Классификация объектов недвижимости

Определение особенностей и классификация рынков недвижимости – очень сложный процесс, поскольку эта экономическая отрасль имеет множество составляющих. Она является сочетанием узкоспециализированных рынков, которые взаимодействуют между собой и одновременно с этим остаются достаточно обособленными. Основные критерии, которые принимаются к сведению при проведении анализа рынка – это характеристики его основных составляющих, а также классификация и назначение объектов недвижимости.

Классификация рынков недвижимости

Для классификации рынка жилья применяются разные подходы. Во-первых, все операции и виды работ, связанные со строительством, эксплуатацией и торговлей недвижимыми объектами, разделяются на условные территориальные сегменты: федеральный, региональный и локальный рынки. Несмотря на то, что эти составляющие имеют очень тесную связь и фактически являются неотделимыми друг от друга, для них действуют разные тенденции в ценообразовании и формировании баланса спроса и предложения.

Одним из наиболее значимых факторов влияния на региональный рынок выступает степень занятости населения. При этом отдельные его единицы классифицируются, как рынки с высокой, низкой, увеличивающейся или уменьшающейся занятостью.

Федеральный рынок – это общее понятие, которое объединяет остальные составляющие законодательной базой, а также внутренними и внешними экономическими факторами влияния. При анализе локальных рынков в основном учитываются более узкие особенности конкретного населенного пункта: предпочтительные для проживания и инвестиций районы города, средний уровень дохода жителей и т.д.

Общий классификатор объектов недвижимости разделяет рынок на основные сегменты: первичный, вторичный, а также рынок аренды. Первые два относятся к так называемой области купли-продажи, тогда как главная цель третьего – получение постоянной прибыли в процессе владения недвижимым имуществом. Согласно законодательству, с объектами первых двух сегментов рынка можно совершать действия по полной передаче права владения и распоряжения таким имуществом.

Первичный рынок – это предназначенные для продажи здания, которые находятся в стадии возведения или только что построена и выступает объектом продажи впервые. Продавцами такого, не имевшего ранее собственников, имущества считаются государство, в лице администрации населенного пункта, и компания-застройщик. Муниципальные органы власти выступают в этом случае гарантами и регуляторами законности недвижимых объектов, тогда как строительные компании берут на себя функцию поставщиков услуг. Число предложений на рынке прямо пропорционально количеству строящегося и вводимого в эксплуатацию жилья.

Важно! Основанием для дальнейшего развития рынка недвижимости в целом является только первичный его сегмент. Темпы его роста регулируют все важные процессы, которые происходят в этой экономической отрасли.

Вторичный рынок – это жилье и недвижимые объекты коммерческого назначения, которые не впервые фигурируют в качестве предметов сделок. Иными словами, вторичная жилплощадь – это недвижимость, имевшая ранее как минимум одного собственника.

Связь между первичным и вторичным рынками намного более тесная, чем может показаться на первый взгляд. Рост популярности одного сегмента или повышение средних цен на него напрямую влияет на второй. Если, например, количество предложений вторичного жилья увеличивается, популярность и спрос на первичные объекты падает – они в определенной степени обесцениваются. В это же время, когда затраты на строительство провоцируют рост цен на новостройки, необратимо увеличивается стоимость вторичных объектов.

Не стоит забывать! Новостройка, которая официально введена в эксплуатацию, обретает статус вторичного жилья, даже если до этого никто в ней не проживал. Таким образом, все операции по приобретению такого имущества будут осуществляться, согласно нормам относительно недвижимости, имеющей конкретного собственника, то есть, по договору купли-продажи.

Рынок аренды – это сегмент рынка недвижимости, функция которого сводится к получению постоянного дохода, путем использования имеющегося в собственности недвижимого имущества без его продажи. Это значит, что основным источником прибыли для владельцев жилья, вращающегося внутри этого сегмента, становится сдача его в аренду. 

Такая операция подразумевает передачу жилых или коммерческих объектов во временное пользование другим лицам за определенное вознаграждение. При этом происходит исключительно передача права пользования – в полной мере распоряжаться имуществом, в том числе продавать его, по-прежнему может только владелец недвижимости.

Рынок аренды также тесно связан с первичным и вторичным рынками недвижимости. В основном это касается размера арендной платы. Она увеличивается прямо пропорционально росту стоимости жилья, которое выставлено на продажу, а также повышению цен на другие товары и услуги. Тем не менее, стоимость аренды не так сильно зависит от общеэкономических тенденций – основным регулятором ценообразования в этом случае служит именно спрос на съемное жилье.

Кроме этого, существует еще одна, не совсем официальная, классификация рынка недвижимости. Речь идет об организованном и неорганизованном ее сегментах. Организованный рынок строго регулируется нормативными актами, все сделки по нему требуют обязательной государственной регистрации и участия законных посредников. Во время заключения таких сделок права сторон становятся максимально защищенными, а сами сделки обретают юридический вес.

Неорганизованный рынок, несмотря на попытки государства как можно сильнее ограничить стихийную торговлю недвижимостью, до сих пор существует. Одна из основных причин обращения к этой отрасли – желание сэкономить на оформлении многочисленных документов, которое неизбежно влечет за собой издержки. Вместе с этим, любая неорганизованная должным образом сделка является крайне рискованной – она не защищает имущественные права сторон и не в состоянии обеспечить юридическую надежность.

Особенности рынка недвижимости

Виды объектов недвижимости делятся на природные (земельные участки, насаждения, водоемы, а также участки недр) и искусственные (здания и постройки). Если они становятся предметами операций на рынке недвижимости, к ним применяются установленные определения, характерные для подобного рода товаров, которые обобщенно называются особенностями рынка недвижимости. Они дают четкое описание такого рода имущества, отличающее его от других объектов торговли.

К главным особенностям рынка относятся:

• Локализация. Под этим понятием подразумевается статичность объектов сделок, невозможность перенести их в пространстве без нанесения непоправимого ущерба. Кроме этого, локализация указывает на строго определенную привязку имущества к местности, территориальную принадлежность, не подлежащую изменениям.
• Конкуренция. Обширная классификация объектов недвижимости в системе кадастра является причиной, по которой на рынке недвижимости невозможно существование совершенной конкуренции. Также на это процесс влияют существенные различия между региональными рынками, дающими возможность застройщикам и инвесторам на равных конкурировать лишь в пределах ограниченных территориальных единиц.
• Уникальность. Каждый объект недвижимости является уникальным в своем роде, поскольку сочетает в себе не только технические особенности здания, но и многие сопутствующие нюансы: местоположение, уровень развития инфраструктуры, населенный пункт, экологическую обстановку в регионе, соседние строения, статус и ценность земельного участка, на котором находится.
• Эластичность предложения. Для рынка недвижимости это понятие характеризуется достаточно низкими показателями. Количество предлагаемого товара, в данном случае недвижимых объектов, редко уменьшается или увеличивается в связи с изменением его средней рыночной цены.
• Факторы влияния на конкурентоспособность. То, насколько конкурентоспособным в итоге окажется товар, зависит от множества прямых и косвенных факторов. В числе прямых можно назвать высокий уровень профессионализма в выполнении работ, качественные строительные и отделочные материалы. К косвенным относятся: предпочтения потенциальных покупателей и инвесторов, актуальные на текущий момент тенденции в возведении жилых и коммерческих зданий, состояние окружающей среды, темпы застройки того или иного района населенного пункта.
• Общая стоимость объекта. Конечная цена любого построенного здания формируется не только из стоимости использованных материалов и затраченных на них средств – в нее также входят и другие расходы, включающие примененные трудовые и материальные ресурсы. Кроме этого, цена формируется с учетом стоимости земельного участка, используемого под застройку, прав на него, а также трат, связанных с получением и оформлением таких прав.

Понятие и классификация объектов недвижимости

К объектам недвижимости относятся все виды товаров, которые неотрывно привязаны к земле и навсегда закрепляются на определенной территории. К ним принадлежат разные по площади земельные участки, отдельные здания или имеющие разных собственников части зданий, постройки коммерческого, промышленного и вспомогательного значения, а также их всевозможные комбинированные формы.

Классификация объектов недвижимости в России происходит по многим параметрам, каждый из которых отражает отдельные признаки недвижимых единиц. 

Главные признаки объектов недвижимости

Для того, чтобы имущество получило статус недвижимого, оно должно соответствовать нескольким обязательным критериям определения такого рода собственности. Основные признаки классификации объектов недвижимости сводятся к трем пунктам:

Неразрывная связь с землей

Это понятие означает, что отдельный объект должен быть нерушимо связан с поверхностью земли специальной технической конструкцией. Характер такой конструкции, ее виды и другие критерии законодательством не регулируются – главным правилом остается раз и навсегда установленная привязка строения к земельному участку. Данный принцип является основополагающим среди признаков определения объекта недвижимости как такового.

Тем не менее, некоторые постройки и сооружения не имеют статуса недвижимости. К ним относятся те части архитектурных конструкций, которые не обладают самостоятельным хозяйственным функционалом. К ним относятся заборы, наземные автостоянки, оборудованные площадки и т.д. – то есть, те части объекта, которые не могут существовать вне его.

Подобные строения имеют еще одно название – некапитальные. Это значит, что для них не предусмотрена конструкция, скрепляющая с землей, и теоретически они могут быть перемещены в другое место. Хотя последнее правило для некапитальных сооружений действует не всегда, они все равно не могут называть недвижимостью.

Некоторые объекты, например, некоторые виды водного и воздушного транспорта, хотя и являются физически перемещаемыми, в редких случаях могут законодательно приравниваться к недвижимым.

Невозможность перемещения без ущерба

Суть второго признака исходит из определения первого. Неразрывная связь подразумевает обязательное наличие фундамента, а также инженерных конструкций, скрепляющих его с поверхностью земли.

Переместить объект в пространстве без разрушения этих конструкций не представляется возможным. Поскольку при этом происходит и деформация самого фундамента, целостность здания подвергается необратимым повреждениям.

Законный порядок создания недвижимости

Ни один недвижимый объект не может быть возведен без разрешения муниципальных властей населенного пункта и органов, ответственных за градостроительство. Кроме этого, здание должно быть построено на пригодном для этого участке земли, а строительная компания – обладать правом на его использование.

Официальное разрешение на строительство также играет огромную роль. Если по всем техническим характеристикам строение соответствует вышеупомянутым критериям, но было возведено с нарушением закона, ему могут вовсе не присвоить статус недвижимого объекта.

Виды недвижимых объектов

Характеристика и классификация объектов недвижимости осуществляется по многим критериям. Первым из них является природное или искусственное происхождение конкретной недвижимой единицы.

Второй критерий – это масштаб объектов. Классификация по масштабу применяется как к обособленным наделам земли и участкам недр, так и к помещениям, являющимся частью единого сооружения. По принципу масштабирования выделяют: одноквартирные и многоквартирные дома, жилые комплексы, квартиры и комнаты, а также многие другие объекты, которые выступают товаром на рынке недвижимости.

Третий критерий – готовность. По нему обозначаются не только строящиеся и введенные в эксплуатацию дома – терминология этого определения намного шире. По критерию готовности выделяются: строящиеся, незавершенные (требующие завершения), нуждающиеся в реконструкции или капитальном ремонте, готовые объекты.

Четвертый критерий – назначение. Он обозначает цель, с которой тот или иной объект был создан, поскольку для каждого из них существуют свои технические нормы, закрепленные в законодательстве. Здание может быть предназначено: для проживания, для организации офисных помещений, для торговли и оказания иных услуг, для промышленного использования и т.д. Каждый земельный участок, в свою очередь, также для чего-то предназначен: под застройку, для эксплуатации, для сельскохозяйственных целей.

Пятый критерий, один из самых важных, – это определение основных видов объектов, которые выступают самыми распространенными товарами на рынке недвижимости. По обобщенной классификации они делятся на:

• Земельные участки. Этот вид собственности представляет собой четко ограниченную часть поверхности земли, которой присущи некие признаки, позволяющие считать ее индивидуальным недвижимым объектом.
• Здания. Таким термином называется недвижимый, обособленно стоящий объект, являющийся единой системой. В нее входят наземная и, чаще всего, подземная части, сеть инженерных коммуникаций, помещения, предназначенные для постоянного проживания, размещения, проведения трудовой деятельности или других хозяйственных нужд.
• Сооружения. К подобным объектам относятся отдельные объемные строительные конструкции, имеющие несущие стены, наземную и, нередко, подземную части. В большинстве случаев они изначально сооружены для выполнения промышленных операций, хранения, а изредка – для временного пребывания людей или животных.
• Помещения. Под этим термином подразумеваются отдельные части внутреннего пространства зданий, обособленные специально для этого предусмотренными инженерными конструкциями. Помещения бывают жилыми и нежилыми. Если речь идет о многоквартирном доме, последними являются те внутренние части здания, которые не считаются совместной собственностью жильцов и технически не оборудованы для постоянного проживания.
• Машино-места. Этот вид недвижимых объектов представлен в виде части здания или сооружения, предназначенной для размещения личного транспорта жильцов. Машино-место может быть как отделенным от остальных специальными конструкциями, так и не иметь их.