Что такое вторичное жилье: особенности рынка и ценообразования

Стоимость одного квадратного метра жилья в московской новостройке, которое продает застройщик, составляет 442 тысячи рублей за квадратный метр (данные на ноябрь 2022 года). Цена такого же квадрата во вторичке – 383 тысячи рублей. Разница – 59 тысяч рублей, а это заставляет человека рассматривать покупку квартиры на вторичном рынке, как приоритетную. Что значит вторичка сегодня, стоит ли покупать и какие подводные камни могут встретится на пути покупателя. Все это – важные для понимания вопросы.

Что такое вторичка

Вторичная продажа означает, что товар продается лицом, которое является собственником. Недопонимание того, что такое вторичка в отношении квартиры, возникает из-за непонимания такого понятия как «право собственности».

Застройщик построил дом и, соответственно, все квартиры. Но он не является их собственником. Право собственности впервые оформляет тот, кто купил квартиру, т.е. дольщик. Поэтому в одном и том же многоквартирном здании может продаваться как первичное жилье (от застройщика), так и вторичное (от того, кто купил квартиру у застройщика и чье имя фигурирует в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН).

Может ли застройщик быть собственником квартиры

Федеральный закон №214-ФЗ «О долевом строительстве» определяет застройщика, как хозяйствующий субъект, который имеет трехлетний опыт строительства многоквартирного жилья и разрешительные документы на ввод этого жилья в эксплуатацию. По сути, он строитель и продавец. Поэтому не является собственником построенных метров, как пекарь – не собственник хлеба. 

Сфера ответственности застройщика:

• обеспечивает финансовую основу для ведения строительных работ;
• готовит проектную документацию;
• нанимает подрядчиков для выполнения отдельных видов работ;
• готовит отчетность о ходе работ для дольщиков и контролирующих органов.

Застройщик может выступать в роли подрядчика, т.е. строить самостоятельно без привлечения сторонних организаций. Может создавать девелоперские агентства, которые занимаются продажей первичного жилья. 

Может ли застройщик продавать вторичное жилье

Краткий ответ – нет. Разбираясь с тем, что такое вторичка, можно представить ситуацию, в которой застройщик купил квартиру, т.е. оформил право собственности на себя, а потом продал ее, как владелец. По такой форме продается частный дом. Будущий владелец строит его для себя. Но любая продажа того, что уже находится в собственности значит, что речь идет о вторичном жилье.

Вторичный рынок: что такое вторичка в недвижимости (коммерческой)

Те, кто ищет для себя квартиру, – не единственные участники рынка недвижимости. Кто-то планирует инвестировать, но не знает вкладываться ли в жилье с последующей перепродажей или сдачей в аренду, либо вложиться в покупку коммерческой недвижимости – складские помещения, офисные помещения и т.д. 

На этапе планирования, застройщик ищет спонсоров. Они становятся владельцами собственности, т.е. покупают актив, который могут продать на любом этапе стройки. Соответственно тот, кто покупает готовые складские помещения, с вероятностью 99% покупает их у владельца, а значит речь идет о покупке вторичной недвижимости, независимо от того, был ли склад достроен неделю назад или будет через неделю.

Преимущества покупки квартиры на вторичном рынке

Разобравшись с тем, что значит вторичка, потенциальный покупатель анализирует плюсы и минусы такой покупки. Чаще всего в интернет-источниках приводится один и тот же набор плюсов и минусов вторичного жилья.

Типичные плюсы:

1. 1

   Доступная цена. Это частично правда. Стоимость одного квадратного метра вторичного жилья на 13% дешевле, чем стоимость квадрата в новостройке. Но на рынке нет граничных цен для каждого вида жилья. Поэтому всегда можно найти 2 квартиры, первичную и вторичную, с одинаковой ценой или другой ценовой разницей между ними.
2. 2

   Быстрое оформление сделки. Это не правда. В РФ нет отдельной скорости оформления права собственности на первичное и вторичное жилье. Скорость зависит от загруженности тех, кто обрабатывал данные и появления дополнительных вопросов к тому, кто подал документы. Если сотрудник Росреестра обнаруживает несоответствие предоставленных документов со сведениями в системе, то имеет право приостановить оформление сделки до выяснения спорных вопросов. Вероятность появления вопросов выше, если речь идет о вторичной недвижимости. Например, владелец предоставил старые и потертые документы. Бывает и такое, что документы напечатаны на номерных бланках, номера заведены в автоматическую систему, но тот, кто выдал первичный документ не предоставил в систему данные о том, какие номера бланков были выданы. Тогда для подтверждения подлинности свидетельства о праве собственности приходится запрашивать архив, а это тоже потеря времени.
3. 3

   Развитая инфраструктура. Некоторые люди любят старинные районы, где много мест отдыха горожан, интересные памятники и достопримечательности. В центральных или исторических районах города новостроек мало. Поэтому приходится выбирать вторичное жилье. Но нужно учитывать, что вторичное жилье в историческом районе, значит не только то, что его продает собственник, а также то, что на владельцев могут накладываться ограничения архитектурного плана. Например, нельзя размещать блок кондиционера на фасаде исторического здания или менять внешний вид фасада при ремонте.
4. 4

   Готовность к заселению. Вторичка в недвижимости означает, что в доме уже есть все необходимые сети, включая интернет, кабельное телевидение или спутниковые антенны и т.д. Если же нет, то подключат их быстрее, чем если бы вы покупали квартиру в новостройке на окраине города.

Минусы вторичного рынка в недвижимости

Основная часть минусов вторички в недвижимости сосредоточена вокруг износа зданий и возможных юридических проблем. Их можно избежать, если внимательно подходить к оформлению документов, а также к проверке юридической чистоты сделки. 

Минусы покупки вторичного жилья:

1. 1

   Возраст собственности. Вторичка в недвижимости — это не обязательно ветхое жилье, которое пора сносить и стоит оно копейки. Если покупается квартира в историческом здании в центральном районе города с богатой историей, то это плюс к цене за престижность района. Также цена увеличивается, если из «нашего окна площадь Красная видна». Поэтому возраст может стать как плюсом, так и минусом.
2. 2

   Невыгодные условия кредитования. Банки с большим желанием кредитуют покупку квартиры в новостройке, чем приобретение квартиры-вторички. Это связано с тем, что вторичное жилье неоднократно меняло собственников. Проверка каждого сопровождается дополнительными затратами времени. Но это не значит, то вторичное жилье не кредитуют. Программа ипотеки для вторичного жилья действует, по крайней мере на бумаге, во всех крупных банках страны.
3. 3

   Качество постройки и износ. Не секрет, что жители хрущевок часто жалуются на сырость или холод в помещениях. Но сегодня принято утеплять такое вторичное жилье. Вместо старых рассохшихся рам устанавливать новые. Их стоимость зависит от того, из чего сделан стеклопакет и какой он – двойной, тройной. Стеклопакеты, отделанные натуральным деревом, по-прежнему выглядят эффектно, но стоят значительно дороже пластика. Что касается износа междомовых перекрытий, то он наступит не скоро. В соответствии со старыми ГОСТами, не раньше, чем через 80-100 лет после постройки. Действительно ветхими является небольшое количество зданий – менее 10% городского фонда.

Важный минус – необходимость проверки юридической чистоты вторички перед подписанием документов. Необходимо убедиться в том, что:

• квартиру действительно продает ее владелец, а не подставное лицо;
• объект, который покупается, действительно тот, что описан в документах о праве собственности, кадастровом паспорте, плане дома и т.д.;
• собственник дееспособен, и никто не подаст в суд на признание сделки недействительной;
• нет задолженности по коммунальным платежам;
• нет родственников, являющихся совладельцами собственности, а если есть, то от них получено письменное разрешение на продажу;
• нет людей, которые могут претендовать на пожизненное проживание в квартире;
• учтены права детей.

Иногда проверка чистоты сделки сопряжена с трудностями. Например, по документам владелец не женат, но живет в гражданском браке. Это значит, что в момент разрыва отношений второй супруг может требовать свою долю в проданной недвижимости. По закону для этого достаточно подтвердит факт, что пара жила вместе, а также факт того, что затраты на покупку квартиры в свое время они тоже понесли вместе. Если суд подтвердит права, а ответчик не сможет отдать деньги, то следующим шагом может стать подача иска на признание сделки недействительной. Застраховаться от возникновения подобных проблем невозможно. Поэтому юристы рекомендуют не только проверять документы, но и избегать ситуаций, которые потенциально несут угрозу вашим правам в будущем.

Как узнать цену недвижимости на вторичном рынке

Ценообразование в области недвижимости не регламентируется законами. Правильная цена та, о которой договорились продавец и покупатель. Тем не менее, покупателей часто волнует вопрос, не переплатили ли они и сколько на самом деле стоит понравившаяся квартира. Специалисты по недвижимости используют для оценки два метода:

1. 1

   Первый – сравнительный. Для сравнения берутся похожие квартиры. Одинаковое количество комнат, этажность, тип жилья, расположенные в одном и том же районе. Из них высчитывается среднее арифметическое.
2. 2

   Второй – оценочный. Сначала рассчитывается сколько будет стоит постройка аналогичного жилья из указанных материалов. Затем от полученной суммы отнимают амортизацию, учитывая возраст квартиры и получают итоговую стоимость.

Акт оценки недвижимости – обязательный документ при покупке вторички в ипотеку. Его требует предоставить банк. Оценку заказывает заемщик в компании, которая имеет право заниматься этим. Список таких компаний может предоставить менеджер банка. У некоторых банков он опубликован на сайте.

Однако полученные знания о точной цене ничего не означают при продаже квартиры и не могут оказать влияние на желания продавца. Поэтому если владелец желает продать квартиру за 10 млн рублей, а покупатель считает, что она не стоит и 5 млн рублей, то нет смысла спорить. Просто ищите ту квартиру, которая подходит под ваши финансовые запросы, а продавец будет искать своего покупателя. 

Акт оценки нужен банку только для того, чтобы решить разрешить ли покупателю приобретать выбранное жилье. Если банк решит, что выбранная вторичка в недвижимости не подходит под условия кредитования, то он не будет оформлять на нее ипотечный договор. 

Как покупать квартиру на вторичном рынке

Процедура покупки состоит из нескольких шагов:

1. 1

   Проведение экспертизы предоставленных документов. Если квартиру покупают в ипотеку, то такую проверку проведет банк, а если нет, то ее заказывают в юридической фирме, специализирующейся на недвижимости.
2. 2

   Проведение экспертизы финансовой оценки. Переплачивать действительно не имеет смысла, если только выбранное жилье не понравилось до такой степени, что никакое другое не интересно.
3. 3

   Заказ составления договора купли-продажи. Можно воспользоваться шаблоном из Интернета, но шаблоны создаются в ознакомительных целях и не являются лучшим типом договора.
4. 4

   После подписания договора и выполнения его условии понадобится зарегистрировать сделку в Росреестре и оформить право собственности на жилье.

Главное, не спешите. Любые ошибки в документах, которые не заметили на раннем этапе, в будущем могут стать причиной потери нервов и денег. Поэтому рекомендуется пользоваться профессиональными услугами юристов, оценщиков, риелторов, а не пускать дело на самотек.