Объект капитального строительства: что это такое

Термин «капитальное строительство» устойчиво ассоциируется с чем-то прочным, незыблемым и нерушимым. Отчасти этот так. Строения, соответствующие параметрам капитальности, считаются неотделимыми от участков, на которых находятся. Именно к ним более всех применимо определение недвижимости.

Какими же параметрами должны обладать капитальные постройки? Какими они бывают и чем отличаются от некапитальных?

Что считается капитальным строением

В толковом словаре «капитальный» означает: «основательный», «фундаментальный». Капитальное строение – это такое, которое сооружено на прочном – капитальном – фундаменте, неотрывно связанном с поверхностью земли. Демонтировать или перенести такое строение невозможно без нанесения ему существенных повреждений.

Иными словами, капитальные постройки – это жилые и нежилые здания, находящиеся на заглубленном в землю или прочно прикрепленном к ней фундаменте. Под это определение подпадают не только готовые дома, но и те, которые еще строятся. В первом случае они именуются недвижимостью, которой собственник может распорядиться на свое усмотрение.

Во втором – с момента закладки фундамента получают название объектов капитального строительства (ОКС). Объектами они будут оставаться до тех пор, пока их официально не введут в эксплуатацию.

Неразрывно привязанными к участку могут быть не только сооружения, но и некоторые другие архитектурные формы: дорожки, выложенные бетонными плитами или залитые раствором, парковки и т.д. Капитальными они не являются, а считаются неотделимыми улучшениями.

Все, что имеет фундамент, считается капитальным объектом: гараж, подсобное помещение, сарай и даже баня. Однако, если такие строения, хоть и стоящие на заглубленном основании, легко разбираются или демонтируются без ущерба, они уже будут считаться временными постройками.

Капитальный и некапитальный объект: отличия

Существенные отличия капитального строения от некапитального лежат не только в технической, но и в юридической плоскости. Для возведения жилого дома или стационарной крепкой постройки на фундаменте обязательно требуется разрешение муниципальных властей на строительство. Более того, выбранный участок земли по назначению должен соответствовать заданной цели. Например, построить коттедж на земле сельхозназначения нельзя, для этого она должна иметь статус ИЖС.

Второе отличие – необходимость регистрировать капитальный дом. Его собственник в итоге получает документы, не только удостоверяющие его право владеть этим имуществом, но и подробно описывающие его: технический паспорт и т.д.

Третье отличие – к некапитальному строению нельзя подвести многие инженерные коммуникации вроде водопровода и газа. 

И последнее, общее отличие – техническое. Некапитальные, зачастую считающиеся временными, постройки возводятся из менее прочных материалов, не имеют тепло- и звукоизоляции. В любое время их можно сравнительно легко разобрать и сложить или перевезти в другое место. Яркий тому пример – металлические гаражи, многие из которых стоят на фундаменте, но все равно продолжают считаться некапитальным строением.

По нормативам срок службы подобных сооружений не превышает десять лет. В государственной регистрации права собственности они также не нуждаются.

Признаки капитального строения

Единого списка, перечисляющего все признаки капитальности строения, нет. Разные нормативные акты делают акцент на отдельных характеристиках, которыми должны обладать такие здания. В общих чертах они сводятся к следующим:

Длительный срок эксплуатации. Зависимо от использованных во время строительства материалов, капитальные дома, в том числе жилые, могут использоваться по назначению минимум 50 лет. Средним же считается срок эксплуатации 80 лет, хотя на практике многие капитальные сооружения способны прослужить более века.

Связь с поверхностью земли. Способ, каким здание привязывается к участку, неважен, как имеет значения и тип фундамента.

Неподвижность.  Капитальное сооружение считается стационарным не только потому, что находится на фундаменте, а и по ряду других причин. Как правило, оно имеет детали, дополнительно обеспечивающие его прочность: некий каркас, на котором держатся все остальные детали конструкции. В итоге вся эта конструкция становится единым целым, и разобрать ее, не сломав, не представляется возможным.

Правила и нормативы. Их много, когда речь идет о капитальном возведении. Во-первых, инициатор строительства должен или владеть земельным участком, или, как минимум, арендовать его. Во-вторых, как уже упоминалось, участок должен подходить для подобных работ по назначению и другим параметрам. В-третьих, на строительство требуется специальное разрешение, а заниматься им могут только имеющие соответствующую лицензию организации. В-четвертых, проект здания должен пройти согласование с комиссией и соответствовать актуальным техническим и санитарным нормам.

Наличие инженерных сетей. К капитальным домам подводится водоснабжение и электричество, а если есть возможность, то и газ. Некапитальные постройки обеспечить этими благами цивилизации нельзя.

Юридический статус. Капитальные – это строения, имеющие конкретных собственников. Кроме того, что такое недвижимое имущество должно переходить из рук в руки в строго определенном законом порядке, его можно сдавать в аренду или передавать под залог.

Один из важнейших нюансов, описывающих, чем отличается капитальное строение от некапитального, – адрес. У первого он есть, и вполне конкретный. По нему можно оформить регистрацию, он указывается во всех документах собственника. Некапитальная или временная постройка адреса как такового не имеет.

Характеристики не капитальной постройки

Объектом некапитального строительства является тот, который может быть перемещен без особого ущерба. Кроме этого, он имеет и другие характеристики:

1. 1

   Небольшой срок службы. Зависимо от типа некапитального строения, срок его эксплуатации сильно ограничен – как правило, не больше 5-10 лет.
2. 2

   Отсутствие коммуникаций. Максимум, что можно встретить в некапитальном сооружении – электричество, которое чаще всего подводится туда самовольно. Иногда электроснабжение такой постройки может быть узаконенным, однако это не значит, что она станет капитальной.
3. 3

   Скорость строительства. Возведение капитального дома занимает месяцы, если не годы, тогда как на сооружение временной постройки уходят часты. Объяснение – легкие в работе, но непрочные материалы, а также примитивная, по сравнению с капитальным зданием, конструкция.
4. 4

   И последняя характеристика – отсутствие регистрации в ЕГРН. Недвижимостью как таковой некапитальные постройки не являются, поэтому не регистрируются в Росреестре. Следовательно, продать, завещать, подарить, сдать в аренду или заложить в банке их тоже нельзя.

Виды объектов капитального строительства

Классификация строительных объектов, считающихся капитальными, происходит по их назначению. Они бывают:

1. 1

   Непроизводственными. К таким объектам относятся жилые многоквартирные и частные дома, здания общественного пользования.
2. 2

   Производственными. В их число входят промышленные и военные объекты.
3. 3

   Линейными. Капитальными объектами считаются не только привычные дома и строения, но и железнодорожные пути, магистрали, многие инженерные сети.

Кроме этого, по функциональным требованиям к объектам капитального строительства выделяют:

1. 1

   Здания. Такие постройки, кроме основной части, непременно имеют еще и подземную. Главное их назначение – использование людьми. В зданиях прокладываются необходимые инженерные коммуникации, отведены места для профессиональных, бытовых или личных нужд.
2. 2

   Сооружения. По сути, любое здание – это уже сооружение, но не наоборот. Технически, в смысле наличия наземной и подземной частей, здания и сооружения похожи, однако вторые предназначены лишь для временного пребывания в них людей. Иными словами, сооружение – это капитальный объект вспомогательного назначения без необходимых удобств. Электролинии, железнодорожные пути, трубопроводы также относятся к сооружениям.
3. 3

   ОНС. Объект строительной деятельности, который пока не закончен, называется ОНС – объектом незавершенного строительства. Под это определение подпадают здания, разрешение на возведение которых получено, работы начались, но не завершились. К ОНС относятся новостройки на разных этапах строительства, замороженные объекты, возведение которых приостановлено на неопределенный срок, и даже готовые к эксплуатации дома, покупатели квартир в которых пока не подписали акты приема-передач.
4. 4

   Линейные. Такие объекты стоят особняком, поскольку относятся исключительно к инженерной инфраструктуре. Несмотря на принадлежность к капитальным постройкам, они бывают как недвижимыми, вроде железной дороги, так и движимыми, например, линии электропередач.

Все эти объекты подлежат кадастровой регистрации. Другие постройки, временные или некапитальные, регистрировать таким образом не нужно.

Где можно возводить капитальные объекты строительства

Капитальное строение можно возводить на земельном участке, который для этого подходит. Однако не все так просто, ведь участки отличаются по назначению:

• бизнес;
• сельское хозяйство;
• промышленность;
• жилая застройка;
• транспортная инфраструктура;
• места общественного и культурного пользования.

Чаще всего бывает так, что на участке одного назначения можно вести работы по строительству сразу нескольких разных объектов. А случается, что строительство и вовсе запрещено, например, если земля имеет строго сельскохозяйственное назначение.

Ограничения для строительства также есть. Нельзя увеличивать площадь застройки, чтобы оставалось достаточно места для зеленых насаждений. В местах, от которых зависит окружающая экология: лесах, заповедниках и т.д. сооружать какие бы то ни было объекты вообще запрещено, они возводятся только в исключительных случаях. 

Как оформить капитальное сооружение

Чтобы оформить и узаконить объекты жилищного строительства, либо какие-то другие ОКС, нужно, прежде всего, подготовить проект будущего задания. Затем его необходимо согласовать – это можно сделать в местном муниципалитете.

Правила возведения частных домов в городской черте и на дачных участках сильно отличаются. В первом случае начинать строительство без предварительного согласования и получения разрешения на проведение таких работ нельзя. Во втором предусмотрена так называемая амнистия. Узаконить капитальную дачу можно постфактум, уже после завершения строительства. 

Если разрешение получено, можно приступать к созданию нового капитального объекта. Как для частных лиц, строящих коттеджи на собственных участках и собственными силами, так и для застройщиков действует одно правило – те же муниципальные органы следует уведомить о том, что строительство завершилось. 

После этого проводится проверка: соответствует ли новый объект параметрам и характеристикам, ранее указанным в проекте. Если все в порядке, остается только зарегистрировать недвижимость.

Иногда на стадии согласования проекта можно встретить отказ. Обычно он мотивирован тем, что данный земельный участок по назначению не подходит для строительства объектов указанной категории. Еще одна возможная причина – нарушение границ участка или отступов от его пределов.

Налоги для капитальных и некапитальных объектов

Одновременно на одному участке могут быть как капитальные, так и некапитальные сооружения. Находящиеся на фундаменте проходят государственную регистрацию, и налоги необходимо платить только за них.

Объекты, которые можно назвать временными, налоговую службу не интересуют, поэтому никак не оплачиваются. Для объектов, подходящих под определение капитальных, но имеющих площадь менее 50 квадратных метров, существует льгота. Налог за него вносить также не нужно.