Можно ли взять ипотеку на вторичном рынке и в чем особенности ее оформления

На российском рынке работает свыше 380 коммерческих банков, не считая филиалов. Это значит, что потенциальный покупатель всегда может выбрать вместо квартиры в новостройке покупку вторичного жилья в ипотеку. Остается разобраться с тем, как правильно оформляется ипотека на вторичное жилье.

Что такое вторичка

Вторичной считается собственность, которую продает владелец, а не застройщик, т.е. лицо, указанное в документах как собственник. В этой роли может выступать как обычный россиянин (физическое лицо), так и юридическая компания. 

Жилье может быть как новым, так и бывшим в употреблении. В первом случае речь идет о квартирах, купленных у застройщика на этапе строительства для последующей перепродажи. Т.е. жилье может оказаться даже без отделки и там никто не жил, но его продает человек, на которого оформлено право собственности, а значит такая квартира считается вторичным жильем. 

Есть ли финансовые плюсы и минусы у покупки вторички

Нет. Стоимость квартиры не зависит от того, первичка это или вторичка. Когда вы покупаете в ипотеку вторичку, то на цену влияют:

• состояние жилья (износ коммуникаций);
• район и инфраструктура внутри него;
• этажность;
• площадь;
• планировка;
• качество внутренней отделки.

А также другие факторы – наличие неблагополучных соседей, наличие или отсутствие городской инфраструктуры (парковки, школы), вид из окна, центр или окраина и другие факторы.

Требования банка к покупателю

Если вы берете вторичку в ипотеку, то банк не меняет требования к покупателю в зависимости от того, какую квартиру вы выбираете. «Вторичка» как параметр влияет на выбор ипотечной программы. Так, «Сбербанк» предлагает потенциальным заемщикам больше 10 программ. Среди которых ипотека:

• на новостройку;
• на вторичное жилье;
• на загородную недвижимость или участок земли под застройку;
• на строительство дома.

Требования к покупателю в каждой из программ будут соответствовать законам РФ:

• совершеннолетний гражданин возрастом от 18 до 60 лет;
• со стажем работы не менее 3 месяцев на текущем месте работы;
• с подтвержденным источником дохода;
• с хорошей кредитной историей.

Дополнительные требования к покупателю будут различаться, если вы планируете взять особенную ипотеку. Среди таких ипотека:

• для IT-специалистов;
• на материнский капитал;
• для иностранцев;
• для военных.

Условия для покупки вторичного жилья в ипотеку, т.е. для одинаковой ипотеки, но в разных банках могут отличаться. Например, Сбербанк требует от участника IT-ипотеки чтобы его возраст был в диапазоне от 22 до 44 лет. Банк ВТБ называет такой же возраст, но в графе «Дополнительные условия» указывает, что компания, в которой работает айтишник должна быть аккредитована в Минцифры.

Требования банка к квартире

Стоит обратить внимание, что в 2023 году банки уже не публикуют условия, которым должна соответствовать приобретаемая недвижимость. Это значит, что в ходе проверки документов на юридическую чистоту, юристы банка просто проверят соответствие объекта нормам закона:

• квартира должна относиться к жилому фонду;
• соответствовать санитарно-техническим нормам для проживания людей;
• дом, в котором находится жилье не должен относиться к аварийному фонду и ветхому жилищу.

Если подытожить, то оформление ипотеки на вторичное жилье подразумевает покупку квартиры в жилом доме, износ которого составляет не более 70%. В квартире не должно быть неузаконенных перепланировок.

Как проверяют квартиру

Цель проверки включает:

• подтверждение цены, которую назвал продавец;
• проверку состояния недвижимости.

Проверку цены осуществляют при помощи независимой оценки. Акт заказывает в оценочной компании тот, кто берет ипотеку. Затем проверяют предоставленные документы на отсутствие или наличие:

• зарегистрированных в квартире людей – банк стремится выдать кредит на квартиру, в которой уже нет прописанных жильцов, а если есть, то отсутствуют проблемы с тем, чтобы их выписать;
• обременения – квартира не должна находиться в залоге или под арестом;
• задолженности по коммуналке.

Если продается квартира, владелец которой умер, и она перешла к наследникам, то для такого жилья должны соблюдаться сроки вступления в наследство. А также сроки подачи претензий, если вдруг окажется, что не всех родственников усопшего устроило распределение наследства. Кроме того, будут проверять криминальное прошлое собственников. Человек, находящийся в местах не столь отдаленных, будет снят с регистрации в квартире, и покупатель может о нем не знать. Но когда такой неучтенный собственник выйдет на свободу, то по закону получит право восстановить регистрацию в квартире, если не имеет другого жилья. Это не нужно ни банку, ни покупателю, который оформляет ипотеку. 

Третий пункт – проверка технического состояния. Обычно проверку делает независимый оценщик, когда перепроверяет стоимость. Но банк все равно будет проверять по базам не отнесено ли жилье к аварийному. 

Сколько длится проверка юридической чистоты

Сроки проверки не ограничиваются законом. Поэтому она может длиться три дня, а может месяц. В зависимости от того, с какой скоростью банк получит ответы на возникшие вопросы.

Как оформляется ипотека на вторичное жилье пошагово

Алгоритм действий потенциального заемщика состоит из 11 пунктов:

1. 1

   Собрать сумму для первоначального взноса. Она составит от 10 до 25%. Можно найти ипотеку под 0%, но нужно учитывать, что чем больше заплатите в виде первоначального взноса, тем лучшие условия будут предложены.
2. 2

   Выбрать банк.
3. 3

   Почитать предлагаемые программы и выбрать подходящую.
4. 4

   Подготовить требуемые документы (паспорт, справку о доходах, копию трудовой книжки и т.д.).
5. 5

   Заполнить и подать заявку. В большинстве банков она оформляется в электронном виде, но можно прийти в отделение лично и заполнить документ на месте.
6. 6

   Дождаться решения. Если получено согласие, то отправляться выбирать квартиру, а если нет, то подать запрос в другой банк.
7. 7

   Выбрав квартиру, договоритесь с продавцом. Возможно, придется заключить отдельное соглашение о намерениях, пока юрист будет проверять документы.
8. 8

   Взять у продавца требуемые банком документы по списку и отдать на проверку.
9. 9

   В случае, если проверка пройдена, заключается ипотечный договор и банк перечисляет деньги продавцу.
10. 10

    Заемщик переоформляет право собственности на себя и начинает вносить ежемесячные платежи.
11. 11

    Когда сумма будет погашена полностью, проводят сверку расчетов. Затем банк снимает обременение с жилья, а заемщик становится его полноправным владельцем.

Порядок действий для покупки в ипотеку вторичного жилья не меняется от банка к банку. Он также не зависит от выбора программы. Программа влияет на список документов, которые нужно предоставить, чтобы взять ипотеку на вторичное жилье.

Суммы и проценты в оформлении ипотеки на вторичное жилье

Главные параметры любого кредита – сумма, на которую можно рассчитывать, и проценты. Поэтому стоит разобраться с цифрами. Например, банк пишет, что выдает ипотеку на сумму от 300 тысяч рублей до 18 млн рублей. Это значит, что потенциально можно получить любую сумму, но все зависит от вашего дохода. 

Допустим, месячный доход заемщика составляет 50 000 рублей. Тогда годовой доход составит 600 000 рублей. Если ипотека на вторичное жилье берется на 5 лет, то 3 млн рублей. Российское законодательство не вводит ограничений на то, сколько кредитов вы можете взять. Но человеку нужно питаться, одеваться и отдыхать. Поэтому банки накладывают ограничения на размер долговых обязательств. У кого-то это 20% от дохода, а у кого-то 30%. Значит человеку с описанным доходом большинство банков готовы предложить сумму в диапазоне от 600 до 900 тысяч рублей. 

Сумма может меняться, если заемщик может:

• внести больший первоначальный взнос;
• добавить созаемщика – супруга или супругу;
• внести дополнительный залог (квартира, машина, антиквариат и предметы искусства).

Изменяя собственную платежеспособность, вы меняете условия, на которых дают ипотеку. 

Что касается процентов, на которых оформляется ипотека на вторичное жилье, то они меняются в зависимости от кредитной истории и надежности клиента. У одного заемщика доход небольшой, но стабильный, а у другого сезонный, но большой. Первый получит ипотеку под меньший процент, так как у него меньше рисков, связанных с плохим сезонным доходом. Точного алгоритма для расчета процентов при пошаговом оформлении ипотеки вторички нет. У каждого банка принципы определения процентной ставки индивидуальны.

Расходы на оформление

Купить вторичное жилье в ипотеку можно. Но сумма кредита и проценты по нему – только два вида расходов. 

Заемщику также понадобится оплатить:

• составление акта оценки недвижимости независимой оценочной компанией;
• госпошлину при регистрации права собственности в Росреестре;
• страховку квартиры – это обязательное требование банка.

Кроме трех перечисленных возникают и другие расходы. Заемщик может заключить договор с риелторским агентством по подбору жилья или же решит заказать независимую оценку чистоты квартиры и т.д.

Выбор квартиры

После того, как банк дал согласие на предоставление кредита, заказчику нужно приступить к выбору жилья. Выбирают на сумму кредита с учетом величины первоначального взноса. Если понравившаяся квартира стоит больше, то скорее всего банк откажет в ее покупке. Но этот момент можно уточнить заранее на этапе, когда консультируетесь с менеджером банка после первичного одобрения суммы. 

Покупка вторичной квартиры в ипотеку невыгодна тем, что пока банк проверяет документы, продавец может передумать. Поэтому с продавцом часто заключают предварительный договор, чтобы быть уверенным в том, что сумма не изменится.

Сроки оформления сделки

Все этапы оформления ипотеки на вторичное жилье вместе занимают около 1 месяца. Но все зависит от конкретных ситуаций. 

Так, подача заявки онлайн займет около 30 минут – пока вносят все данные и нажимают кнопку «Оформить». Рассмотрение займет от 1 часа до суток. В большинстве банков заявки проверяет компьютерная программа. Она же формирует ответ. В крупном банке иногда правильность машинных отказов проверяет менеджер. Тогда 1 час превращается в 1 сутки. 

В ситуации с выбором подходящей квартиры тоже сроки разные. По умолчанию у заемщика есть 2-3 месяца, чтобы выбрать квартиру и закрыть сделку по одобренной заявке. Если не успеете, то придется обращаться за новой заявкой. Проверка документов и составление акта оценщиком занимает 3-5 дней. Проверка юридической чистоты документов – от 1 недели до 1 месяца. Оформление страховки – 1-3 дня. Вместе получится от месяца до трех.