В 2024 году в России была инициирована масштабная реформа налогового законодательства. Изменения, которые уже вступили в силу, повлияли практически на все аспекты налогообложения, в том числе и на правила уплаты налога с дохода, который был получен при продаже недвижимости. Из этой статьи вы узнаете, в каких ситуация, когда и в каком размере необходимо оплачивать налог с продажи коммерческой недвижимости.
Коммерческая недвижимость: что к ней относится
На законодательном уровне понятие коммерческой недвижимости не определено, но обычно к ней относят нежилые помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности и получения дохода. В зависимости от назначения объекта, выделяют следующие виды недвижимости:
- 1Торговая - помещения, предназначенные для размещения товаров и приема покупателей с последующим товарообменом.
- 2Офисная - кабинеты и офисы, которые могут использоваться для встреч с клиентами либо в качестве места работы сотрудников.
- 3Индустриальная - подходит для размещения цехов и организации производственных процессов по выпуску различной продукции.
- 4Складская - предназначена для приема, хранения и подготовки к транспортировке товаров, оборудования и сырья.
- 5Свободного назначения - универсальные помещения, которые могут быть адаптированы под конкретные нужды.
Отметим, что вид недвижимости никак не влияет на правила и особенности налогообложения - значение имеет сам факт получения дохода от реализации такого объекта.
Что нужно знать при продаже и покупке объектов нежилой недвижимости
Собственниками объектов недвижимости, относящихся к нежилому фону, могут быть как физлица, так и юрлица. Отчуждение таких объектов, в частности, купля-продажа происходит в соответствии с общими положениям законодательства. Однако есть несколько важных моментов, которые необходимо учитывать:
Правомочия продавца - перед заключением договора важно внимательно изучить все документы, запросить выписку из ЕГРН, узнать, на каком основании продавец приобрел права на недвижимость. Помните, что зачастую земля под помещениями не оформлена в собственность, а арендована. В таком случае покупатель получит правомочия арендатора и, как следствие, не сможет свободно распоряжаться имуществом.
Наличие обременений - нередко недвижимость становится предметом залога либо в отношении нее устанавливается сервитут. Подобные ограничения препятствуют свободному распоряжению объектом, а иногда и вовсе могут стать причиной признания заключенного договора недействительным. Учтите, что обременения могут быть наложены как на помещение, так и на землю.
Важными условиями договора, заключаемого при продаже-покупке недвижимости, являются его предмет (кадастровый номер, адрес, площадь и т.д.) и цена. При отсутствии любого из условий сделка считается недействительной и, как следствие, не влечет наступления юридических последствий.
Согласно общим правилам, договор должен заключаться в письменной форме. В тех случаях, если собственником выступает несовершеннолетнее либо или недееспособное лицо, а также когда приобретается доля помещения, необходимо, чтобы договор был заверен нотариусом. Однако при желании стороны могут по собственной инициативе обратиться к нотариусу - он проверит сделку на соответствие всем требованиям законодательства, что минимизирует риск наступления неблагоприятных последствий.
Переход права собственности на недвижимость необходимо обязательно зарегистрировать, только после этого сведения о новом собственнике отразятся в ЕГРН. Если договор заключался без участия нотариуса, то необходимо подать заявление в МФЦ, если к сделке привлекался нотариус, то, то он самостоятельно направит электронные документы в Росреестр.
Какие налоги необходимо оплатить физлицам или юрлицам
Вид налога будет зависеть от того, кто является владельцем недвижимости. Рассмотрим особенности и правила налогообложения организаций, индивидуальных предпринимателей, а также простых физических лиц без статуса ИП.
Налог для юрлица или ИП
Субъекты предпринимательской деятельности, в частности организации и ИП платят налог при продаже объекта, относящегося с коммерческой недвижимости, с учетом используемого налогового режима.
ИП на ОСН оплачивает НДФЛ по ставке 13-15% (порядок как у физлиц, рассмотрен дальше) и НДС 20%. В этом случае база по НДФЛ уменьшается на расходы, которые были понесены в связи с приобретением объекта, но только при наличии подтверждающих документов. Юрлица на ОСН платят налог на прибыль по ставке 25%, а также НДС.
При работе на упрощенной системе (УСН) ставка зависит от объекта налогообложения и составляет 6% для «Доходы» и 15% для «Доходы - расходы». В первом случае налог начисляется на всю сумму, полученную от реализации. Во втором - выручка может быть уменьшена на расходы по приобретению.
До 2025 года бизнес на УСН был освобожден от уплаты НДС. После вступивших в силу поправок, платить НДС нужно, но только компаниям и ИП, годовой доход которых более 60 млн руб. Ставка в таком случае составит 5%, а при доходе от 250 до 450 млн. рублей - 7%. Также можно платить НДС по обычной ставке - это позволит принимать к вычету входящий НДС.
Налог, который должен заплатить физлицо при продаже коммерческого недвижимого объекта
Физлицо должно уплатить в бюджет НДФЛ. С 2025 года такие доходы облагаются по шкале:
- до 2,4 млн руб. – 13%;
- свыше – 312 тыс. руб. (2,4 *135) + сумма свыше 2,4 млн умноженная на 15%.
Для нерезидентов (тех, кто живет в стране менее 183 дней в году) ставка всегда составляет 30%.
Для расчета налога необходимо сопоставить стоимость, указанную в договоре, с кадастровой стоимостью объекта (по состоянию на 1.01 года продажи) и выбрать наибольшее значение:
- стоимость по договору. Этот вариант подходит в том случае, если цена выше кадастровой стоимости, умноженной на специальный понижающий коэффициент, или совпадает с ней;
- кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент. Этот вариант выбирают, если цена договора меньше данного значения.
Пример:
В 2025 году житель СПб продал коммерческое помещение за 6 млн руб, при этом кадастровая стоимость на 01.01.25 г. составляет 4,5 млн руб. Налог будет рассчитываться по договорной цене, так как она выше.
Важно отметить! Имущественный вычет можно заявлять только тогда, если коммерческое помещение находилось в собственности меньше минимального срока и не использовалось для ведения предпринимательской деятельности.
Срок владения коммерческой недвижимостью
Если объект сдавался в аренду, даже в течение 1 месяца, то срока для безналоговой продажи нет, поэтому обязательно нужно оплатить налог даже через 10 лет.
Однако если нежилое помещение не применялось в бизнесе, то НДФЛ не взимается. По состоянию на начало 2025 года этот срок составляет:
- 3 года – для объектов, полученных в дар от ближайших родственника, по наследству либо в порядке приватизации.
- 5 лет – для объектов, полученных иным путем.
Можно ли провести сделку без налогов
Продать нежилое помещение без налогов можно лишь при условии, что минимальный срок владения недвижимостью истек, а сам объект не использовался в бизнесе. Во всех остальных случаях налог будет, но можно попробовать его уменьшить.
После изменений 2025 года это в особенности актуально в отношении недвижимости, кадастровая стоимость которой существенно превышает рыночную - нередко подобная ситуация складывается с апартаментами, кладовками и машино-местами. В таком случае, чтобы не переплачивать, до заключения договора можно оспорить кадастровую стоимость и уменьшить ее до рыночной. Однако перед этим тщательно рассчитайте потенциальную экономию - не исключено, что она окажется ниже, чем затраты на судебные разбирательства.
Также учтите, что дата возникновения дохода соответствует дню его выплаты. Это означает, что если сделка и расчет были произведены в 2024 году, а госрегистрация прошла лишь в 2025 году, то доход будет отнесен к 2024 году. Соответственно, независимо от его размера, ставка по НДФЛ составит 13%.