Нужен ли риелтор при покупке квартиры

Вопрос о том, нужен ли риелтор для покупки квартиры, – дискуссионный. Некоторые покупатели стараются купить квартиру без посредников. Кто-то заключает договор с агентством и разочаровывается, а кто-то остается довольным. В чем суть проблемы и зачем нужен риелтор в России – разберем подробно.

Зачем нужен риелтор по недвижимости

У каждого человека есть друг, убежденный, что самый дешевый способ ремонта – купить материалы и сделать все самому. То, что ремонт займет в 3 раза больше времени и создаст длительный дискомфорт для семьи, его не беспокоит. Цель – сэкономить. Сколько на самом деле он экономит и не столкнется ли с более дорогостоящими затратами, если что-то пойдет не так, друг не считал. 

Вопрос о найме риелтора похож на вопрос ремонта. В нем преобладают предположения, но не факты. Поэтому и возникают дискуссии.

Кто такой риелтор

Профессия риелтора появилась в России в 1990-х. Позаимствовали ее в странах Европы и США. В США даже зарегистрирован торговый знак «REALTOR», принадлежащий Национальной ассоциации риелторов. 

Американский риелтор оказывает помощь при покупке квартиры в ипотеку. 

В его обязанности входит:

• помощь в поиске жилья с заданными параметрами и по указанной клиентом стоимости;
• предоставление информации о районе, в котором находится понравившаяся квартира, т.е. вы указываете на дом, а риелтор должен рассказать, когда он построен, есть ли недостатки, что расположено рядом, какие достопримечательности в районе, как далеко ехать до поликлиники и т.д.;
• составляет договор купли-продажи и другие необходимые для оформления сделки документы;
• получает подтверждающие документы по квартире – справки, акты;
• подбирает страховую компанию и помогает клиенту заключить страховой договор;
• ведет диалог с юристом по недвижимости, если вы наняли юриста для ведения сделки.

Глядя на перечень обязанностей становится понятным, что покупка квартиры с таким риелтором выгоднее, чем самостоятельный поиск. Перечисленный объем функций – типовой, но в конкретной ситуации может меняться. Стоимость этого объема работ – около 3% от цены приобретаемой квартиры. 

Выгода клиента при покупке квартиры с риелтором заключается в:

• экономии времени на поиск информации, даже с интернетом;
• отсутствии необходимости проверять документы самостоятельно и вести переговоры.

Большинство людей не склонны настаивать на своей точке зрения, поэтому им трудно добиться от продавца или покупателя желаемой стоимости. Риелтор проведет их вместо вас. 

На российских форумах наряду с вопросом, зачем нужен риелтор при покупке недвижимости, часто возникает вопрос о том, кто проконтролирует правильность действий риелтора. В описанной схеме это делает нанятый клиентом юрист. Он проверяет документы и защищает интересы клиента во всех скользких ситуациях. Но обязанности американского риелтора не позволяют оценить, стоит ли нанимать риелтора при покупке квартиры в России.

Особенности российского рынка недвижимости

В СССР люди получали квартиры от государства. Однако частной собственности на жилье не было. Приватизация жилья – тема 1990-х, хотя также, как и сегодня, люди переезжали. Для помощи в обмене в крупных городах существовали «Бюро по обмену жилья». В Москве такое находилось в Банном переулке. Там же дежурили «специалисты» черного рынка. В маленьких городах вопросы решались через частные объявления. 

Поэтому первые агентства по недвижимости, возникшие в 1990-х, были представителями легализованного черного рынка. В их работе преобладали мошеннические схемы, а в обществе закрепилось мнение о том, что риелтор – это тот, кто берет деньги, но ни за что ответственности не несет. В какой-то степени это актуально и в 2020-х. Поэтому на вопрос о том, зачем нужен риелтор покупателю квартиры, большинство россиян ответит: «не за чем». 

Как покупать квартиру через агентство 

Клиент и агентство заключают договор. Риэлтерское агентство выполнит ровно те работы, которые описаны в «предмете договора» и «обязанности сторон». Государство не регулирует перечень работ. Нормативных документов, которые бы обязывали агентство выполнять конкретные задачи, тоже нет. Мер воздействия на риелтора или контроля за работой агентства у покупателя нет. Стоит ли покупать квартиру с риелтором? Видимо нет. 

Девелоперские агентства

Новый тип компаний на рынке недвижимости – девелоперские агентства. Это:

• компании-застройщики, которые одновременно занимаются продажами построенного жилья;
• фирмы, созданные при застройщике.

Мошенников в этой среде меньше. Но девелопер заинтересованы в продажах конкретных квартир, а не в поиске жилья, подходящего под чьи-то запросы.

Как покупать квартиру через агентство по недвижимости:

1. 1

   Начните с определения бюджета покупки. Определите минимум и максимум цен, на которые согласны.
2. 2

   Выберите районы города, которые интересуют.
3. 3

   Поинтересуйтесь застройщиками и девелоперами. Информацию можно получить, как в официальных базах данных застройщиков, так и в соцсетях в виде отзывов о работе.
4. 4

   Возьмите в девелоперском агентстве договор и ознакомьтесь с ним. Тем, кто не уверен в том, что все поймет, рекомендуют обратиться к юристу по недвижимости. Как не зависящее от продавца лицо он разъяснит покупателю слабые и сильные стороны договора. Ответит на возникшие вопросы и даст совет – стоит ли покупать квартиру через эту компанию. Особое внимание покупатель должен обратить на перечень обязанностей агентства, ответственность и возможность привлечь к ответственности агента, если обязанности не выполнены.
5. 5

   Настаивайте на включение в договор тех работ, которые нужны. Не обязательно соглашаться с тем, что описано в типовом договоре.
6. 6

   Заключите согласованный договор с агентством.
7. 7

   Рассмотрите предложенные варианты жилья и выберите подходящий.

Покупка недвижимости через агентство – не сложный процесс. Главное понимать, что может девелопер и что нужно вам как клиенту.

Плюсы и минусы риелтора при покупке квартиры

Плюсы и минусы от сотрудничества с риелтором интернет-источники описывают одинаково. Начинают с того, что агент знаком с рынком недвижимости, с ценами и условиями, а клиент – нет. Упоминают, что он представляет интересы клиента и будет заботиться о них.

Среди плюсов покупки новостройки через риелтора чаще других называют:

• экономию времени;
• умение отсекать мошенников;
• умение читать документы;
• умение торговаться.

Купля-продажа недвижимости требует временных затрат. С этим трудно не согласиться. Даже при лучшем раскладе между «подумали о покупке» и «переехали в купленную квартиру» пройдет не менее 3-х месяцев. Если у вас есть работа, заботы о членах семьи, то купля-продажа через риелтора действительно экономит время. Если оценивать только этот параметр, тогда да, риелтор нужен при покупке жилья.

Переговорный процесс – один из самых сложных и важных аспектов купли-продажи. Если вы не умеете настаивать на своем, то хочется получить надежного помощника. Но у российского рынка недвижимости своя специфика. 

Когда жилье в новостройке продает застройщик или компания-девелопер, то они уже определили диапазон колебания цены и еще до переговоров знают, что готовы уступить 5-10% в том случае, если клиент твердо настроен на заключение договора. Трудно поверить в то, что сторонний риелтор сумеет сбить цену застройщика ниже запланированного диапазона, а тем более, сумеет настоять на цене, которую хочет покупатель. Хотя на вторичном рынке жилья, возможно «мягкому и тихому» покупателю действительно поможет умение бойкого агента сбивать цены. Тогда ответ на вопрос нужен ли риелтор, когда покупаешь квартиру, будет положительным. 

Такой плюс, как умение риелтора читать договора и другие документы выглядит ненадежно. Даже если умеет, это не гарантирует того, что он действует в интересах клиента, а не агентства. Еще более ненадежно его «умение отсекать мошенников». Застройщик – не мошенник, но он может не построит квартиру в срок. Риелтор не защитит клиента от риска долгостроя. Продавец жилья на вторичном рынке может быть мошенником, но тогда проще купить квартиру в новостройке с меньшим количеством рисков. 

Таким образом, нанимать или не нанимать агента по недвижимости, – это решение, которое может принять только покупатель. В Европе 86% покупателей обращаются к агентам по недвижимости. В России этот процент намного ниже.