Оценка недвижимости

Оценка квартиры для ипотеки – обязательное условие при выдаче жилищных займов. Банкам нужно наверняка знать, что за кредитные средства человеком будет приобретена недвижимость, примерно соответствующая им по стоимости. Эта задача возлагается на лицензированных частных специалистов или компании – профессиональных оценщиков. Цена недвижимости, которая будет указана в их отчетах, напрямую влияет на многие сделки, в частности на получение кредита.

Как независимая оценка недвижимости связана с ипотекой?

Экспертная оценка недвижимости при оформлении ипотечного кредита нужна для подтверждения ее ликвидности. Дело в том, что жилищный заем подразумевает, что некий недвижимый объект обретет статус залогового. Он будет гарантировать, что заемщик станет вовремя исполнять взятые на себя обязательства, иначе этот залог потеряет. Поскольку ипотека обычно оформляется на длительный срок, шансы, что его доходы снизятся, или вмешаются другие негативные факторы, не такие и маленькие. 

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости служит для того, чтобы кредитор смог понять: удастся ли его продажей погасить затраты на выдачу ссуды, если она не была возвращена. Это и называется ликвидностью. 

Иными словами, выдав заемщику условные 2 миллиона рублей, он рассчитывает получить назад минимум эти же 2 миллиона, а лучше – больше. Экспертиза недвижимости нужна для того, чтобы вдруг не оказалось, что красная цена объекта залога – один миллион при хорошем спросе, а искать покупателей придется годами.

Информация, отраженная в оценке жилья для ипотеки, косвенно затрагивает и перспективы его продажи в будущем – это также входит в формирование ликвидной стоимости. Изъятие квартиры за неуплату кредита может наступить как через год, так и спустя десять лет. К тому же, банк не станет сам заниматься ее продажей. Как правило, и изъятие, и организацию торгов он поручает приставам. Весь процесс: от отчуждения недвижимости до ее продажи может занимать до года. Все это время объект торгов не должен падать в цене. Этот момент также принимают во внимание при оценке жилой недвижимости. 

Для чего нужна оценка квартиры в иных случаях?

Рыночная оценка недвижимости важна не только получении жилищного займа, но и во многих иных случаях. Она будет полезной при:

• продаже или покупке квартиры;
• наследовании недвижимого имущества;
• страховании недвижимости;
• рефинансировании жилищного займа;
• имущественных спорах и разделе собственности;
• оспаривании кадастровой цены квартиры;
• спорных ситуациях с налогами.

Оценка квартиры, дома или земельного участка, выданная специалистом, служит основным ценовым ориентиром в различных сделках. Более того, если какой-то имущественный спор рассматривается в суде, суд будет принимать во внимание только экспертное оценочное суждение, а не личное мнение сторон. 

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке?

За оценку квартиры при ипотеке всегда платит заказчик, а заказчиком выступает тот, кто берет кредит. Обычно оплата производится наперед, в день соглашения о проведении экспертизы или накануне визита специалиста: переводом на карту или по реквизитам. Гораздо реже оплата берется постфактум, при передаче оценочного отчета.

В стоимости услуг оценщиков наблюдается очень большой разброс. Цены начинаются от 3 тысяч рублей и заканчиваются на отметке в 12 тысяч. Аккредитованные банком компании, на которых нередко настаивают кредиторы, берут больше. У частных лицензированных специалистов расценки ниже и выгоднее. 

Как проводится оценка?

Оценка для банка при ипотеке чаще всего проводится им же аккредитованной организацией. Например, в Сбербанке такую аккредитацию имеют более двух с половиной тысяч организаций. Все, что может, заемщик – это выбрать из предложенного списка компанию или специалиста с наиболее низкими расценками. 

Если оценщик недвижимости выбран из такого перечня, достаточно воспользоваться отдельным электронным сервисом банка и оставить заявку на проведение экспертизы. К ней нужно прикрепить некоторые документы:

• паспортные данные заемщика;
• выписку из ЕГРН;
• технический паспорт квартиры.

После этого заказчику будут высланы реквизиты для оплаты.

Если организация, занимающаяся оценкой, нет в списке онлайн сервиса, или она предпочитает работать по своей схеме, документы и заявка отправляются электронной почтой. В обоих случаях дату посещения оценщиком квартиры оговаривают уже после оплаты.

В среднем ознакомление специалиста с документами, осмотр жилья и формирование отчета об оценке объекта недвижимости занимает от одного до трех дней. Экспертизу можно провести и буквально на следующий день, но цена за срочность обычно повышается. Кроме этого, конечная стоимость оценки, а также время ее выполнения будут зависеть и от местоположения объекта. Например, определением стоимости загородных домов занимаются только ведущие специалисты или руководители подразделений специализированных компаний. Из-за плотного графика, сроки получения отчета могут сдвинуться. 

Что входит в отчет об оценке недвижимости?

Отчет, выдаваемый после проверки, носит и другое название – оценочный альбом для ипотеки. Альбомом он называется неспроста, так как насчитывает более тридцати страниц. Раньше отчет публиковался на бумаге формата А4, сегодня же банки перешли на его электронный вариант, выполненный в PDF формате. Документ заверяется электронной подписью. 

Требования к отчету об оценке подразумевают определенное его содержание.  В документ включается информация о:

• заказчике;
• исполнителе;
• применяемых методах оценки;
• недвижимом объекте;
• его состоянии и характере эксплуатации;
• стоимости: рыночной и ликвидационной.

К тексту прикрепляются фотографии, схемы, которые называются приложениями к отчету. 

Специалист заполняет отчет по готовому шаблону, внося в него конкретные данные. В дальнейшем этот документ хранится в банке вместе с другими, касающимися ипотечного кредита, бумагами. 

Важно помнить, сколько действует оценка квартиры, ведь это заключение не бессрочное. Отчет действителен на протяжении полугода с указанной в нем даты.  

Принципы оценки недвижимости

Основные принципы оценки недвижимости направлены на то, чтобы определить ее рыночную и ликвидационную стоимость. Эти понятия не идентичны, хотя и лежат в одной плоскости. При подробном рассмотрении отличия между ними становятся очевидными. 

Рыночная стоимость

В первую очередь отчет об оценке недвижимого имущества определяет его рыночную стоимость. Под ней подразумевается сумма, полученная с продажи квартиры, проданной в условиях свободной торговли: с учетом конкуренции, без ограничений по времени и т.д. Иными словами, это ценность квартиры как потенциального товара наряду с другими предложениями.

В формировании рыночной цены не последнюю очередь играют присутствующие на рынке недвижимости расценки: как на похожие по характеристикам объекты, так и на стоимость квадратного метра. Разумеется, при прочих схожих данных квартиры в Москве и каком-то районном центре отдаленного региона не будут стоить одинаково.

Помимо этого, влияние на рыночную оценку оказывают:

1. 1

   Тип здания. Важно как то, в каком году его построили, так и то, насколько давно проводился капитальный ремонт. Многоквартирные дома, возведенные по разным технологиям, отличаются и по цене. Так, квартира в кирпичном здании почти наверняка будет дороже, чем аналогичная в панельном.
2. 2

   Технические характеристики. На стоимость квартир влияют и сопутствующие нюансы: наличие наземной или подземной парковки, мусоропроводы, лифты, уровень благоустройства придомовой территории.
3. 3

   Район. Один из основных факторов формирования оценки жилого дома и каждой квартиры в частности – его местоположение. Здесь учитываются и инфраструктура, и транспортная доступность, и объекты, расположенные по соседству.
4. 4

   Состояние жилплощади. Первое, что влияет на стоимость квартиры – это этаж, на котором она расположена, а также направленность окон. Ремонт также имеет значение. Если он давно требует обновления, в отчете будет прямое на то указание. Пристальному вниманию подвергаются даже напольное покрытие и плиточная облицовка, не говоря уже об инженерных коммуникациях.

 Итак, рыночная оценка недвижимости определяет, насколько та конкурентна среди других похожих. Квартира со свежими ремонтом будет ценнее запущенной, а та, что находится в подъезде с осыпающейся штукатуркой и протекающей крышей, дешевле аналогичных.  

Ликвидационная стоимость

Договор на проведение оценки недвижимости подразумевает и определение его ликвидационной стоимости. Именно она имеет первостепенное значение для банков, и на нее они ориентируются прежде всего. Ликвидационной стоимостью называется такая цена квартиры, за которую она может быть реализована в довольно сжатые сроки, без привлечения большого количества потенциальных покупателей. Иными словами, это цена квартиры при срочной ее продаже. 

Ликвидационную стоимость полезно знать не только во время оформления ипотеки, но тогда, когда необходимо очень быстро, но с минимальными потерями продать недвижимость. Банкам она нужна для того, чтобы знать, сколько удастся выручить с потенциальных торгов, поскольку продажа с аукциона не предвидит долгого поиска покупателей. 

Для формирования ликвидационной цены жилья оценщики пользуются специальными формулами. Основными показателями служат ценность денег, изменяющаяся во времени, и эластичность спроса.

В экономике существует такое понятие, как удешевление денег со временем. То есть, некая денежная сумма сегодня ценнее, чем будет завтра или через пару лет. Проще всего это понятие проиллюстрировать на примере инфляции. Например, желаемая квартира сегодня стоит условные 5 миллионов, и у покупателя они есть. Если он не решится и отложит покупку на несколько лет, ему может не хватить, потому что из-за инфляции квартира подорожала, скажем, до 6 миллионов.

На ликвидность квартиры это влияет следующим образом. Если покупатель по каким-то причинам будет откладывать ее приобретение, то скорее всего и не сможет купить, потому что деньги дешевеют. Как показывает практика, над покупкой популярных, пользующихся спросом объектов долго никто не думает – их покупают, иногда и для того, чтобы уберечь свои накопления от обесценивания.

Из этого закономерно вытекает связь удешевления денег с другим показателем ликвидности квартиры – эластичностью спроса. Он не такой сложный и всего лишь сводится к анализу: насколько активно этой квартирой покупатели будут интересоваться и через год, и через пять лет. 

Найти покупателя на просторную четырехкомнатную в отдаленном тихом районе с видом на водоем квартиру гораздо тяжелее, чем желающего приобрести маленькую однушку рядом с метро. Тяжелее сейчас, нелегко будет и впредь. 

Тенденции спроса хоть и меняются, но незначительно. Поэтому однушку возле метро быстро купят и в будущем. С точки зрения эластичности спроса, она более ликвидная, нежели четырехкомнатная. Возможно, однокомнатная за несколько лет даже снизится в цене, в таком случае и другой фактор, стоимость денег, не понизит ее ликвидность.

Ликвидационная стоимость объектов, которые пользуются не спадающим спросом, максимально приближенная к рыночной. 

Нужна ли оценка квартиры при ипотеке сегодня: нововведения банков

Составление отчета об оценке во время получения ипотечного кредита сегодня требуется не всегда. Большинство банков постепенно отказываются от этой практики. Для расчета стоимости залогового имущества, в том силе ликвидационной, используются специальные программы, основывающиеся на искусственном интеллекте. Сотрудники залогового отдела получают нужные им данные буквально за несколько секунд.

Эта возможность появилась не так давно – в августе прошлого года. Первопроходцем стал Сбербанк, запустивший проект в некоторых регионах. Вслед за ним инициативу подхватили и другие крупные банки, выдающие ипотечные займы. Однако этот проект пока пилотный и несколько ограничен в возможностях. 

Во-первых, программа анализирует жилье только на вторичном рынке. Во-вторых, в ее базе данных информации о каком-то конкретном объекте может и не быть. По сути, сейчас ее главная задача – определить, нужно ли заказывать отчет, или можно на месте обойтись усилиями системы.

Для заемщиков таковое положение дел несет немало преимуществ:

• экономию, позволяющую снизить затраты минимум на 3-4 тысяч рублей;
• ускорение процесса получения кредита;
• возможность приобрести квартиру с незарегистрированной перепланировкой, которую банк обязательно бы отверг.

С другой стороны, система еще не отработана до конца. Так, дистанционно, с помощью одной лишь программы не выйдет оценить частный дом или коттедж – ее возможностей для этого недостаточно. Кроме этого, для некоторых типов домов оценка специалиста обязательна – например, для зданий с деревянными стенами. Бывает и такое, что система по непонятным причинам не может сформировать стоимость объекта. Однако все предпосылки для того, что цифровая оценка станет повсеместной практикой, и жизнь заемщиков упростится, уже есть.