Рейдерский захват квартиры – это явление, которое, к сожалению, пока еще не искоренено. Квартира отнимается у законного собственника не грубыми силовыми методами, а более изощренными способами. Некоторые из них не переступают рамок закона, другие – балансируют где-то на краю. К счастью, совсем уж преступные методы отъема жилья у граждан встречаются не так часто, как, например, в приснопамятные 90-е годы.
Что такое долевое рейдерство квартир
Рейдерство – это достаточно широкое понятие, которое касается не только квартир. Рейдерским захватам подвергается бизнес, нежилая недвижимость, предприятия и т.д. В зависимости от законности действий выделяют:
- 1белое рейдерство – захватчики действуют строго в рамках действующего законодательства;
- 2серое – в целом захват происходит законно, но при подробном рассмотрении обнаруживается явное нарушение прав пострадавшей стороны;
- 3черное – по сути своей является уголовно наказуемым преступлением.
Рейдерский захват доли в квартире или жилья полностью может осуществляться как «белыми», так и другими методами. Основная проблема людей, пострадавших от белого рейдерства – трудности с восстановлением своих прав на имущество. Фактически они расстаются с ним добровольно, на основаниях, предусмотренным законом. Доказать, что имело место некое принуждение, очень тяжело.
Как происходит захват квартиры: схемы
Квартирные рейдеры в Москве и других городах России чаще всего действуют по двум схемам. Часто их целью является отъем не только доли, но целой квартиры.
Захват жилья соседями
По этой схеме рейдерский захват жилья происходит не соседями в привычном понимании, а людьми, имеющими право жить в данной квартире – владельцами долей. Рейдерами могут выступать и родственники других собственников, желающие получить квартиру в единоличное владение, однако чаще это совершенно посторонние люди.
Получить долю рейдеры могут разными законными способами. Обычно это происходит не через продажу, а, например, путем обычного дарения, дарения за долги и т.д. Создаются все условия для того, чтобы другие собственники не смогли предъявить претензии, что было нарушено их право преимущественной покупки.
Далее рейдеры вселяются в квартиру, и у ее жильцов начинается «веселая жизнь». Цель захватчиков – сделать проживание в квартире невыносимым. Законных методов для этого существует много.
Так, рейдеры в отсутствие других хозяев занимают их комнату, врезают в дверь новые замки. Новообретенные соседи могут вести себя шумно, портить мебель и сантехнику.
Популярная схема – заселение жильцов в качестве арендаторов. Разумеется, это не будет тихий интеллигентный профессор. Чаще всего в квартиру поселяются «ценные специалисты» из ближнего зарубежья, нередко – всей своей многочисленной семьей, маргинальные личности и прочий контингент такого рода.
Поскольку жизнь прежних владельцев быстро становится невыносимой, им остается только два варианта: или продать свою долю соседям, или выкупить их часть. Продажа, как правило, происходит по сниженной цене. Нарушения закона в этом нет, ведь собственнику приходится снижать стоимость доли до минимально возможной величины – других покупателей в таких условиях он просто не найдет. Продажа доли рейдерами происходит, наоборот, по завышенной стоимости. Нередко люди, измученные происходящим, готовы заплатить, сколько просят, лишь бы вернуть спокойствие в свою жизнь.
Можно, конечно, попробовать повоевать с квартирными рейдерами. Однако нужно помнить, что они – профессионалы в своем деле и поднаторели в выживании соседей из квартиры.
Захват квартиры за долги
При квартирном рейдерстве, когда жилье отдается под залог некоего займа, тоже нет явного нарушения закона. Обычно рейдеры рассчитывают на юридическую безграмотность человека и его невнимательность.
Первая схема отъема жилья – самая примитивная. Под видом договора займа собственнику квартиры дается на подпись соглашение купли-продажи. В нем указывается сумма, которую человек хочет взять в долг. Разумеется, она гораздо ниже фактической стоимости квартиры, но в данном случае будет выступать ценой ее продажи.
Занимать деньги таким образом может как физическое, так и юридическое лицо. Если владелец квартиры подписал договор, не глядя, доказать что-то будет очень трудно. Однако шансы есть – обратиться в суд с заявлением о введении в заблуждение относительно сути сделки. Такие дела очень сложны, вероятность успешного их разрешения небольшая, но в судебной практике подобные прецеденты есть.
Вторая схема – это заем под залог квартиры с искусственно созданной задолженностью. Владелец жилья подписывает соответствующий договор с физическим лицом, не являющимся представителем финансовой организации. Причин, почему он так поступает, может быть несколько: кредитор – его знакомый или предлагает выгодные условия займа, может вообще не брать проценты и т.д. Иными словами, рейдер создает максимально привлекательные условия, и заемщик полностью уверен, что сможет вовремя рассчитаться.
Вот только цели получить назад деньги у рейдера нет, ему нужна квартира. Он будет создавать все условия для того, чтобы заемщик нарушил свои обязательства по договору. Чаще всего кредитор на время просто «исчезает с радаров», чтобы появиться, когда все сроки возврата займа давно прошли.
Рейдер обвиняет заемщика в неисполнении обязательств, утверждает, что понес убытки, и требует передать ему предмет залога. Доказать, что заемщик хотел платить, но не смог связаться с кредитором, очень трудно.
Защита от рейдерского захвата квартиры
Рейдеры постоянно совершенствуют свои методы, однако существует несколько способов, как противостоять рейдерскому захвату. В их числе:
Внимательность при подписании документов. Необходимо тщательно анализировать все пункты любого договора. В частности, это касается предмета сделки, прав и ответственности сторон. В идеале, перед тем как поставить подпись, любое соглашение следует показать юристу.
Избегание подозрительных займов. Брать кредит в МФО – и без того не лучшее решение, но оно особо рискованно, если залогом займа выступает недвижимость. МФО, к сожалению, имеют право на заключение такого рода сделок. Нередко они предлагают выгодные условия кредитования, однако у них, как правило, масса подводным камней. Если коротко, то кредит в МФО под залог жилья – это большая вероятность без него остаться. То же самое касается и взятия в долг у физических лиц: брать можно, но не под залог квартиры.
Своевременная проверка корреспонденции. В век интернета люди все реже заглядывают в почтовый ящик, а зря. Там в один прекрасный или не очень момент может оказаться уведомление о желании одного из собственников продать свою долю. Если другие владельцы игнорируют его, это приравнивается к отказу выкупить долю. То, что они не заметили письма – не аргумент.
Если все же неприятность случилась, и в квартире поселился посторонний человек, есть способ избежать больших неприятностей. Методом добровольного соглашения или через суд устанавливается порядок пользования квартирой. Полностью всех проблем это не решит, однако позволит владельцам хотя бы закрепить за собой отдельные жилые комнаты. Если есть возможность, можно попытаться выделить свою долю в натуре – так у рейдеров останется еще меньше рычагов для манипуляции.