Независимо от того, нашли ли вы лучшее жилище для себя или обнаружились другие «обстоятельства непреодолимой силы», покупатель может задаться вопросом о расторжении договора купли продажи недвижимости как до регистрации, так и после. Как это сделать и какие нюансы учесть – рассмотрим более подробно.
Подписание и расторжение договора
Договор купли-продажи является способом сторон выразить намерения. Продавец берет на себя обязательство продать объект при перечисленных в документе условиях, а покупатель согласен его купить и оплатить на тех же условиях.
Основания для расторжения договора могут появиться у любого из них. Они могут быть разными, но есть только три способа, чтобы разорвать сделку (любую, а не только ДКП):
- по соглашению сторон;
- по решению суда;
- по желанию одной из сторон.
Как расторгнуть ДКП по соглашению сторон
Самый простой и оптимальный путь – соглашение сторон. В этом случае продавец и покупатель:
- встречаются;
- мирно договариваются между собой;
- возвращается залог, внесенный покупателем (это главный элемент в этой истории);
- стороны расстаются.
Статья 334 ГК РФ вводит в обиход понятие залога в недвижимости. Это фактор, подтверждающий серьёзность намерений покупателя. Пока стороны заняты выполнением предпродажных обязательств и до момента оформления акта приема-передачи квартиры и окончательного расчета, задаток является способом гарантировать сторонам, что сделка не развалится внезапно и без предупреждения. Размер задатка произволен, но обычно составляет не менее 15-20% от стоимости квартиры. Т.е. он приблизительно равен актуальному на момент составления ДКП размеру первоначального взноса по ипотеке.
Расписка о возврате денег продавцом оформляется в присутствии нотариуса. В этом случае документ будет зарегистрирован, и если в дальнейшем возникнет спор, продавец сможет доказать факт возврата.
Расторжение договора купли-продажи по решению суда до регистрации
Если согласие не было достигнуто, например, продавец отказался возвращать задаток, покупатель подает иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости в суд. В этом случае судья будет изучать подписанный сторонами договор, чтобы оценить:
- были ли нарушены договорные обязательства;
- кто это сделал;
- размер ущерба, понесенного сторонами.
Судебная оценка действий сторон – важный момент в споре. Если условия нарушены покупателем, то задаток остается у продавца – это обязательная норма закона. Если нарушитель – продавец, он не просто возвращает задаток, а обязан его вернуть в двойном размере. Данная норма прописана в статье 381 ГК РФ. Кроме того, покупатель также получает право требовать компенсации причиненных несоблюдением договора убытков.
Обратите внимание, что оценить размер вашего морального ущерба довольно сложно. Рассмотрим утверждение: «вы так влюбились в квартиру и мечтали воспитать в ней детей и внуков, что расторжение договора купли продажи нанесло непоправимую душевную травму». Оценить стоимость «душевной травмы» сложно.
Юристы с опытом сразу вписывают в условия договора размер «травмы» в форме «компенсация в случае расторжения сделки». Тем, кто этого не сделал, приходится предъявлять судье чеки из аптеки и т.д. Размер компенсации будет определен, исходя из принятых к рассмотрению платежных документов.
Как расторгается ДКП в одностороннем порядке
Односторонне расторжение договора начинается с того, что сторона, разрывающая его, присылает второй стороне письменное уведомление об этом. На практике это значит, что сторона, приславшая уведомление, понимает, что не достигнет согласия «по соглашению сторон». Поэтому скорее всего покупатель будет подавать в суд, если, конечно, продавец не согласится мирно отдать ему ранее уплаченные средства.
Расторжение договора после того, как сделка зарегистрирована в Росреестре
Несмотря на то, что ситуация с расторжением исполненного договора купли-продажи недвижимости после перехода права собственности выглядит странно, она все-таки остается возможной. В этом случае речь идет о покупателе и статьях 469 и 557 ГК РФ. Они касаются ситуации с обнаружением скрытого изъяна, устранить который невозможно. Логика нормативных документов будет следующей:
Обнаружив изъян, делающий проживание в квартире опасным, новый владелец заказывает акт независимой оценки.
С готовым актом обращается к продавцу с требованием устранить недостаток. Т.е. так же, как при покупке любого товара, у вас есть право требовать продукт надлежащего качества или вернуть его продавцу.
Если продавец отказывается устранять недостаток за свой счет, у вас появляется право требовать устранить проблему через суд. Если недостаток остался не устранен, то следующим этапом станет требование аннулировать договор, вернуть уплаченные средства и компенсировать понесенные расходы.
Пропустить пункт с требованием устранить недостаток и сразу требовать аннулировать ДКП можно только в том случае, когда в акте указывается, что:
- недостаток не подлежит ремонту;
- устранить его нельзя или же устранение стоит половину от стоимости, которую вы уплатили за квартиру (цифра приведена, как пример, а не обязательная сумма).
Также обратите внимание, что неровные стены или плохая сантехника не будут признаны «неустранимыми недостатками». Протекающий потолок квартиры на верхнем этаже скорее всего тоже не будет принят во внимание. Подписывая договор, покупатель знал, что квартира расположена на последнем этаже. Поэтому судья расценит это, как ваше полное согласие с возможными последствиями.
Возможные сроки для расторжения уже зарегистрированного договора
Расторжение договора купли-продажи дома / квартиры возможно на протяжении трех лет после его подписания и регистрации. Дальше наступает срок исковой давности, и покупатель утрачивает право обращаться в суд по этому поводу.
Возврат квартиры продавцу: другие случаи
Мы выяснили, что вернуть квартиру продавцу после покупки теоретически возможно. Статья 450 ГК РФ называется «основания изменения и расторжения договора». В ней также определен ряд нюансов сделки:
В пункте 1 речь идет о многопользовательском договоре. Его можно расторгнуть по решению как всех, так и большинства сторон сделки. Порядок расторжения лучше сразу четко прописать в условиях ДКП, чтобы сторонам было понятно, кто и чем рискует.
В пункте 2 той же статьи говорится, что в ситуациях, когда расторжение происходит через суд или по требованию одной из сторон, должно быть выявлено «существенное нарушение договора» со стороны ответчика. К сожалению, закон не дает конкретного определения того, что следует понимать под «существенными» условиями. Их определит суд на свое усмотрение, и / или они будут прописаны в разделе «порядок расторжения», подписанного сторонами ДКП.
Права продавца: может ли он вернуть себе квартиру после продажи
В большинстве договоров купли-продажи дома должны описываться конкретные ситуации (раздел «Порядок расторжения договора»), в которых каждая сторона может расторгнуть сделку. Но чаще всего просто указывают «в случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы», а потом страдают от этого.
Допустим покупатель провел независимую экспертизу дома и выяснил, что он не так хорош, как считалось ранее, и продавец скрыл существенные недостатки. Если у вас маленькие дети, а за стеной регулярно буянят соседи, то это существенно. Опишите такие ситуации в условиях сразу. Продавцу проще. Его интересует, чтобы деньги были уплачены полностью и в срок.
Но право расторжения договора у продавца возникает все равно в следующих случаях:
- по причинам, которые вы указали сразу в договоре;
- из-за нарушений условий договора со стороны покупателя (не оплатил, оплатил не в полном объеме, не вовремя и т.д.).
Может ли продавец расторгнуть подписанный договор, если нашел более выгодного покупателя
Чаще всего ответ на этот вопрос будет отрицательным. В период между подписанием договора и закрытием сделки квартира считается находящейся под контрактом, и продавец несет ответственность за выполнение своей части договора. Причина «нашел лучшего покупателя» вряд ли будет фигурировать в перечне ситуаций, когда расторжение не повлечет за собой финансовые санкции против него.