Деление жилой недвижимости на категории подчинено разным целям. У строителей это одни типы домов и утвержденные к ним планировки, у риэлторов другие. Впервые потребительские классы жилья описала Гильдия риэлторов в документе под названием «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек» в 2002 году. Какими бывают классы жилья с учетом этой классификации, рассмотрим более детально.
Как появились классы недвижимости
При типовом советском строительстве класс дома не имел значения. После перестройки в стране появились частные застройщики. Каждый из них нуждался в привлечении внимания к своей новостройке. Так в обиходе появились классы жилья по уровню: элит, бизнес, эконом и т.д.
Каждый застройщик имел собственное представление о том, что такое жилье класса комфорт или эконом. При этом один и тот же тип дома по удобствам и метражу не совпадал у разных строительных компаний. Так появилась потребность в создании универсальной классификации. Создали ее в Гильдии риэлторов. Она помогает покупателю сориентироваться в том, чем жилье комфорт класса отличается от эконом или элит.
Разрабатывалась классификация в первую очередь для Москвы, но за 20 лет ее апробировали в 17 регионах. Это значит, что там ею тоже пользуются при определении классов новостроек. Составители руководствовались при разработке нормами СНиП, ГОСТами, СП, Жилищным кодексом и другими нормативными документами.
Классификация
Классы жилья в Москве составители разделили на две большие группы:
- массовое;
- повышенной комфортности.
К массовому отнесли многоквартирные дома советского периода, построенные в разные годы. Это сталинки, хрущевки. Все они возводились по типовым проектам.
Массовое жилье: эконом-класс
Например, хрущевка была панельным домом с продольными несущими стенами. Позже появились блочные типы домов.
У пятиэтажной хрущевки серии 1-335, строившейся в промежуток между 1956-1968 гг., на площадке размещалось 4 квартиры. Потолки в них были высотой 2,55 м.
Их жилая площадь составляла:
- 1-комнатная – 30-31 кв. м.;
- 2-комнатная – 41-45 кв. м.;
- 3-комнатная – 55-58 кв. м.
Кухни в квартирах этого класса типовой недвижимости были маленьким. Площадь – 6,3, реже 7 кв. м. Балконы были небольшими, но имелись в каждой квартире. Санузел делали одним помещением. В Москве дома серии 1-335 строились в Бабушкинском районе, в Перово, Кунцево, Дегунино.
Хрущевки были массовым строительством, но также экономным. Государство с минимальными затратами строило дом, предоставляя жильцу только самые необходимые удобства.
Массовое жилье: комфорт-класс
К категории «жилье повышенной комфортности» отнесли брежневки. Это дома серий I-1605/9, II-29, II-49, I-515/9ш и другие. Они отличались сравнительно просторной кухней (ее площадь – 6,8-7,4 кв. м.) и более высокими потолками – 2,7 м. Санузел в них часто делали раздельным.
Таким образом, категории домов по классам остались теми же, что и раньше. И в советское время брежневки называли жильем повышенного удобства. Только теперь у этого понятия появился синоним «комфорт-класс», а у хрущевок – «эконом-класс».
Дом повышенной комфортности
Все, что строилось в годы перестройки и позже было объединено в одну группу, и назвали «жилым домом повышенной комфортности». Класс ЖК определяла строительная компания, но каким бы он ни был, это жилье все равно оставалось «комфортным».
Эти классы жилья, строившиеся в России, гильдия риэлторов разделила на:
- бизнес;
- элит.
Применительно к домам класса «бизнес» подразумевалось, что они строятся по особому проекту и другого такого не существует. Элитное жилье в архитектурном отношении обозначили, как недвижимость, которая может претендовать на звание памятника архитектуры.
Современная классификация
Со временем подход упростился, и строители стали применять классификацию жилой недвижимости по 4 классам ко всем новостройкам:
- эконом-класс;
- комфорт-класс;
- бизнес-класс;
- элит-класс.
А также появились сочетания понятий. Например, жильем повышенной комфортности стали называть все, что угодно. Например, строили новостройку эконом-класса и объявляли ее жильем повышенной комфортности, чтобы увеличить стоимость квадратных метров.
Эконом-класс: характеристики
Жилье эконом-класса возводится по серийному проекту. Такими домами, похожими друг на друга, застроено большинство городов. Но поскольку проект не государственный, а разработанный застройщиком, то при внешнем сходстве внутренняя планировка квартиры и площадь будут отличаться.
Типовые характеристики дома эконом-класса:
- остекление: рамы со стеклопакетами;
- внутренняя отделка: типовая;
- входная дверь: без требований, т.е. квартиры на этаже могут выходить сразу на площадку к лифту и лестнице или же прикрываться дверью блока;
- отопление: централизованное;
- энергоснабжение стандарт – 10 кВт на кв.
Общая жилплощадь:
- однушка – от 28 кв. м.;
- двушка – от 44 кв. м.;
- трешка – от 56 кв. м.;
- 4-х комнатная – от 70 кв. м.
Из описания понятно, что стандарт эконом-класса по количеству удобств лишь немного отличается от советской квартиры. Здесь площадь кухонного блока 8 кв. м. или меньше, но нижнего порога нет. Он зависит от застройщика. Т.е. все еще можно встретить кухню площадью 6,8 кв. м.
Такие параметры, как благоустройство территории, тоже остаются на усмотрение застройщика. Его проект может включать, например, детскую площадку перед домом или не включать. Наличие паркинга тоже зависит от генплана. Обязательных требований к нему нет.
Комфорт: класс характеристики
Комфорт-класс жилой недвижимости тоже означает строительство по типовому проекту, но у него больше требований.
Среди серийного жилья комфорт-класса:
- дома-башни;
- здания с переменной этажностью (2-3 корпуса разной этажности, объединенные вокруг общего центра);
- другие.
Проходные комнаты в проектах не встречаются, есть только раздельные. Хозяйственные помещения могут дополняться кладовкой, гардеробной. В некоторых домах даже встречаются террасы.
Для внутренней отделки используются более качественные (и дорогие) материалы, чем в эконом-классе. Входной дверной блок включает домофон и металлическую дверь. В некоторых домах комфорт-класса предусмотрены консьерж и видеонаблюдение.
Отопление остается централизованным. Но радиаторы выбираются, оснащенные терморегулятором. Большинство ЖК комфорт-класса ограждается по периметру, а внутри устанавливают несколько детских площадок, зон отдыха и организуют озеленение территории.
Общая площадь жилья комфорт-класса:
- однушка – от 34 кв. м.;
- двушка – от 50 кв. м.;
- трешка – от 65 кв. м.;
- 4-комнатная – от 85 кв. м.
В любой из квартир площадь кухни больше 8 кв. м.
К дому класса комфорт выдвигаются инфраструктурные требования. Магазины, поликлиники и детские сады должны располагаться не дальше, чем в радиусе 1 км. от здания. Это значит, что если жилой комплекс строится на новой территории, где нет школ или магазинов, то застройщик должен предусмотреть их строительство в своем генеральном плане. Требований к паркингу нет. Это зависит от того, включит ли его застройщик в генплан.
Бизнес-класс
Дома бизнес-класса всегда строятся только по «не типовым» проектам. Окна в квартирах комплектуются стеклопакетами с энергосберегающим стеклом. Остекляют их по-разному. Т.е. в доме могут стоять и панорамные окна, если это теплые регионы. Потолки делают высотой 2,7 м.
Застройщик создает в здании несколько типов нестандартных квартир. Среди них двухуровневые, пентхаусы, квартиры с террасами и т.д. Если количество комнат больше двух, то в квартире устанавливают два санузла. Балкон обязательно делают большим. В некоторых зданиях обустраивают лоджии, на которых можно создать зимний сад. Отделка помещений внутри выполняется из высококачественных материалов.
Общая площадь для жилья бизнес-класса:
- однушка – от 45 кв. м.;
- двушка – от 65 кв. м.;
- трешка – от 85 кв. м.;
- 4-комнатная – от 120 кв. м.
Много требований предъявляется к инженерным коммуникациям и обустройству зон общего пользования дома бизнес-класса. Например, отопление устанавливается автономное или центральное. Если оно центральное, то генплан предусматривает отдельный тепловой пункт, обеспечивающий подачу тепла.
На территории выделяют место под несколько детских площадок и зеленую зону. Обязательно продумывается ограждение и служба контроля, отвечающая за безопасность территории. Обязателен паркинг или охраняемая парковка. Ее вместимость рассчитывается исходя из норматива 1 квартира = 1 машиноместо.
Чаще всего жилье бизнес-класса стоят в центре города, чтобы жильцы могли быстро добраться как до работы, так и до любого административного учреждения.
Элит-класс
Элит-класс жилья отличается от других классов более роскошной отделкой. При этом все, начиная от проекта задания и заканчивая планировкой жилья, создается по эксклюзивным проектам.
Характеристики элитного жилья:
- увеличенная площадь окон (панорамные окна);
- высота потолков не ниже 3 м;
- эксклюзивная планировка внутреннего пространства.
В квартире, кроме комнат, предусмотрена гардеробная и другие подсобные помещения. На отдельном этаже размещаются прачечные, кухни-столовые, а также бассейн, спортзал и прочие.
Общая площадь для элит-класса:
- студия – от 60 кв. м.;
- двушка – от 80 кв. м.;
- трешка – от 120 кв. м.;
- 4-комнатная – от 250 кв. м.
Очистку, увлажнение воздуха, регулирование температуры в квартире обеспечивает климат-контроль. Водопровод комплектуется многоуровневой системой очистки воды. Внутрь заводятся все коммуникации: интернет, HD-телевидение и т.д.
Элитная недвижимость строится в местах сосредоточения административных зданий и коммерческих центров, например, в центре города. Из ее окон должен открываться вид на исторические достопримечательности либо на живописные природные объекты: горы, море, панораму города.
Обязательно строится паркинг и предусматривается не менее 1,5 машиноместа на каждую квартиру. Паркинг может дополняться автосервисом, мойкой.
Кроме детских площадок, присутствуют и досуговые учреждения. Первый этаж дома, кроме магазинов, может включать детские развивающие центры или художественные студии, спортивные клубы для детей жильцов. Доступ в дом элит-класса обеспечивается службой внутреннего контроля и безопасности.
Количество удобств влияет на стоимость квартиры. Каждый следующий класс дороже предыдущего. Но факт, насколько он дороже, зависит от того, какие дома взяли для сравнения, где они расположены и когда построены.