Не всегда участие посредника в продаже недвижимости дает ожидаемый результат, поэтому время от времени возникает дилемма: как расторгнуть договор с риэлтором и не потерять при этом деньги. Сразу стоит сказать, что агентства недвижимости и частные специалисты весьма неохотно расстаются как с вознаграждением, так и с возможностью его получить.
Часто можно услышать, что клиентов пугают большими штрафными санкциями в случае одностороннего расторжения соглашения, неустойкой. На самом деле любой человек может в удобный ему момент отказать риэлтору в сотрудничестве и понести при этом минимальные расходы, а то и вовсе ничего не заплатить. Для этого нужно знать свои права как клиента и понимать, на каких основаниях расторгается договор.
Права заказчика при заключении договора с риэлтором
Какое бы название не носил агентский договор с риэлторской компанией, она выступает в нем поставщиком услуг, а заказчик – их получателем. Получатель услуг – это тот же потребитель, на которого распространяется действие закона о защите его прав.
Таким образом, человек, желающий продать дом или квартиру с помощью специалиста, вправе рассчитывать на полный спектр услуг, перечисленных в соглашении. Более того, услуги должны быть ему оказаны в полном объеме, в оговоренные сроки, привести к желаемому результату. В противном случае это будет расцениваться как невыполнение поставщиком услуг взятых на себя обязательств.
Основная обязанность потребителя в этой ситуации – оплатить услуги, но только те, которые фактически были предоставлены. Он также имеет право вежливо отказаться от услуг риэлтора, если прошел срок, за который тот обязывался найти покупателей, и никакого вознаграждения ему не заплатить. Все рассказы агента о том, что он старался, тратил свое время, даже переживал, не свидетельствуют о том, что услуга предоставлена. Единственное, на что он может рассчитывать – компенсация понесенных и документально подтвержденных затрат, например, на рекламу.
На какие пункты договора нужно обращать внимание
Для того, чтобы безболезненно отказаться от риэлтора при покупке или продаже квартиры, когда договор с ним уже заключен, нужно внимательно читать его текст перед подписанием. Никто и никому не может навязать определенную форму соглашения с неизменными пунктами. Любая из сторон вправе настаивать на изменении некоторых из них или отказаться от подписания, если вторая сторона не согласна.
Итак, основные пункты агентского соглашения, от которых будет зависеть, сколько потеряет клиент в случае его расторжения, сводятся к следующим:
Описание услуг. Пространная формулировка «риэлторские услуги» категорически не годится. Все действия, которые будет совершать агент в интересах клиента, должны быть подробно прописаны. Если какое-то из них будет проигнорировано – это может расценивается как ненадлежащее выполнение условий договора.
Форма оплаты. Как правило, полную предоплату берут только мошенники. Вознаграждение добросовестных риэлторов складывается из процента от выручки за проданную квартиру. Оптимальный вариант оплаты – периодическая, при выполнении определенного этапа поставленной задачи. Однако при этом в договоре эти этапы должны быть прописаны. Также отдельными пунктами должны значиться дополнительные расходы: на публикацию рекламы на платных ресурсах, топливо для авто. Они оплачиваются или по мере выполнения, или по завершении сделки. Если договор будет расторгнут досрочно, клиенту придется возместить эти расходы.
Срок действия договора. Юристы рекомендуют заключать его на три месяца, а после, при необходимости, продлевать. Если за это время станет ясно, что участие в продаже квартиры агента никак ей не способствует, договор можно разорвать очень просто, по причине истечения его срока действия. Бессрочное соглашение, наоборот, расторгать будет сложнее, к тому же оно хуже мотивирует риэлтора.
Если уделить пристальное внимание этим пунктам соглашения, получится расторгнуть договор с риэлтором правильно и с минимальными финансовыми потерями.
Как расторгнуть агентский договор с агентством недвижимости
Чтобы соблюсти все правила, необходимо направить риэлтору уведомление о расторжении договора продажи квартиры. При одностороннем прекращении соглашения этот документ послужит хорошим аргументом в суде, если до него дойдет. Уведомление составляется в двух экземплярах, один из которых направляется агенту заказным письмом, второй остается у заказчика.
В уведомлении нужно аргументировать причины расторжения договора. Основные из них:
- 1Нарушение агентом пунктов договора или законодательных норм. Доводы клиента в этом случае должны быть вескими, опираться на подробно прописанную в соглашении информацию. Мошенничество или иные противоправные действия также должны быть подтверждены.
- 2Услуга не актуальна. Случается так, что клиент самостоятельно находит покупателя на квартиру без участия риэлтора. В таком случае он может прекратить с ним сотрудничество в одностороннем порядке, не платить ему вознаграждение и компенсировать только фактически понесенные расходы. Исключение составляет только договор со статусом эксклюзивного (о нем ниже).
- 3Изменение жизненных обстоятельств. По ряду причин клиент может отказаться от продажи или покупки квартиры. Если эти причины мотивированы значимыми жизненными обстоятельствами, договор можно расторгнуть по взаимному согласию.
Разумеется, отказаться от услуг риэлтора без договора еще проще. Однако следует помнить, что при такой форме соглашения его стороны никак не защищены: агент может халатно относиться к своим обязанностям, клиент обмануть его с оплатой.
Как расторгнуть эксклюзивный договор с риэлтором
Больше всего сомнений возникает при вопросе, как отказаться от риэлтора, если заключен договор, считающийся эксклюзивным. Такое название носит форма соглашения, при которой агентство недвижимости или частный специалист оставляет за собой единоличное (эксклюзивное) право на продажу недвижимого объекта. Согласно ему, нанимать других посредников для этого клиент не может. Более того, он и сам не имеет права участвовать в процессе поиска покупателей и продаже.
С одной стороны, эксклюзивный договор – это удобно. Клиенту не нужно тратить время, все этапы продажи пройдут без его участия. Ему остается только подписать соглашение и дождаться результата. С другой – расторгнуть такой договор сложнее.
Риэлторы и агентства любят пугать эксклюзивным соглашением, говоря о том, что при решении клиента расторгнуть его в одностороннем порядке тому придется заплатить некие неустойки и штрафы.
Как правило, агенты и риэлторы не хотят фиксировать в договоре основания и порядок его расторжения в одностороннем порядке. Так они стремятся избежать некомпенсированных расходов. Соглашаться на этот вариант или нет – дело клиента. Если он решит отказаться от услуг, ему придется выплатить агентству часть оговоренной суммы. Сколько это будет, в договоре, наоборот, оговаривается.
Заключать эксклюзивный договор рекомендуется только в том случае, если хозяин квартиры твердо намерен продать ее именно через посредника. В противном случае ему удастся без особых потерь в деньгах прекратить договор только тогда, когда он докажет, что поставщик услуг грубо нарушил его условия.
И напоследок совет-напоминание клиентам: внимательно читайте договор. Все в нем должно быть максимально конкретизировано и разложено по полочкам. Никаких общих фраз и определений быть не должно. Если в соглашении нет пунктов о порядке его досрочного расторжения одной из сторон, настаивайте на их добавлении. Если риэлтор не хочет этого делать, ищите другого – представителей этой профессии сейчас очень много.