 за бумажную.
Хотя сегодня некоторые службы и принимают свидетельство о регистрации прав в качестве основной бумаги на квартиру, их число стремительно уменьшается. В подавляющем большинстве организаций, включая банки, требуется в частности выписка из ЕГРН, как наиболее универсальный и актуальный вариант правоподтверждающего документа.
Дополнительные документы, которые стоит проверить
Перечень документов, подтверждающих право собственности, не очень большой, однако для безопасной покупки стоит проверить и некоторые другие бумаги:
- 1Разрешение супруга или супруги. Если квартира находится в общей собственности мужа и жены, то продать или купить ее можно только с обоюдного согласия. Для сделки с приобретенной в браке недвижимостью такое разрешение требуется нотариально заверить. В противном случае второй супруг может подать иск в суд, в результате которого сделку признают недействительной.
- 2Справку о закрытии ипотечного кредита. Ипотека – это один из видов обременения, который также вносится в выписку ЕГРН, как и сведения о полном погашении кредита. Однако для полной уверенности, что за квартирой не числится задолженность, стоит попросить продавца показать справку из банка – она выдается в обязательном порядке в связи с полным исполнением своих кредитных обязательств. Обратить внимание стоит и на то, совпадает ли номер кредитного договора с указанным в выписке.
- 3Справку от психиатра и нарколога. Любой продавец, понимающий, для чего требуются такие документы, не сочтет подобную просьбу оскорблением и удовлетворит ее. Заключения специалистов нужны для того, чтобы засвидетельствовать адекватность собственника, его вменяемость и осознанное желание продать имущество. Если в будущем окажется, что он не отдавал себе отчета в действиях, такая сделка легко будет признана ничтожной.
- 4Выписку о регистрации. В этом документе содержатся сведения о всех, прописанных на текущий момент, лицах в квартире. Существует два вида таких справок: обычная и расширенная, из которой можно узнать всю историю регистрации по данному адресу. Особенно важна отдельная, 12-я форма такой справки – в ней перечисляются особые случаи снятия жильцов с регистрации: в связи с тюремным заключением, определением в специнтернат, неизвестным местонахождением. Эта информация нужна для того, чтобы в будущем избежать риска встречи с посторонними людьми, имеющими право проживать в квартире.
- 5Лицевой счет. В покупаемой квартире могут быть долги за оплату коммунальных услуг или капитальный ремонт. Новый собственник не обязан их оплачивать, кроме капитального ремонта, но ему придется очень сильно постараться, чтобы доказать, что задолженность образовалась еще при старых хозяевах. Если окажется, что долги есть, следует попросить продавца погасить их и подтвердить этот факт распиской, или же заплатить самостоятельно, пропорционально уменьшив плату за жилье. Последний вариант более распространен.
Понравилась статья?