Какие сделки возможны с объектами недвижимости: их особенности, плюсы и минусы

Кто-то покупает квартиру раз в жизни. Другой постоянно что-то покупает и продает, сделав недвижимость основной статьей дохода. Какие виды сделок с объектами недвижимости существуют в 2021 году и насколько они выгодны, стоит рассмотреть подробнее.

Основные сделки с недвижимостью: что это 

Продавец выставил квартиру на продажу, а покупатель согласен ее купить. Это взаимодействие называется «сделкой». Основные виды сделок с недвижимостью – прямая, альтернативная, свободная. Каждая отличается по составу участников и особенностями оформления. 

Участники и виды сделок с недвижимостью 

Основными сторонами становятся:

• покупатель;
• продавец. 

Иногда подключают агента по недвижимости или риелтерское агентство. При покупке в ипотеку стороной сделки станет кредитная организация или банк. 

Этапы сделки с недвижимостью (без учета формы) 

Этапы и особенности совершения сделок с недвижимостью могут отличаться, но в основном включают:

1. 1

   Выставление квартиры на продажу. Продавец публикует объявление в СМИ и на сайтах, посвященных торговле недвижимостью. Или заключает договор о продаже с риелтерским агентством – в этом случае публикацию объявлений берет на себя менеджер компании. 
2. 2

   Подача и согласование предложений. Независимо от того, какие бывают сделки с недвижимостью, продавец и покупатель будут вести переговоры, стараясь получить максимум выгоды. 
3. 3

   Подача заявки на финансирование. Купить жилье за собственные деньги могут меньше половины россиян. Поэтому покупателю понадобится заключить с банком ипотечный договор.
4. 4

   Проверка юридической чистоты сделки. Существует много статей, где покупателю рекомендуют выполнить ряд действий, чтобы проверить нет ли обременения на квартиру. Но лучше проконсультироваться у юриста, который специализируется на сделках с объектами недвижимости и условиях. 
5. 5

   Подписание договора купли-продажи и других документов. В результате покупатель получает ключи от квартиры, а продавец – деньги. Сделка регистрируется в Росреестре. 

Классификация сделок с недвижимостью 

Риелторы выделяют 2 основных типа сделок. Это прямая и альтернативная сделки.

Прямая или свободная сделка

Если в объявлении указывается, что сделка прямая, значит квартиру продает владелец, а не посредник. Это самый простой тип сделки – в нем участвуют только покупатель и продавец. 

Характеристики прямой сделки с недвижимостью и ее преимущества: 

1. 1

   Высокая скорость купли-продажи. Поскольку все готово (и деньги, и квартира), то договор можно заключить за 1 день. Еще до 30 дней уйдет на оформление сделки в Росреестре. 
2. 2

   Минимальный риск срыва соглашения. Сокращение времени на размышление дает больше шансов на успех.

Однако и у самого простого варианта есть недочеты. Среди минусов при заключении прямой сделки с недвижимостью отмечают:

1. 1

   Плохое качество проверки юридической чистоты. Не имея юридических знаний, легко ошибиться. Может так случиться, что после заключения договора, родственники продавца начнут оспаривать покупку в суде. Таких ситуаций на рынке вторичного жилья в России – 10-15% в год. 
2. 2

   Финансовые проблемы. Количество прямых сделок в 2021 году не превышает 20-25%. Причина проблем этого вида сделки с недвижимостью кроется в невысоких доходах покупателей. Многие вынуждены брать кредит, чтобы оплатить покупку квартиры. 
3. 3

   Проблемный продавец. Даже если у покупателя имеются 100% суммы, может оказаться, что продавец не просто собирается продать квартиру. В его планах – покупка другой недвижимости. Поэтому договорившись с покупателем, он собирается освободить жилье сразу после того, как найдет подходящий вариант, что может длиться не один месяц. Поэтому начинает затягивать сроки по различным причинам. В результате покупатель вносит задаток, после чего долго ждет освобождения жилплощади.

Преимущества прямой сделки весомы. Но на практике оказывается, что умалчивание информации и последующие проблемы – главная особенность совершения прямой сделки с недвижимостью. Риелторы отмечают, что в стране редко встречаются действительно прямые сделки и не обремененные квартиры. 

Альтернативная сделка

До 80% сделок на российском рынке вторичной недвижимости – это альтернативные продажи. Люди меняют место жительства. Кто-то едет на учебу или работу, кто-то выходит замуж или наоборот разводится. Поэтому люди продают собственное жилье, чтобы вместо него купить другое. Такая продажа является альтернативной сделкой с недвижимостью. 

Понять, в чем особенность альтернативной сделки, легко. У покупателя не хватает денег, чтобы заплатить всю сумму. Чтобы решить вопрос, люди берут кредиты или пытаются договориться о рассрочке. Продавец может согласиться на рассрочку, но тогда у него не хватит денег на покупку новой квартиры. Можно подождать подходящего покупателя. Однако, чем меньше город, тем меньше желающих купить и больше тех, кто хочет продать. 

Поэтому россияне подключают риелторов для организации купли-продажи недвижимости. Используя базу данных, риелтор быстрее подберет варианты, организует проверку юридической чистоты и сможет найти замену, если одна из сторон договора откажется от покупки. Риелторы составляют цепочки из 3-4 сторон, чтобы помочь людям получить то, что им необходимо за короткий промежуток времени. 

Плюсы альтернативной сделки:

1. 1

   Средняя скорость. Риелтор тратит время на подбор вариантов. Но, возможно, цепочка уже собрана, а ваша квартира – это то самое «недостающее звено», которого недоставало. 
2. 2

   Возможность настоять на цене. Люди всегда стремятся продавать дороже, а покупать дешевле. В случае, когда дела ведет риелтор, сторонам сделки не нужно тратить нервы – достаточно выразить свои пожелания. Риелтор сам проведет переговоры и выберет варианты для заключения сделки по распоряжению жильем. 
3. 3

   Гарантии. Риелтерское агентство обязательно проверит юридическую чистоту квартиры и сделает это профессионально. 

Недостатки тоже есть. Оказаться стороной альтернативной сделки без присутствия риелтора очень трудно. На человека давят обстоятельства, попытки второй стороны добиться выгодных для себя условий. Высок риск оказаться втянутым в ситуацию, когда люди тянут с выполнением обязательств после внесения задатка. Это не нарушает гражданских прав по сделке с недвижимостью, но может изрядно подпортить нервы.

Можно ли упростить существующие виды сделок с квартирами

Опытные риелторы считают, что сделку не только можно, но и нужно упростить. Для этого потребуется выполнить ряд шагов:

1. 1

   Составить список задач. Из базового перечня действий выбирать те, которые подходят к конкретной ситуации.
2. 2

   Обозначить сроки, т.е. время, которое отводится на выполнение каждого этапа. В случае, если этап застопорился, то подумать об альтернативном шаге. Не стоит затягивать процесс на неделю, а потом еще одну в ожидании, когда сработает первичный план. Планировали найти покупателя разместив объявление, но подходящего нет? Меняйте цену или тактику поиска. Эта особенность сохранится для всех видов сделок с недвижимостью. 
3. 3

   Проверите готовность всех документов до того, как выставите квартиру на продажу. 
4. 4

   Поинтересуйтесь надежными юристами в заранее. Почитайте отзывы. Сформируйте свое мнение.

Сделки с недвижимостью – это времязатратный и стрессовый процесс. Но минимизировать неприятные и сложные моменты можно. Помните: качественная и продуманная подготовка к продаже – это половина успеха.