Когда мы планируем купить недвижимость для себя или в инвестиционных целях, нам предстоит принять ряд важных решений: в каком районе покупать недвижимость, какое количество комнат будет оптимальным для семьи, лучше отдельно стоящий дом или все же квартира и т.д. Все эти вопросы касаются объекта покупки. Но есть еще один важный вопрос – относительно особенностей покупки недвижимости у юридического лица. Об этом поговорим далее.
Юридические лица: кто это
Прежде, чем вступить в сделку с юридическим лицом, стоит разобраться в терминологии, а именно – кем является такое лицо. Юридическими лицами называются компании или организации, которые зарегистрированы государством. У каждого юридического лица есть:
- имущество;
- цели деятельности;
- средства для ее осуществления.
Например, целью строительной компании является строительство жилья. Но она может параллельно заниматься продажей построенной недвижимости. Соответственно, покупатель может осуществить покупку недвижимости у ООО, например, за наличные. Инвестор тоже может быть юридическим лицом. В таком случае компания может купить квартиру в собственность на этапе строительства, а затем продать ее частным покупателям.
Юридические лица делятся на несколько типов в зависимости от того, как они платят налоги, по каким процентным ставками и какими правами обладают. В России юридическое лицо может быть:
- государственной или частной компанией;
- коммерческой или некоммерческой.
Коммерческие – это организации, целью которых является получение прибыли. Они, в свою очередь, делятся на хозяйственные общества, товарищества, партнерства и кооперативы. Общества – это организации, капитал которых сформирован учредителями. Каждому из них принадлежит определенная доля в имуществе. К таким относятся акционерные товарищества и общества с ограниченной ответственностью. Кооперативы – это организации, созданные путем добровольного объединения граждан.
Разница между всеми этими видами юридических лиц состоит не в том, могут ли они купить квартиру, а в степени ответственности. Например, у индивидуального предпринимателя (ИП) личные и корпоративные финансовые средства не разграничены. Если на него подают в суд, то ИП отвечает по обязательствам всем своим имуществом. У владельцев ООО или АО личные и корпоративные финансы – это разные деньги. В случае претензий к ООО или АО у предпринимателя не могут изъять его собственность в счет погашения долгов.
Каким бывает продавец
Самый распространенный способ покупки квартир – у физических лиц. При этом владельцем может быть указан один человек или семья. Во втором случае квартира представляет собой доли, принадлежащие членам этой семьи. Продаваться может вся квартира или ее часть.
Плюсы покупки объекта недвижимости у физического лица состоят в том, что покупатель понимает, в чем суть сделки и какие риски она несет. Процесс получения кредита для покупки недвижимости у физического лица тоже прост.
Иногда физические лица покупают недвижимость для того, чтобы вложить «лишние средства» и получать доход от сдачи квартиры в аренду. Способ считают более выгодным, чем хранение средств на депозитном вкладе в банке. Если ситуация изменится и понадобятся деньги, то такую квартиру продают.
Хозяйственное партнерство создается двумя и более лицами. Эта форма компании позволяет друзьям или коллегам объединить свои финансы для того, чтобы купить более крупную недвижимость. Например, мини-отель или несколько квартир для сдачи в аренду под «тихие офисы». Считается, что покупка недвижимости физическим лицом у хозяйственного партнерства несет для покупателя больше рисков. Партнеры могут рассориться, тогда покупатель может оказаться невольно втянут в судебные процессы из-за несогласия одного из партнеров с результатами сделки.
Застройщик, как юридическое лицо, может быть акционерным товариществом или обществом с ограниченной ответственностью. Это второй по популярности способ приобретения недвижимости. Застройщик взаимодействует с клиентом на основании договора долевого участия или договора купли-продажи, если квартира продается в уже сданном в эксплуатацию доме. Другие АО или ООО тоже могут продавать квартиры, которые ранее купили с инвестиционными целями.
Если ООО купит квартиру, то она становится активом компании. Соответственно, числится на балансе. Чтоб продать актив нужно зафиксировать согласие в письменном виде. Например,
- протоколом собрания акционеров;
- протоколом собрания учредителей.
Затем компания находит покупателя и продает ему квартиру по договору купли-продажи. Переход права собственности регистрируется в Росреестре. Покупатель вносит цену квартиры на счет продавца. Стоит помнить, что продавец – это не владелец компании Иванов И.И., а сама компания, которой владеет Иванов. Поэтому в документах в пункте «Продавец» указывается название организации, продавшей квартиру. После внесения оплаты и оформления недвижимости с ООО на покупателя, стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.
Риски, связанные с покупкой квартиры у ООО
В России юридическое лицо должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц (ст. 48 ГК РФ). Поэтому покупателю следует убедиться, что компания действительно зарегистрирована в реестре и ведет финансовую деятельность.
Обычно покупателей пугают такие моменты, как проверка финансы организации. Но это проще, чем кажется. Строительные компании публикуют на своих сайтах разрешительную документацию по дому, а также информацию об уставном капитале и отчеты о финансовой деятельности. Посмотрите в строку «Прибыль / убыток за отчетный период». Отрицательный результат или нулевой должен настораживать. Это значит, что компания либо начала дело о банкротстве, либо вскоре начнет. И тогда кредиторы примутся анализировать сделки по продаже активов и возвращать их через суд для погашения долгов юридического лица. Покупать недвижимости у ООО в таком случае не стоит.
Как купить квартиру у юридического лица
Если продавец является застройщиком, то:
- 1Оформить недвижимость нужно договором долевого участия, если квартира покупается на этапе строительства. Стороны заключают договор. Средства покупателя (дольщика) поступают на счет застройщика. Когда дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, стороны подписывают акт приема-передачи квартиры и документы отдаются на регистрацию в Росреестр.
- 2Сделку оформляют договором купли-продажи недвижимости, если дом сдан в эксплуатацию. После заключения договора и внесения оплаты, документы передаются на регистрацию перехода права собственности.
В том случае, когда квартиру продает не застройщик, то процесс оформляется договором купли-продажи. Однако покупателю важно помнить о том, что квартира – это актив предприятия, а значит находится в совместной собственности учредителей или акционеров. Отсутствие документа, подтверждающего согласие всех владельцев на продажу, делает сделку незаконной.
Право компании на владение квартирой проверяют по выписке из реестра. Это документ, который может запросить любой россиянин, чтобы убедиться в праве продавца распоряжаться недвижимостью. Если компания утверждает, что у нее есть право, согласно договору ДДУ, то это значит, что квартиры пока еще не существует. И покупателю просто переуступают право на ее получение после того, как здание будет достроено застройщиком.
Перечень необходимых документов
У продавца должны быть:
- актуальная выписка из ЕГРЮЛ (Единого реестра юридических лиц);
- копия устава компании;
- протокол заседания учредителей на котором принято решение о продаже актива;
- документы, подтверждающие право собственности компании на недвижимость;
- подготовленный договор купли-продажи.
Если переговоры по продаже ведет не директор компании, то у этого человека должны быть документы, подтверждающие его право вести сделку. Это приказ по предприятию или выписка из должностной инструкции, в которой перечислены действия, которые может осуществлять должностное лицо, а также доверенность на право заключения договора и подписание документов от лица компании.
Согласно ст. 30 ГК РФ в договоре обязательно должны указываться:
- предмет договора (желательно полное описание квартиры включая не только адрес и площадь, но и описание того, что находится в помещении);
- реквизиты сторон сделки;
- стоимость.
Если покупатель не уверен, что разберется в тонкостях составления договора самостоятельно, то он может обратиться к юристам по недвижимости, чтобы избежать проблем после оформления сделки.
Подводные камни договора купли-продажи
Каждая сделка по купле продаже квартиры имеет свои плюсы и минусы. Важнее понимать тонкости. Существует множество терминов, которые покупатели и закон трактуем по-разному.
Например, в договоре купли-продажи может быть сказано, что квартира продается, «как есть». Человек подразумевает, что речь идет о физическом состоянии объекта: наличии коммуникаций, отделке стен и пола, наличии лампочек или мебели. Но юридическое понятие шире. «Как есть» означает, что квартира продается вместе со всеми юридическими обременениями, если такие есть. Т.е. под недвижимость компания-продавец могла взять кредит и сейчас ваша вероятная жилплощадь находится в залоге у банка. Поставив подпись, покупатель согласился купить ее с имеющимся обременением.
Поэтому проявляйте должную осмотрительность. Обязательно посетите объект продажи. Постарайтесь оценить его состояние, а также проверить юридическую чистоту сделки прежде, чем соглашаться и подписывать документы.