Появление эскроу-счетов стало попыткой государства защитить граждан от недобросовестных застройщиков, скрывавшихся с деньгами и бросавших недостроенные дома по всей стране. Дольщики, заплатившие ему с таким трудом заработанные средства, оставались и без денег, и без квартир. Какова ситуация в отрасли сегодня и возможны ли ДДУ без эскроу-счетов, рассказывают эксперты.
Что такое эскроу-счет
Так назвали специальные счета в банке. Заказчик заключает договор ДДУ с застройщиком, но перечисляет деньги не на его счет, а непосредственно в банк, где средства хранятся до того, как квартиры сдадут в эксплуатацию. После подписания акта приема-передачи квартиры у застройщика появляется возможность снять деньги, лежащие на счете.
Ввели эскроу-счета летом 2018 года. Использовать новую систему оплаты на добровольной основе застройщикам разрешалось в 2018 году, но уже на следующий год это стало обязанностью с 1.07.2019.
Безусловный бенефициар этой акции – банковская система. С одной стороны, дольщик отдает деньги на счет банка, что напоминает открытие банковского депозита. Однако он не получит процентов по этому вкладу, так как они не предусмотрены для эскроу-счетов. Но банк не ограничен в праве пускать в оборот хранящиеся у него средства и получать прибыль.
Застройщику для ведения строительства требуются деньги, так как строить многоквартирный дом дорого. Без денег дольщиков он не может вести стройку. Причем работать без денег не может ни честный застройщик, ни бесчестный. Стройматериалы и оплата труда строителей требуют финансирования.
Государство предложило свой вариант ответа на вопрос «где брать деньги» – в банке, в кредит. Поэтому к необходимости оплачивать расходы, связанные со строительством, у застройщика появился еще один пункт расхода – выплата процентов и тела банковского кредита. Не удивительно, что строительные организации начали искать пути обхода эскроу-счетов.
Может ли застройщик работать без эскроу-счета
Такую работу разрешили тем, кто выполнил 30% от объема работ по строительству новостройки и при этом заключил договоры долевого участия на 10% от строящегося объема квартир. Некоторым застройщикам разрешили не заключать договоры с эскроу-счетами уже через 6% от объема выполненных работ. К таким относятся крупные строительные компании. Например те, кто строит минимум в 4 регионах РФ и сдает в год до 4 млн кв. м. жилья. Для тех, кто комплексно осваивает территории, например, строит жилые комплексы вместе с социальной инфраструктурой за счет застройщика установили порог в 15% от общего объема работ.
Однако для остальных порог остался прежним. Поэтому появились две основные схемы обхода эскроу-счетов:
- 1Застройщик и дольщик заключают два договора. Первый – договор купли-продажи (предварительный). Второй – договор на приобретение векселя. Квартира оплачивается векселем. Когда дом достроят, будет заключен основной договор купли-продажи. Эксперт по недвижимости Людмила Анисимова объясняет, что в случае возникновения разногласий между застройщиком и покупателем суд может приравнять договор купли-продажи к ДДУ, но это остается на усмотрение суда.
- 2Вторая схема заключается в том, что покупатель становится инвестором для застройщика и инвестирует деньги в строительство дома. ДДУ без эскроу-счетов при этом не составляется и не регистрируется в Росреестре. Взаимоотношения между застройщиком и дольщиком происходят по правилам, предусмотренным для инвесторов.
Эксперт отметила, что любые схемы, в которые вступают покупатели в обход эскроу-счетов, возвращают ситуацию в начальную точку. В том случае, если застройщик окажется недобросовестным и скроется с деньгами, дольщик не сможет вернуть вложенные деньги. Он не будет включен в реестр обманутых дольщиков. Хотя Верховный суд считает, что такое право у него остается и он сможет им воспользоваться, но для этого потребуется приложить дополнительные усилия.
Можно ли купить квартиру без эскроу-счета
Да. Изменений в системе оформления договоров купли-продажи не возникло. Вы по-прежнему можете покупать жилье после завершения строительства или на том этапе, когда 30% дома уже построено, и застройщик получает право заключать договоры без эскроу-счетов.
Как узнать процент готовности объекта недвижимости
Информация об этом размещается в ЕИСЖС. Разрешение, полученное застройщиком и подтверждающее степень готовности, – это официальный документ. Выдает его тот орган, который курирует долевое участие в регионе. Их информация основана на двух официальных источниках. Количество заключенных договоров можно узнать в Росреестре и сравнить с количеством квартир, которые будут построены в соответствии с планом строительства. Процент выполненных работ оценивается на основании того же документа – плана строительства. Контролирующий орган проводит экспертизу и выдает заключение застройщику.