Ликвидность недвижимости

Сегодня подход к приобретению квартир очень сильно изменился. Если раньше жилье подбиралось с фокусом на его долговечность и возможность служить домом многим поколениям, то сейчас ставка делается на ее привлекательность как потенциального товара, то есть ликвидность. Ликвидность объекта недвижимости – это его способность конкурировать с другими похожими товарами на рынке.

Что означает понятие ликвидности?

Ликвидность квартиры – это, простыми словами, совокупность разных ее характеристик, прямо влияющих на продаваемость. Термин ликвидности применим не только к недвижимым объектам, но и к другим активам, задача которых – принести владельцу прибыль или, как минимум, окупить затраты.

Такое понятие, как ликвидность, очень важно в переменчивых условиях рынка недвижимости. В периоды кризисов, экономических потрясений или просто перенасыщения его нереализованными объектами, часто наблюдается доминирование предложения над спросом. В подобных обстоятельствах больше шансов быть проданным имеет то жилье, которое характеризуется как высоколиквидное.

Параллельно с термином ликвидности существует понятие доходности – их нередко путают. На самом деле они обозначают разные понятия, а с точки зрения инвесторов – противоположные. Ликвидность квартиры – это ее индивидуальные черты, дающие возможность быстро и максимально выгодно продать ее. Доходность же означает прибыль, получаемую собственником в процессе владения недвижимостью. 

Что примечательно, среди специалистов, занимающихся инвестициями в сфере недвижимого имущества, доходность и ликвидность обратно пропорциональны. Это значит, что чем больше потенциального дохода будет приносить помещение или здание, скажем, в процессе сдачи их в аренду, тем менее ликвидными они будут считаться, и наоборот.

Высокие позиции жилья в качестве товара определяются многими характеристиками, в том числе его изначальной стоимостью. Например, объекты, продаваемые с большой скидкой, очень редко будут высоколиквидными. Это связано с причинами скидки – как правило, особенностями, значительно снижающими привлекательность квартиры среди покупателей

Основные факторы влияния на ликвидность жилья

Способов, как определить ликвидность квартиры, много, но наиболее точные цифры могут дать только специальные формулы расчета. Человеку, далекому от понимания глубоких процессов фондового рынка и сферы недвижимости, провести точные измерения ценности актива будет крайне сложно. Если вопрос ликвидности объекта очень важен, лучше обратиться в специализированную компанию, занимающуюся всесторонней оценкой недвижимости.

Кроме сугубо технических особенностей конкретной квартиры, к сведению принимаются и некоторые другие аспекты. К ним относятся:

1. 1

   Время, проходящее от начала сделки до ее полного завершения. При этом учитывается, насколько быстро и беспроблемно пройдут основные этапы заключения договора.
2. 2

   Расходы сторон при заключении сделки. В этом аспекте учитываются абсолютно все траты: начиная от различных пошлин и заканчивая уплаченными налогами на прибыль, если такие имели место. Сюда же входит и оплата услуг лицензированного оценщика, определяющего реальную рыночную стоимость объекта.
3. 3

   Примерный прогноз продаваемости жилья. В точности оценить, как быстро и насколько выгодно будет продан тот или иной объект, нельзя – примерный прогноз можно дать только на ближайший промежуток времени.
4. 4

   Сезон. Активность рынка недвижимости на протяжении года неравномерна. Пик покупательской активности приходится на вторую половину осени, тогда же на рынке появляется и больше объектов, в частности, первичных. С середины осени и на протяжении лета спрос обычно падает, поэтому большинство продавцов, желающих выгодно продать свои квартиры, предпочитает придержать их до более перспективной поры.
5. 5

   Информация. Объем и подробность данных о недвижимости, размещенные в публичном пространстве, прямо влияют на ее ликвидность. Иными словами, чем больше потенциальные покупатели знают о товаре, тем выше вероятность продать его быстро и за хорошую цену.
6. 6

   Государство. Ликвидность недвижимости в разных странах отличается. Жилье в государствах, отличающихся высоким уровнем жизни и социального обеспечения населения, продается намного лучше.
7. 7

   Форма собственности. Владельцем недвижимости может являться как физическое, так и юридическое лицо. Во втором случае есть возможность перевести жилой актив в ценные бумаги – то есть, дать покупателям возможность приобретать долю недвижимого имущества в виде акций или других ценных бумаг. Ликвидность таких объектов автоматически повышается.

Какие характеристики повышают ликвидность квартиры?

Ликвидный объект недвижимости – это, прежде всего, тот, который не имеет явных недостатков и не рискует обесцениться в ближайшем обозримом будущем. Тем не менее, даже при таком условии одни квартиры считаются более ликвидными, другие – менее. Так происходит, поскольку на их ценность в качестве товара влияют и другие, более узкие показатели. Основные из них – это:

1. 1

   Расположение. Ликвидное жилье может находиться в любом населенном пункте, но, разумеется, продать столичную квартиру намного проще, нежели апартаменты в провинции. Ярким примером этому являются Москва и Новая Москва. Невзирая на тот факт, что перспективы нового округа столицы считаются очень высокими, а условия жизни в нем постоянно улучшаются, недвижимость внутри МКАД все равно остается более привлекательной и рассматривается покупателями в первую очередь.
2. 2

   Инфраструктура и транспорт. Несмотря на то, что квартиры в отдаленных районах мегаполисов стоят дешевле, охотников на них также меньше. Объяснение очень простое – без развитой инфраструктуры, особенно социальной, а также удобного транспортного сообщения жизнь в таких районах может оказаться неудобной. Подавляющее большинство людей хочет проживать в развитых районах с, желательно, не самой дорогой недвижимостью. Таким образом, если объект соответствует этим условиям, он будет считаться высоколиквидным – покупатели на него найдутся быстро.
3. 3

   Экология. Жилье в отдельных районах городов и промышленных регионах страны также не отличается высокой стоимость, как и ликвидностью. Многие граждане рассматривают варианты недвижимости именно с точки зрения чистоты окружающей среды. Более привлекательными для них будут объекты, расположенные в благополучных и чистых местах, а это значит, что возрастет и их ликвидность.
4. 4

   Возраст здания. Ликвидность жилья зависит и от того, к какой архитектурной эпохе относится строение. Например, ценность квартир в двух стоящих рядом домах, один из которых – новостройка, а второй – хрущевка, будет совершенно разной. Более привлекательными с точки зрения объекта будущей продажи станут, разумеется, квартиры в новом здании. Некоторые реконструированные объекты, считающиеся архитектурными и историческими памятниками, обладают очень низкой ликвидностью – причина такого статуса кроется именно в их возрасте.
5. 5

   Этаж. Даже те люди, которые далеки от понятия ликвидности рынка недвижимости, знают, что квартиры на первых и последних этажах стоят заметно дешевле и менее популярны. Некоторые покупатели вообще категорически отказываются от подобных объектов. Инвесторам и агентам по недвижимости давно известно, что самыми востребованными, а, следовательно, высоколиквидными являются квартиры с четвертого по седьмой этаж. Для высоток эти цифры могут отличаться, но все равно большая часть клиентов ориентируется на сравнительно небольшую высоту.
6. 6

   Планировка. Здесь, как ни странно, типовое, исходное состояние внутренней планировки квартиры может сыграть на руку продавцу. Если речь идет не о первичном жилье, реализуемом без отделки или со свободной планировкой, то без внесенных изменений продать его получится быстрее. Дело в том, что любая перепланировка производится, исходя из личных предпочтений собственника. Интерьерные решения одного из них для другого могут оказаться неприемлемыми. Кроме этого, нередки случаи, когда изменение внутреннего облика квартиры происходит с технологическими нарушениями и без надлежащих разрешений.
7. 7

   Юридическая чистота. Эта характеристика недвижимости напрямую связана с одним из главнейших факторов ее ликвидности – возможностью быстро оформить сделку. Если с чистотой квартиры имеются проблемы, быстро продать ее можно только с нарушениями закона. Например, при наличии обременения придется очень долго искать покупателя, готового приобрести проблемное жилье, тем более что на рынке присутствует много других, абсолютно прозрачных предложений.

Ликвидность разных видов недвижимости

Продаваемость объектов напрямую зависит от их типов. Например, ликвидность загородной недвижимости всегда будет меньше, чем внутригородской, поскольку пользуется более низким спросом. Вторая же популярна неравномерно – лучше всего покупаются небольшие по площади квартиры и студии, расположенные недалеко от остановок общественного транспорта в районах с хорошей инфраструктурой. 

Квартиры бюджетной и средней ценовой категории выгоднее с точки зрения их будущей продажи еще и потому, что подразумевают гораздо меньше затрат на проведение экспертной оценки стоимости. Например, по сравнению с коммерческими объектами, для которых обязательна оценка не только стоимости, но и технического соответствия, жилые помещения более ликвидны. Если приводит для сравнения цифры, то в среднем хорошая квартира продается на протяжении двух недель, а реализация коммерческого объекта может занять три месяца и более.

Что касается нежилого фонда, то уровень их продаваемости зависит от конечного назначения объекта. Если он классифицируется как доходный, то его ликвидность будет ниже. То же самое касается и площади коммерческого помещения – к примеру, желающих купить небольшую по площади недвижимость под маленький магазин будет больше, чем охотников приобрести целый торговый центр. Относительно разных по вместительности отелей, офисных помещений и целых зданий действует такое же правило – чем крупнее объект, тем менее ликвидным он считается.

Самостоятельно повысить ликвидность жилья можно, но лишь незначительно. Среди таких способов – новый качественный ремонт, облагораживании территории приусадебного участка. Сильнее повлиять на продаваемость недвижимости нельзя, ведь создать необходимые объекты инфраструктуры, проложить дорогу или запустить дополнительный транспорт обычным жителям не под силу. Для того, чтобы квартира или дом гарантированно были ликвидными, следует с самого начала выбирать варианты, обладающие характеристиками таких объектов.