Расселение аварийного жилья – это предоставление новой жилплощади тем собственникам, чьи квартиры расположены в старом, опасном или по другим причинам неподходящем для жизни доме. Оно происходит в рамках национальной программы «Жилье и городская среда», направленной на обеспечение граждан комфортной недвижимостью.
Переселение из аварийного жилья – длительный и сложный процесс. Как он проходит и, главное, какими характеристиками должна обладать старая недвижимость, чтобы ее обитатели могли рассчитывать на выделение новых квадратных метров?
Аварийное жилье: что это такое
Существует два определения изношенного состояния жилых зданий: аварийное и ветхое. В быту они чаще всего выступают синонимами, но юридически немного отличаются.
Переселение граждан из аварийного жилищного фонда возможен тогда, когда более половины жилых помещений здания, а также основных элементов его конструкции, признаны опасными для пребывания людей внутри. Это значит, что несущие и укрепляющие элементы износились и деформировались до такой степени, что строение в любой момент может обрушиться. Такие объекты не подлежат реконструкции, поэтому снос аварийных домов – единственный выход.
Ветхими называются здания, которые износились до определенной степени. Например, допустимый уровень износа для каменных зданий составляет 70%. При этом несущие конструкции еще могут выполнять свою задачу – обеспечивать строению целостность. Риска обрушения здесь нет, поэтому программа расселения ветхого и аварийного жилья в этом случае учитывает пригодность к эксплуатации именно жилых помещений.
Таким образом, прежде всего расселяются обитатели аварийных домов, поскольку ветхие могут еще какое-то время служить по прямому назначению. Если в них можно улучшить условия проживания с помощью капитального ремонта, сносить такое строение и переселять жильцов никто не станет.
Условия переселения из аварийного жилья
Закон о переселении из аварийного жилья 436-ФЗ от ноября 2018 года, а также Правительственное Постановление №47 от сентября 2022 года выделяют несколько главных оснований для прекращения эксплуатации жилого здания и предоставления его жильцам новой недвижимости.
К ним относятся:
- состояние здания, опасное для проживания;
- на территории, где стоит дом, превышены безопасные санитарные нормативы, например, слишком высокий уровень электромагнитного излучения, повышенная радиоактивность и т.д.;
- здание расположено в инженерной или производственной зоне, стоит на территории транспортной инфраструктуры;
- дом построен в местности, где повышен риск природных или техногенных катастроф;
- здание получило серьезные повреждения вследствие землетрясения, пожара, наводнения, резкой просадки почвы, в результате чего его реконструкция технически затруднена или финансово нецелесообразна.
Объекты, подпадающие под эти критерии, сразу же включаются в программу сноса ветхого и аварийного жилья. Дальнейшая их эксплуатация представляет собой непосредственную угрозу жизни людей, поэтому их необходимо расселять.
Где можно проверить аварийный статус дома
Узнать, признан ли дом аварийным, можно двумя способами. Первый – посетить сайт Федерального реестра аварийных домов. Там из перечня нужно выбрать интересующий регион, а потом – конкретный адрес.
Второй – получить нужную информацию на портале Фонда развития территорий. Алгоритм действий здесь такой же, как и в первом случае – при вводе адреса дома станет понятно, входит ли он в план переселения из аварийного жилья или нет. Если окажется, что здание до сих пор не признано аварийным, нужно обратиться в муниципалитет с письменным запросом.
Переселение из аварийного жилья в 2023 году: сроки и объекты
Программа переселения из ветхого и аварийного жилья не может одномоментно охватить все объекты, которые нуждаются в расселении. Этот процесс проходит поэтапно, согласно с утвержденным паспортом программы. По его основному плану к концу 2024 года планируется расселить около 530 тысяч человек, сегодня проживающих в малопригодной для этого недвижимости.
Прежде всего снос аварийного жилья касается домов, получивших такой статус до 2017 года. Для того, чтобы ускорить этот процесс, запускаются параллельные программы по регионам, направленные на предоставление новой жилплощади взамен аварийной, которые финансируются или субсидируются из государственного бюджета.
Что касается объектов, получивших статус аварийных после 2017 года, то Постановлением Правительства № 1447 от августа 2022 года для них разработан отдельный, дополнительный этап. Чтобы мотивировать региональные власти завершить запланированное расселение как можно скорее, государством предусмотрена дотация. Первые девять регионов, которые быстрее всех справятся с поставленной задачей, получат 22 с половиной миллиарда рублей в местные бюджеты.
Как скоро произойдет расселение – зависит от установленного графика. Предпочтение отдается домам, в которых обнаружена угроза обрушения. Бывает и так, что региональные возможности не в силах выдать жилье сразу всем обитателям опасных зданий. В такой ситуации местные власти должны выделить им место для временного проживания.
Если в опубликованном на сайте графике дата переселения жильцов конкретного дома отсутствует, ее можно уточнить в муниципалитете.
Куда расселяют из аварийного жилья
Обитателей аварийной недвижимости больше всего интересует, какое жилье дают при сносе аварийного жилья. Здесь очень многое зависит сразу от некоторых сопутствующих условий.
Основное – на каком основании человек проживает в квартире аварийного дома: по договору социального найма или являясь ее совладельцем. В первом случае ему будет предложено равнозначное по площади жилье в пределах данного населенного пункта. Вопрос денежной компенсации для таких граждан не стоит, ведь в новые квартиры они заселяются на условиях того же социального найма.
Требования к жилью, выдаваемому взамен опасного, минимальны: оно должно быть равнозначным и не аварийным. Нужно помнить, что расселение и улучшение жилищных условий – это совершенно разные вещи. Если арендатор или владелец однокомнатной квартиры считает, что ему нужна двухкомнатная, ему придется обратиться к какой-то другой государственной программе по улучшению условий проживания. Вместо ветхой однушки ему предоставят тоже однушку, но нормальную, не аварийную.
Также от переселяемого не зависит, в каком районе города он будет жить. Часто бывает так, что сносимый дом находится в одном из центральных районов города, а взамен выдается квартира в более отдаленной его части. К сожалению, повлиять на это человек не может. Единственное, что ему гарантируется – это местонахождение нового жилья в том же населенном пункте. Предоставить квартиру вне его муниципалитет может только с согласия жильца.
Если жилец – собственник, ему доступно два варианта: предоставление новой квартиры или деньги. Однако и здесь есть нюансы. Выбор доступен собственнику только в том случае, если здание входит в региональную программу и включено в очередь на расселение аварийных домов. Каким бы путем не решил пойти владелец, он обязательно заключает с муниципалитетом соответствующий договор: или о предоставлении недвижимости, или о компенсации.
Компенсацию за аварийное жилье можно получить и тогда, когда очередь дома на расселение еще не подошла. Такая компенсация называется досрочной, и остается единственным выходом для собственника, ведь, если адрес пока не фигурирует в региональной программе, предоставлять владельцу квартиры новую недвижимость власти не обязаны. Компенсация равна выкупной стоимости квартиры.
Как производится расчет выкупной стоимости
Компенсация за ветхое жилье собственнику рассчитывается по специальной формуле:
выкупная стоимость = рыночная стоимость + цена доли в общем домовом имуществе + цена доли участка земли + расходы.
При расчете берется к сведению не только рыночная цена самого недвижимого объекта – многоквартирного дома, но и земельного участка под ним. Если этот участок дорогой, например находится в центре города, у собственника есть все шансы получить более крупную компенсацию.
Расходы касаются всех убытков, которые владелец ветхой квартиры понесет до момента обретения новой. Это и траты на переезд, и вынужденная аренда жилья, и поиск другого помещения, а также упущенная выгода, если она произошла не по вине собственника.
Все условия и сроки процедуры выплаты компенсации за ветхое жилье оговариваются в соглашении. Там же указывается и выкупная стоимость недвижимости, которая формируется на основании независимого оценочного заключения. Если собственник не согласен с этой суммой, он вправе обратиться в суд.
Судом будет назначена новая экспертиза. Если же владелец квартиры будет не согласен и с ней, муниципалитет исполнит договор в одностороннем порядке – принудительно переведет установленную сумму на нотариальный счет и изымет квартиру.
Возможные затруднения
Закон о расселении аварийного жилья регулирует только основные его вопросы. На деле не редкими являются разного рода затруднения, с которыми сталкиваются жильцы таких домов. Чаще всего это:
Дом не имеет статуса аварийного
Присвоение такого статуса – дело отдельной межведомственной комиссии. Однако случается так, что здание еле держится, а местные власти не спешат проводить его проверку. В таком случае действовать придется жильцам.
Им необходимо обратиться в ту же межведомственную комиссию, которая как правило, находится при городской администрации, с заявлением. Оно может быть коллективным или составленным одним человеком – комиссия все равно обязана принять его к сведению. К заявлению нужно приложить фотографии здания и обоснования, почему его следует признать аварийным.
После этого комиссия или сама проведет обследование объекта или поручит жильцам заказать независимую экспертизу, а затем признает или не признает его аварийным. Если дом явно доживает свои последние дни, но комиссия не хочет считать его таковым, необходимо писать заявление в суд.
Дом рушится, но его не расселяют
Иногда дома для расселения аварийного жилья не успевают строиться с достаточной скоростью, и сроки переселения затягиваются. Бывает и так, что по графику предоставить жильцам новую недвижимость должны только через пару лет, но она нужна, как говорится, еще вчера.
Сроки расселения жильцы могут оспорить. Для этого им нужно доказать, что здание опасно и рушится. Поможет в этом акт независимой экспертизы, предоставленный в межведомственную комиссию. Если комиссия не захочет менять график, необходимо идти в суд.
Муниципалитет настаивает на компенсации вместо нового жилья
Если дом официально аварийный, владелец может выбирать между деньгами и новой квартирой. Большинство людей предпочитает второй вариант, поскольку размер компенсации, как правило, меньше стоимости новой недвижимости. Купить за эти средства квартиру, равноценную старой, вряд ли получится.
Если муниципалитет упорствует или говорит, что новая квартира не предусмотрена законом, нужно опять же обращаться в суд. Иногда это – единственный вариант добиться положенного по закону.
Заниженная сумма компенсации
Часто муниципалитет предлагает собственникам сумму, ниже фактической выкупной стоимости. Для этого он пользуется услугами собственных оценщиков, которые устанавливают минимально возможную цену. Обычно, если владелец квартиры обращается в суд, назначенная независимая оценка показывает более приемлемые цифры.
Часто оценка оказывается заниженной из-за того, что земельный участок не числится общим имуществом жильцов. Муниципалитет не спешит передавать его во владение обитателей дома в положенные сроки. Поэтому, когда доходит до сноса дома, оказывается, что участок на кадастровый учет не поставлен, на жильцов не перерегистрирован, а, следовательно, в формировании выкупной стоимости не участвует.