Объект незавершенного строительства

Термин «незавершенное строительство» означает, что возведение дома уже началось, но пока не закончилось. Более того, обычно под ним подразумевается, что строительные работы ведутся на законных основаниях – то есть, инициатор строительства владеет земельным участком или арендует его, имеет разрешение на проведение таких работ.

Однако правовое положение объекта незавершенного строительства имеет свои особенности. Как проходит его государственная регистрация, и может ли такой объект быть предметом купли-продажи?

Что такое недострой

С юридической точки зрения, недострой – это обычный недвижимый объект, любые сделки с которым разрешены и абсолютно законны. 

Объявления о продаже начатых, но незаконченных проектов частных домов и коттеджей нередко встречаются на всевозможных площадках по торговле недвижимостью. Как правило, такие предложения заметно уступают в цене тем, где продаются полностью готовые дома.

Связываться с недостроем или нет – дело каждого покупателя. С одной стороны, незавершенное строительство жилого дома означает, что новый владелец будет вынужден дополнительно потратиться. С другой – налицо значительная экономия.

Незавершенное строительство относится к недвижимому имуществу только тогда, когда оно находится на кадастровом учете, и на него оформлено право собственности. Что касается учета, то БТИ выдает паспорта не на все здания, а только на такие, готовность которых превышает 50-70%. Если стройка не дотягивает до этих показателей, в кадастр такой недострой не внесут.

Продажа дома малой степени готовности будут осуществляться в виде продажи земельного участка. Разумеется, если тот находится в собственности продавца, но и тогда эта схема может не сработать.

Отдельно стоит упомянуть, что по Градостроительному кодексу объектами незавершенного строительства считаются многоквартирные дома, на любом этапе строительства, которые пока не введены в эксплуатацию, или введены, но дольщики еще не подписали акты приема-передачи квартир. Однако право собственности на такую недвижимость оформляется совершенно в ином порядке.

Как оформить объект незавершенного строительства и зачем это нужно

Регистрация объекта незавершенного строительства нужна по многим причинам. Первая – это возможность продать его без малейших юридических проблем. Затруднения при сделках купли-продажи недостроя возникают в основном при оформлении договора. 

Например, дом построен меньше, чем наполовину, кадастрового паспорта не имеет и, соответственно, как собственность в Росреестре не зарегистрирован. Если сделка осуществляется как продажа земельного участка, но при этом в соглашении будет значиться недострой, в ее регистрации откажут. Нельзя продавать и покупать незарегистрированное имущество, сведениями о котором государственные реестры не располагают. 

Таким образом, зарегистрировать недостроенный дом можно и нужно хотя бы для того, чтобы он считался полноценной собственностью его владельца.

При продаже участка можно и не упоминать в договоре, что на нем есть недостроенный объект. Однако такие сделки считаются легко оспариваемыми, поскольку предполагают изначальное предоставление недостоверной информации.

В самой процедуре регистрации нет ничего сложного. Для начала нужно обратиться в БТИ для получения технического плана дома. Этими вопросами занимается квалифицированный инженер, поэтому самостоятельно делать этот план не нужно. Если степень готовности здания позволяет, и техплан получен, можно отправляться непосредственно за регистрацией права собственности. Для того, чтобы процедура прошла быстрее, пригодится и кадастровый паспорт – его можно получить в БТИ.

В отделении Росреестра или, что проще и быстрее, в МФЦ нужно написать заявление. Сотрудники центра помогут составить его правильно, однако не следует забывать, что в нем обязательно нужно указать целевое назначение незавершенного строительства (жилое здание, хозяйственная постройка и т.д.), а также процент его готовности.

К заявлению следует приложить:

• удостоверение личности – паспорт;
• выписку из ЕГРН о праве собственности на данный участок земли или другие документы, например, договор купли-продажи, подтверждающие это право;
• договор найма, если земли арендуется на длительный срок;
• разрешение на проведение строительных работ или копию уведомления о намерении строиться на участке;
• проектную документацию на объект.

После прохождения регистрации собственник получит выписку из ЕГРН, подтверждающую его права, в которой будут содержаться основные сведения о параметрах дома, а также его кадастровый номер. Выписка – это свидетельство того, что объект поставлен на кадастровый учет.

Перевести объект незавершенного строительства в завершенное можно будет позже, после его полной готовности. Для этого придется повторить процедуру регистрации и получить обновленную выписку из ЕГРН.

Покупка и продажа недостроенного здания

Когда объекты незавершенного строительства выступают как недвижимое имущество в сделках гражданского характера, крайне важно обращать внимание на некоторые нюансы. Покупка недостроя – явление нередкое, и не всегда такие дома официально зарегистрированы.

Выгода здесь есть, и не только финансовая. Покупатель может разглядеть сам «костяк» здания без маскировки в виде отделки и других элементов конструкции. К тому же, для домов, находящихся на дачных участках, действует так называемая амнистия. Зарегистрировать их можно позже, уже после окончания всех работ, даже если дом, по сути, является самостроем.

Если недостроенный дом не оформлен в собственность, покупателю нужно убедиться, что:

1. 1

   Собственник – тот, за кого себя выдает. Продавец недостроя должен быть владельцем земельного участка, а не арендатором или подрядчиком. Для подтверждения он должен предъявить соответствующие бумаги.
2. 2

   Строительство разрешено. Земельный участок по назначению должен подходить для возведения капитальных строений. Если он имеет только сельскохозяйственное назначение, возводить на нем основательные постройки нельзя. Это можно делать только на участках со статусом ИЖС.
3. 3

   Недострой соответствует техническим нормам. В этом случае покупателю недостроенного дома нужно проявить крайнюю внимательность, а еще лучше – пригласить для осмотра профессионалов. Даже если дом и был зарегистрирован, никто не даст гарантии, какие нарушения произошли в ходе работ уже после выдачи техпаспорта и выписки из ЕГРН. Возможно, владелец намеревается продать его как раз потому, что знает – повторную регистрацию он не пройдет из-за несоответствий нормам.
4. 4

   Инженерные коммуникации подключены законно. Народным умельцам ничего не стоит самовольно кинуть провод к ближайшей линии электросетей и обеспечить себя бесплатным электричеством. То же самое касается и водопровода. На руках у собственника должны быть договоры о предоставлении таких услуг, а также квитанции об оплате. Если коммуникации пока не подключены, покупателю будет нелишне поинтересоваться, когда их можно будет подвести, и во сколько это обойдется.

И еще один момент, на который покупателю нужно обратить внимание – за незавершенное капитальное строительство, если оно зарегистрировано в Росреестре, придется платить налог на владение имуществом.

Продажа недостроенного дома обычно начинается с определения цены. Продавать его за такую же стоимость, что и готовый, не имеет смысла – покупателей придется искать очень долго. Большинство собственников предпочитают подсчитать расходы на строительство, затем сделать наценку и выставлять на продажу. 

Однако при этом следует учитывать, насколько давно началось строительство, ведь даже незавершенное строение изнашивается. Также необходимо обращать внимание и на окружающую инфраструктуру, которая за прошедшее время могла измениться в лучшую или худшую сторону. Вернее всего – нанять лицензированного оценщика, который установит объективную стоимость дома.

Если недострой зарегистрирован, найти покупателя будет проще. Во-первых, так меньше опасность, что продавец распоряжается не принадлежащим ему имуществом, или право собственности впоследствии кто-то оспорит. Во-вторых, регистрация свидетельствует, что строительные работы ведутся на законных основаниях. Ведь если это не так, есть большой риск, что впоследствии приобретенную недвижимость придется снести. 

В договоре купли-продажи, где фигурирует незаконченное строительство, следует указать:

• данные паспортов сторон сделки;
• адрес дома, если он зарегистрирован;
• сведения из выписки ЕГРН;
• место, где расположен участок земли с недостроем;
• кадастровый номер объекта;
• его стоимость;
• описание дома с главными техническими параметрами;
• способ передачи денег;
• место и день подписания соглашения.

Передача незавершенного строительства новому собственнику происходит в том же порядке, что и при обычной сделке покупки недвижимости.