Дарить квартиры можно кому угодно: родственнику, внуку и даже постороннему человеку. Иногда у получателя подарка возникает потребность продать квартиру. Можно ли это делать и какие налоги нужно заплатить – разберем подробнее.
Процесс дарения и его суть
Процесс дарения является безвозмездной сделкой для дарителя. Он не получает денег, а значит у него не возникает налоговых обязательств. Но одаряемый получил доход и поэтому должен заплатить налог.
Размер
Налог на доход (НДФЛ) равен 13% от величины дохода. Если одаряемый относится к налоговым нерезидентам, то тогда его сумма увеличивается до 30% от цены подарка.
Как узнать сколько стоит подаренная квартира
Налоговая база определяется одним из двух способов:
- по кадастровому паспорту;
- по договору дарения.
Теоретически, в тексте договора не должно быть оценки квартиры. Но если по какой-то причине она есть, возникает вариабельность в определении цены.
Кто плательщик налога
Согласно ст. 217 НК РФ (п. 18.1) от оплаты НДФЛ освобождаются состоящие в близком родстве участники сделки. Под этим термином подразумевают вполне конкретный список людей:
- дети и родители (в том числе усыновленные);
- братья и сестры (включая сводных);
- внуки и бабушки с дедушками.
Т.е. одаряемый и даритель должны состоять в первой или второй степени родства.
Кровное родство понятно, и проблем в определении, кто освобождается от оплаты налога нет. А сводное родство учитывается частично. Например, мужчина и женщина заключают брак. Каждый из них имеет по одному ребенку от своих предыдущих отношений. Эти дети считаются сводными, но не близкой родней. Если мужчина решит подарить квартиру ребенку жены или наоборот, то одаряемый должен заплатить НДФЛ. Исключение составляет ситуация, когда у сводных детей общий один родитель.
Близкое родство должно подтверждаться документально. Его удостоверяют свидетельства о рождении (в них вписаны родители), а также свидетельства о браке, если нужно подтвердить родственные связи между бабушками с дедушками и внуками.
Можно ли продать подаренную квартиру
Да, можно. Иногда люди, получившие в подарок жилье, оказываются перед необходимостью его продать. Одни переезжают и панируют купить недвижимость на новом месте, а другие ходят расшириться и продают старую квартиру с тем, чтобы приобрести новую большего размера. Чтобы продать квартиру, но не попасть в налогоплательщики нужно выдержать "минимальный срок владения объектом недвижимости".
Через сколько лет после дарения можно продать жилье
Этот срок составляет 3 года, если вы выполните одно или несколько из перечисленных условий:
- получите недвижимость в дар или унаследуете ее по завещанию от близкого родственника;
- купите квартиру, оформив договор пожизненного содержания (т.е. оформите сделку по уходу за пожилым человеком в обмен на получение его жилья после его смерти);
- подаренная квартира окажется единственной жилплощадью, которая есть у вас в собственности;
- приватизируете муниципальную квартиру;
- купили квартиру до 1.01.2016 г.
Если в отношении подаренного объекта не выполняется ни одно из указанных условий, то тогда минимальным сроком владения будут 5 лет. А уже после этого налог не платит никто. Иными словами, если сегодня 1 января 2024 года, а квартира подарена до 1 января 2019 года, то одаряемый не платит налог с продажи независимо от того, состоит ли он в родстве с дарителем.
Чему равен налог при продаже подаренной квартиры
Если вы получили жилплощадь в дар в 2020-2023 гг., будучи родственником, и продаете ее, но размер НДФЛ составляет 13%. Например, квартира, подаренная отцом сыну, стоит по кадастровому паспорту 10 млн рублей. Значит сын получил доход в размере 10 млн. рублей.
Одаряемый и даритель состоят в близком родстве. Поэтому при получении подарка младший из мужчин не будет платить налог на доход. Прошел год, и сын решил продать квартиру на 12 млн руб. Так как он не выполнил требование к минимальному сроку владения (3 года), то должен заплатить налог с продажи после дарения квартиры (НДФЛ). Он будет равен (2 млн - 1 млн руб.) х 13% = 130000 руб.
Нулевой налог
Случается, что налог нужно платить, но он равен нулю, и в итоге продавец квартиры ничего не перечисляет в бюджет. Для этого в договоре о продаже стоимость должна быть равна кадастровой или не менее 70% от нее (если указать ниже, то существует риск того, что сделку признают мошенничеством). Также НДФЛ равен нулю, если цена продажи равна цене, по которой приобреталось жилье.
Другие способы не платить налог
Начиная с 2021 года, семьи с детьми получили дополнительную льготу. Если в семье двое и больше детей, то при продаже квартиры они не платят НДФЛ, независимо от того, каким был срок владения. Но условия сохраняются:
- жилье должно быть получено в подарок или унаследовано;
- подаренная квартира - единственное жилье семьи и т.д.
Подводные камни дарения: риск отмены сделки
Чаще всего дарителями выступают бабушки и дедушки или родители. Для оформления дарственной нужны определенные эмоциональные условия. Поэтому случается, что через время даритель передумал и решил признать договор дарения недействительным.
Оспорить его можно так же, как любую другую сделку. Спор решат в пользу дарителя, если произошел один из двух случаев:
- одаряемый покушался на жизнь и здоровье дарителя или членов его семьи;
- зафиксирован факт недостойного обращения с имуществом (например внуки устроили в квартире притон).
Даритель подает в суд и отменяет дарение на основании ст. 578 ГК РФ.
Нередки случаи, когда отменить дарение пытаются другие родственники. Например, бабушка при жизни оформила дарственную на внука. Она была единственной владелицей квартиры поэтому согласие других родственников ей не требовалось. Но после того, как старушка умерла, кто-то из обделенных наследством членов семьи решает отсудить подарок. В судебной практике споров по дарению, решенных в пользу истца-потенциального наследника, почти не встречается. Доказать несостоятельность пожилого человека распоряжаться своей собственностью не просто, но попробовать можно.
Как продать подаренную квартиру
Алгоритм продажи квартиры остается постоянным независимо от того, как она была получена. Он состоит из 8 шагов:
- 1Оценить. Для этого собственник анализирует объявления по продаже похожих квартир и определяется с тем, сколько будет просить.
- 2Дать объявления о продаже.
- 3Показать. Переговоры с потенциальными покупателями сопровождаются показами жилья.
- 4Получить задаток. Он служит некоторой гарантией серьезности намерений покупателя.
- 5Подготовить документы для продажи. Пакет будет включать договор купли-продажи, кадастровый паспорт, выписку ЕГРН, выписку из домовой книги и т.д.
- 6Подписать с покупателем договор. При этом деньги могут быть положены в банковскую ячейку для того, чтобы продавец их мог забрать после регистрации договора в Росреестре и окончательного расчета с покупателем.
- 7Отдать документы на регистрацию в Росреестр.
- 8Получить остаток денег. Подписать акт приема-передачи с покупателем и отдать ему ключи и оформленные документы.
При заполнении любых документов, в том числе декларации о доходах или договоров, не забывайте внимательно проверять вписанные данные. Случайные ошибки и опечатки приводят к задержкам в регистрации документов.