Приватизация квартиры с долгами по коммунальным платежам возможна, но проблема скорее всего заключается в трудностях, встречающихся на пути исполнителя. Подробнее о процедуре – в нашем материале.
Начало приватизации
Процесс, именуемый «приватизация жилья», начался в 1991 году. Первыми были приватизированы квартиры, находившиеся в коммунальной собственности. Сегодня процесс их перевода в частную собственность почти завершен, и строящееся новое жилье с самого начала становится частной собственностью.
Следующим этапом была приватизация государственного жилья, т.е. тех квартир, в которых люди жили по договору социального найма. Процесс не завершен, так как такие квартиры до сих пор получают представители льготных категорий – дети-сироты, многодетные семьи и другие. Многие из них испытывают финансовые трудности, поэтому для них вопрос о том, можно ли приватизировать муниципальную квартиру с долгами, не является праздным.
Законодательная основа
В 1991 году был принят Закон №1541-1 «О приватизации жилищного фонда». В соответствии со статьей 2 данного документа, гражданин, который снимает квартиру по договору социального найма, имеет право на ее приобретение, т.е. приватизацию. Сделать это можно на условиях, предусмотренных этим законом или другими нормативными актами.
Закон выдвигает ряд условий к «приватизатору». При этом в нем нет упоминаний о долгах квартиросъемщика за коммунальные услуги. Хотя, учитывая упоминание о других нормативных актах, жильцы предполагают, что в одном из них могут встретиться ограничения для тех, кто решил приватизировать квартиру с долгами. В похожем ключе рассуждают некоторые муниципалитеты и принимают решение об отказе заявителю из-за долгов.
Решить спорный вопрос приватизации квартиры с долгами может только суд в случае, если городские власти отказали. В 2022 году в Московский городской суд обратился истец с требованием признать его право на оформление жилья в собственность. Ответчик отказал ему, ссылаясь на наличие долгов по коммунальным платежам. Суд удовлетворил требование истца, ссылаясь на отсутствие указанного обстоятельства в перечне оснований для отказа (дело №33-1453/2022 от 12 января 2022).
Какую квартиру нельзя приватизировать
Разобравшись с вопросом «можно ли приватизировать квартиру с задолженностью», остается разобраться с причинами, когда «нельзя». Статья 4 закона о приватизации дает четкий перечень того, что не может приватизироваться. В список входят:
- аварийное жилье – невозможность его приватизации очевидна, ведь из этого дома расселяют жильцов, предоставляя им новые квартиры;
- комната в общежитии – общежитие находится на балансе учебного заведения и, по сути, не является муниципальным жильем; это собственности государства, которой распоряжается министерство образования;
- жилье в военном городке – его не приватизируют по тем же причинам, что и комнату в общежитии;
- служебные квартиры – обычно они уже находятся в частной собственности и принадлежат предприятию, которое их приобрело для временного размещения сотрудников. Исключение из четвертого пункта – жилье совхозов и сельскохозяйственных предприятий.
Из перечисленного следует, что не получится приватизировать то, что уже находится в чьей-то собственности, в том числе государственной. Возможность приватизировать квартиру с долгами (или без) относится только к муниципальному жилью.
Причины отказа
Закон №1541-1 определяет две причины, когда приватизация квартиры окажется невозможной.
Первая описана в статье 11 – каждый гражданин имеет право приватизировать жилое помещение бесплатно только один раз. Это значит, что если вы уже участвовали в приватизации государственной или муниципальной квартиры, то не сможете получить в собственность еще одну бесплатно.
Исключением из правила будут несовершеннолетние, т.е. люди, которые стали участниками приватизации не самостоятельно, а по решению опекунов или родителей. У них сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию.
Вторая причина описана в статье 2. Приватизировать можно только то помещение, в котором все, кто проживает и подписали договор социального найма, выразили согласие с предстоящим процессом.
Согласие или отказ оформляются в письменном виде. Если не получилось договориться хотя бы с одним из соарендаторов, то заявителю откажут в возможности приватизировать квартиру хоть с долгами по ЖКХ, хоть без. Количество «согласий» должно точно соответствовать количеству подписантов договора социального найма.
Допустим, что договор подписали два человека, но один из них не согласен на приватизацию. В таком случае можно рассмотреть несколько вариантов:
- предложить приватизировать квартиру вместе, а потом разменять ее на две отдельные с доплатой;
- попробовать приватизировать одну комнату, если это многокомнатная квартира.
Самой сложной оказывается ситуация в том жилье, где один или несколько подписантов договора давно уехали, и контакт с ними потерян. Их придется найти либо через суд доказывать, что арендатор давно не пользуется квартирой. Суд может признать жильца «утратившим право пользования».
Какие документы нужны для приватизации квартиры с долгом
Перечень документов включает:
- заявление – его пишет заявитель в том отделе городской администрации, который отвечает за социальное жилье;
- договор социального найма (оригинал), если же он утерян, то придется получить его копию;
- документы на всех, кто вписан в договор соцнайма – паспорта или свидетельства о рождении для несовершеннолетних;
- справку по форме 2 о том, что право на приватизацию ранее не использовалось;
- техпаспорт квартиры;
- выписка с лицевого счета;
- письменное согласие от всех, кто подписывал договор соцнайма.
Считается, что при подаче заявления нужно присутствие всех жильцов квартиры. Но здесь возможны варианты. Закон о приватизации не определяет перечень требуемых документов. Также он не определяет порядок подачи заявления и тех, кто должен присутствовать при подаче. Муниципальные или региональные власти могут утверждать собственные правила. Поэтому лучше уточнить перечень требований на сайте городской администрации или по телефону.
Проблемные документы
Несмотря на то, что квартиру с долгом по ЖКХ приватизировать можно, это не избавляет заявителя от нервотрепки. Коммунальный долг станет проблемой при получении выписки по лицевому счету. Вам могут отказаться ее выдать до тех пор, пока не будет погашена задолженность.
Интернет-статьи советуют в таком случае апеллировать к статье 8 федерального закона №149-ФЗ от 27 июля 2006 года – «Гражданин имеет право на получение <...> от должностных лиц <...> информации, непосредственно затрагивающих их права и свободы». В данной ситуации неполучение справки затрагивает его право приватизировать квартиру с долгом по ЖКХ.
Однако оспорить действия чиновника тот самый гражданин сможет только через суд. Да, выиграет, но каждый сам принимает решение о том, что проще: оплатить долг по ЖКХ или отправиться в суд, чтобы добиться получения справки, а потом, возможно, прийти туда снова, если чиновник в муниципалитете решит отказать в приватизации жилья с долгами по ЖКХ.
Начинать спор с управляющей компанией (ЖЭКом) следует с жалобы в жилищную инспекцию на действия сотрудника. Это поможет быстрее разрешить ситуацию, а также будет положительно оценено судом, если до него дойдет. Еще один способ получить справку при наличии задолженности по коммунальным услугам – заказать ее через МФЦ или отослать заявление заказным письмом с уведомлением о вручении. Так вы подтвердите, что запрос в управляющую компанию отправлялся, а отсутствие ответа докажет, что его проигнорировали.
Порядок приватизации
Процесс приватизации довольно прост. Сначала рекомендуется обсудить его с другими соарендаторами квартиры. Потом собрать «согласия». Подготовить остальные документы и обратиться с заявлением в соответствующий отдел муниципалитета. Сделать это можно лично или через МФЦ. Останется дождаться решения.
Необходимо учитывать, что даже при положительном решении долг ЖКХ лучше погасить или договориться с управляющей компанией о его реструктуризации. При переводе квартиры из городской собственности в частную владелец получит новый лицевой счет, но оставшаяся за ним неуплата по-старому может стать поводом для отключения услуг таких как газ, вода или свет до погашения задолженности.
Можно ли купить неприватизированную квартиру
Ответ на этот вопрос отрицательный. Если жилец планирует продать, то для начала должен приватизировать жилье. До тех пор квартира принадлежит муниципалитету, а продавать чужое имущество не позволяет закон.
Если собственник приватизировал квартиру по ЖКХ с долгом, а теперь с ним продает, то покупателю нужно определиться, что делать. Можно потребовать скидку от первоначальной стоимости квартиры и вписать в договор это условие. Или же заключить отдельное соглашение, по которому продавец обязуется погасить задолженность единоразово или на протяжении некоторого периода времени.