По данным одного из крупнейших сайтов недвижимости "Циан", количество выданных кредитов на покупку жилья растет, но возможность приобрести собственные квадратные метры все равно есть далеко не у каждого россиянина. Подробнее о том, какой доход нужен человеку, если он планирует брать ипотеку в 2024 году, и чему равен средний ежемесячный платеж по ней, читайте в материале.
Комфортная ипотека
Чтобы платежи по ипотеке не влияли на повседневную жизнь человека, т.е. не мешали нормально питаться, оплачивать коммуналку и путешествовать, их доля в его доходе не должна превышать 30%. Подразумевается, что в случае форсмажора у заемщика останется достаточно денег, чтобы откладывать и при необходимости погасить очередной ежемесячный платеж вовремя.
Первоначальный взнос также не должен оказаться выше 30% от стоимости квартиры. Впрочем, при желании никто не мешает потенциальному заемщику накопить большую сумму для ипотеки в Москве. Чем больше он сможет внести в качестве первоначального взноса, тем лучшие условия предложит банк.
Последнее число в формуле расшифровывают так: если взять цену жилья в целом, то она не должна превышать 3 годовых доходов потенциального заемщика. Это правило так и обозначают “30/30/3". Предлагаем детально разобрать эту формулу на примерах из жизни.
Среднемесячная заработная плата и средняя цена квартиры
Сколько надо зарабатывать чтобы взять ипотеку – актуальный вопрос для каждого, кто нуждается в жилье. Составляющие этого вопроса:
- цена квартиры;
- объем ежемесячного дохода.
Согласно информации Росстата, средняя заработная плата в России в январе 2024 года составила 75034 руб. Прогнозируемая зарплата на май – около 78 тыс. руб. Но это не означает, что она такая в каждом регионе.
В ТОП регионов с самыми низкими доходами входят республика Ингушетия со средней зарплатой 37376 руб., Республика Дагестан с зарплатой 37882 рубля и ряд других. В Москве средняя заработная плата составляет 131745 руб. Это намного больше, чем получают в Ингушетии. Самый высокий средний доход зафиксирован в Чукотском автономном округе - 159668 руб.
Если следовать правилу о том, что приемлемая стоимость квартиры для заемщика не должна превышать 3 годовых доходов, то для Москвы, республики Ингушетия и ЧАО «комфортная» стоимость квартиры предположительно составляет:
- в Ингушетии - 1 млн 346 тыс.;
- в Москве - 4 млн 743 тыс.;
- в Чукотском автономном округе - 5 млн 748 тыс.;
- в среднем по России - 2 млн 700 тыс.
Рассмотрим реальную стоимость жилья на примере двухкомнатной квартиры в тех же регионах. Средняя цена такого жилья на сайте "Циан" равна (на июнь 2024 г):
- в Ингушетии - 3 млн 600 тыс. (Назрань, ЖК "Орион");
- в Москве - от 24 до 150 млн рублей, в зависимости от типа дома и других факторов.
Из приведенных примеров видно, что комфортной стоимости новостройки или такой, которая бы соответствовала правилу "30/30/3", в базе данных "Циан" нет. Значит тот, кто получает зарплату близкую к средней по России, может купить недорогую квартиру в «бедном» регионе, но далеко не всегда сможет это сделать там, где живет и работает, например, в Москве.
Что можно купить в Москве по льготной программе
Программа с господдержкой накладывает ряд ограничений как на того, кто берет кредит, так и на саму квартиру, точнее на ее стоимость. Она ограничена лимитом - 6 млн рублей для льготной ипотеки в новостройке и 12 млн рублей для тех, кто решил взять семейную ипотеку. Закон не запрещает семьям покупать более дорогие квартиры, но для них не будет одобрена льготная программа.
Что касается первоначального взноса, то он колеблется. Для новостроек по льготной программе нужно приготовить 30% от стоимости квартиры, т.е. 1,8 млн в качестве среднего взноса. Для семейной ипотеки первоначальный взнос составляет 20% или 2,4 млн рублей для квартиры стоимостью 12 млн рублей.
Некоторые покупатели задаются вопросом, можно ли подготовить около 2,5 млн первоначального взноса и выбрать квартиру за 15 млн рублей, т.е. попросить в банке 12 млн, добавить свои вложения и таким образом купить квартиру, которая стоит дороже 12 млн. Ответ на этот вопрос нужно уточнять в том банке, в котором планируется оформление ипотеки.
Банк вполне может пойти навстречу клиенту. Также заемщик может увеличить доступный объем кредитования, если возьмет ипотеку с созаемщиком (например, с мужем / женой или родителями). Или внесет больший размер залога.
По умолчанию покупаемая квартира становится залоговым имуществом. Однако это не обязательно. Иногда в собственности заемщика имеется более дорогая квартира или другое имущество (автомобиль, предметы искусства). Они вполне могут заменить залог или увеличить его стоимость, что позволит рассчитывать на оформление большей по размеру ипотеки.
Изменения в льготной ипотеке в 2024 году
Аналитики прогнозируют, что с 1 июля льготную программу ипотеки в новостройках могут отменить или же изменить ее условия. Например, повысится средняя ставка до 12% вместо имеющейся сегодня. Сбербанк установил для обычных не льготных программ среднюю процентную ставку на уровне 18,2%, начиная с 5 июня 2024 года. А значит, вероятность роста льготной ставки до 12% относится к вполне реальным.
По прогнозам риэлторов изменение процентной ставки в сторону увеличения уменьшит количество льготных ипотечных кредитов на 20-30%. Риэлторы считают, что это приведет к замиранию рынка. Застройщики из-за невозможности продать имеющееся жилье сократят объемы следующего строительства и скорость ввода в эксплуатацию тех новостроек, которые уже начали строить.
Средний платеж по ипотеке
При расчетной сумме ипотечного кредита 6 млн рублей, первоначальном взносе в размере 20% (1,2 млн), 8% ставке и сроке кредитования 10 лет средний ежемесячный платеж по ипотеке в Москве составит 58237 руб. Если кредит брать на 20 лет, то ежемесячный платеж уменьшится до 40149 руб. При изменении процентной ставки на льготные программы размер ежемесячного платежа тоже вырастет, но говорить о том, насколько именно, можно будет уже после оглашения решения правительства по льготным программам.