Все без исключения операции, сделки, работы и другие виды деятельности, связанные с жилыми, коммерческими и хозяйственными объектами, а также виды и структура рынка недвижимости, относятся к единой отрасли экономики. Четкое понимание ее функций, определение основных участников очень важно для успешной коммерческой деятельности.
Рынок недвижимости как понятие
Рынок недвижимости – это полноценная, высокофункциональная система экономических и юридических взаимоотношений, основная цель которых – инвестиции с целью получения прибыли. Следует отметить, что эта отрасль экономики, если речь идет об инвестиционных проектах, отличается большим процентом отдачи, то есть приносит стабильно высокий доход.
Участники рынка жилой недвижимости – это все физические или юридические лица, деятельность которых в той или иной степени связана с операциями с недвижимыми объектами. Ими, в свою очередь, принято называть все объекты, обладающие рядом обязательных признаков: уникальностью и локализацией.
Недвижимым имуществом называется собственность, которая имеет неразрывную связь с земной поверхностью. Иными словами, такие объекты не могут быть перемещены в другое место без нанесения им непоправимого ущерба и кардинального изменения иных, сопутствующих характеристик. При этом недвижимостью считаются только те привязанные к земле единицы, которые имеют собственный функционал и определенное хозяйственное назначение.
Второй важный аспект рынка недвижимости – правовой. Все процедуры, связанные с передачей права собственности, проведением сделок, установлением юридически обоснованных отношений между сторонами, также входят в эту отрасль.
Структура
Основные типы рынка недвижимости, как составляющей финансового рынка, образуют собственную структуру, сегменты которой тесно связаны между собой. Они представлены отдельными узкими отраслями: рынками земельных участков, а также жилых и нежилых помещений.
Рынок жилых помещений имеет два вида: городской и загородный. Городской жилой фонд представлен многоквартирными и частными домами, находящимися на муниципальной земле. В него входят как очень старые строения, так и многочисленные новостройки, независимо от принадлежности к первичному или вторичному рынку.
Загородное жилье – это одно- или малоэтажные частные дома, к которым прилагается земельный участок определенной площади. Такие строения должны быть полностью приспособлены для проживания, иметь все необходимые инженерные коммуникации, а зачастую и постройки хозяйственного назначения. В связи со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство, в последнее время наблюдается рост популярности такого вида недвижимости.
Городской и загородный фонд объединяет одна общая черта – такие объекты изначально создаются для того, чтобы в них на протяжении длительного времени проживали люди.
Для рынка нежилых помещений характерен меньший по объемам товарооборот, поскольку количество таких объектов значительно уступает числу единиц, представленных на жилом рынке. Тем не менее, этот тип пользуется большой популярностью, поскольку основная масса жилых объектов, как правило, имеет значительно большую коммерческую ценность.
Выгода нежилого фонда привлекает многих инвесторов, а также застройщиков. Для последних работы по возведению таких зданий удобны еще и тем, что к ним не предъявляются настолько строгие технические требования, как к жилым дома. То же самое касается и земельных участков. Для инвесторов выгодно приобретать объекты коммерческого и промышленного фонда в первую очередь для того, чтобы впоследствии сдавать их в аренду.
Рынок земли – основополагающий для всех остальных сегментов, поскольку, следуя принципу локализации, является неотъемлемой частью любого вида недвижимости. Кроме этого, ценность земельного участка напрямую влияет на формирование конечной стоимости построенного на нем готового объекта и только в очень редких случаях подвергается обесцениванию со временем.
От других сегментов рынок земли отличается рядом признаков. Так, его объекты редко могут быть взаимозаменяемыми, поскольку для них характерно такое понятие, как абсолютная локализация, то есть отсутствие даже теоретической возможности быть перемещенным в пространстве. Тем не менее, цены на земельном рынке также подвержены сезонным колебаниям, и к нему применяются те же юридические правила, что и к остальным составляющим структуры.
По другой классификации деление рынка недвижимости происходит на первичный и вторичный сегменты. К первичному относится строящееся или недавно построенное жилье, которое фигурирует в качестве товара впервые, то есть ранее не имело других собственников. Вторичным, в свою очередь, считается то, которое продается от имени законного владельца. Введенные в эксплуатацию новостройки также относятся к категории вторичной жилплощади, несмотря на то что ранее в них никто не проживал.
Важно знать! Хотя первичная и вторичная отрасли связаны между собой очень тесно, на дальнейшее развитие рынка недвижимости влияют только объемы нового жилья, поскольку именно оно выступает основным регулятором спроса.
Функции
Рынок недвижимости, его функции и виды, играют, прежде всего, регулирующую роль в формировании текущей ситуации в этой отрасли и напрямую влияют на экономику в целом. В числе основных его задач можно назвать:
- Равновесие цен. Одна из самых значимых функций рынка недвижимости – установить такой уровень цен, при котором объем платежеспособного спроса будет примерно равняться количеству доступных предложений. Это значит, что целью данной отрасли экономики становится формирование баланса между продаваемой недвижимостью и количеством покупателей без значительных колебаний в одну или другую сторону.
- Регулирование ресурсов. Рынок недвижимости, кроме прочего, служит и для того, чтобы максимально эффективно распределять и разграничивать все материальные, трудовые и финансовые ресурсы по другим сферам экономики. В результате это приводит к упорядочиванию ее структуры, эффективной деятельности и, главное, удовлетворению интересов и потребностей обывателей.
- Коммерция. Основой этой функции является совершение разного рода операций с целью получения прибыли. Таким образом, любые виды деятельности на рынке недвижимости неразрывно связаны с оборотом капитала, включающим как инвестиционные проекты, так и рядовые сделки купли-продажи.
- Стимул и развитие. Под стимулом следует понимать стремление получить как можно большую прибыль путем деятельности на рынке недвижимости. Она достигается методом развития некоторых его составляющих, например, техническими нововведениями, пересмотром подходов к управлению, эволюцией конкурентоспособности и т.д.
- Социальное влияние. Задача социальной функции – положительно повлиять на возможность населения принимать участие в развитии рынка, повысить его активность в этой сфере, придать стремление покупать, инвестировать, получать прибыль от недвижимости или просто владеть ею.
Участники
Основные участники рынка недвижимости – это лица, результатом общих действий которых становится совершение неких операций с недвижимой собственностью. По самой простой классификации их можно разделить на три категории: покупателей или инвесторов, продавцов и профессиональных участников.
Продавцы – это физические или юридические лица, компании и предприятия, а также подданные других государств, которые являются владельцами недвижимых объектов, выставленных на продажу. Основная цель продавцов в качестве участников рынка – это получение прибыли от возмездной передачи своей собственности и прав на нее в другие руки.
Покупатели – это лица, главной задачей которых является капиталовложение собственных или кредитных средств. Именно этот вид участников рынка недвижимости наиболее значимо обеспечивает оборот капитала внутри этой экономической отрасли и способствует его целевому распределению. Инвесторы, в свою очередь, вкладывают средства для того, чтобы в дальнейшем получить прибыль от владения и распоряжения недвижимым имуществом. Самым простым примером такого вложения может служить сдача жилья в аренду.
Профессиональные участники рынка недвижимости – это третья категория лиц, которые выступают посредниками в совершении сделок. При этом характер их деятельности остается неразрывно связанным с рынком и обеспечивает его нахождение в правовом поле.
К профессиональным участникам относятся риелторы, девелоперы, страховые и юридические компании, дилеры и маклеры, профессиональные оценщики и представители многих схожих профессий. Когда в операциях с недвижимостью фигурируют заемные денежные средства, кредиторы также становятся участниками рынка недвижимости.
Обратите внимание! Государственные органы, которые занимаются регистрацией и узакониванием различных аспектов, касающихся недвижимости, также являются участниками рынка. Их основная задача – обеспечить юридическую силу таких действий и защитить права сторон.
Основные виды
Виды и структура рынков недвижимости, а точнее их разделение на сегменты, зависят также и от выбранных показателей. Под ними следует понимать ряд признаков, характерных для того или иного аспекта деятельности.
Рынки недвижимости делятся по географическому признаку. По этим параметрам выделяют федеральные, региональные и локальные единицы. Также в классификацию входят национальный и мировой рынки.
С точки зрения готовности объектов, существуют рынки завершенного и незавершенного строительства, а также новостроек. Несмотря на их тесную связь, перечисленные сферы деятельности сильно отличаются друг от друга по характеру совершения сделок, участию инвестиционного капитала и другим нюансам.
Зависимо от вида соглашений между сторонами, выделяют рыночные операции: купли-продажи, ипотеки, аренды. Поскольку каждая из них имеет свои особенности, в том числе, участие третьих сторон, например, кредитора, считать упомянутые сделки единым сегментом рынка не представляется возможным.
Принимая во внимание форму собственности недвижимых объектов, можно выделить еще два отдельных вида рынка. К первому относится государственная и муниципальная недвижимость, а ко второму – объекты, находящиеся в частном владении.
Кроме этого, виды рынка жилья включают первичный и вторичный, традиционный и электронный, организованный и неорганизованный, существующий внутри биржи и вне ее. Невзирая на все отличия, изменения в одном виде рынка неизбежно влияют на все остальные, а происходящие внутри них процессы представляют собой единую функциональную систему со многими составляющими.