Общее имущество многоквартирного дома и правила его содержания

Человек обязан платить за квартиру (если снимает ее) и оплачивать коммуналку в полном объёме. В местах общего пользования порядок поддерживает управляющая компания (УК): убирает лестницы и межэтажные площадки, проводит ремонты, устраняет аварии и осуществляет другие работы. Их тоже нужно оплачивать, поэтому в квитанции появляется графа «содержание жилого помещения». Подробнее о ее структуре – в нашем материале.

Что называют общим имуществом

Содержание общего имущества в многоквартирном доме опирается на произвольный перечень. Со 100% вероятностью в нем окажутся:

• подвальные и чердачные помещения;
• фасад и крыша здания;
• лестничные марши;
• инженерные коммуникации – водопровод, канализация, система отопления, электричество (стояки, трубы, краны, распределительные системы);
• несущие конструкции и ограждения;
• площадка, на котором стоит дом;
• счетчики и другие системы учета потребления ресурсов.

Остальные объекты вариативны. У одного дома в придомовую территорию войдет детская площадка и небольшая зеленая зона вокруг самого здания. В другом случае площадок окажется несколько. Покрытие площадки и перечень оборудования на ней тоже будет разным. Также к общедомовому имуществу могут относиться подземные паркинги, системы безопасности (видеоконтроль, электронная система въезда на территорию и т.д.)

Продать или подарить часть общедомового имущества нельзя. Отказаться от его содержания тоже не получится. Поэтому государство возлагает на совладельцев многоэтажки (МКД) обязательство по содержанию общедомового имущества.

Что входит в содержание жилья

Пункт 2 ст. 154 ЖК РФ гласит, что в оплату включают:

• поддержание общедомовой собственности (ОДС) в работоспособном состоянии;
• текущие ремонты ОДС;
• оплату коммуналки, израсходованной на содержание ОДС (свет, отопление);
• оплату услуг по управлению МКД;
• взнос на капремонт.

Стоимость каждого пункта определяется договорами, заключенными с УК. Например, правила уборки в подъездах регулируются СанПиН 1.2.3685-21, принятым в марте 2021 года. До принятия документа требовалось мести подъезд всухую не реже, чем 1 раз в 5 дней, а также мыть лестницу, вымывать стены – не реже 2 р/год. Влажную уборку делать 1 р/месяц. На фоне пандемии COVID ввели норму ежедневной влажной уборки для лестниц и площадок. Очевидно, что с увеличением человеко-часов, изменится в большую сторону и стоимость «содержания жилья». 

Поэтому нет не только единого списка того, что входит в содержание жилья многоквартирного дома, но и сам список меняется под влиянием новых нормативных актов. 

Уточнить конкретный перечень того, что входит в «содержание жилья» в квитанции, можно на общем собрании жильцов МКД, потребовав у управляющей компании разъяснений.

Содержание общедомовой собственности: правила

Правила содержания определяются Постановлением №491 от 13.08.2006. 

Суть пунктов сводится к тому, что:

1. 1

   Состояние общедомовой территории и помещений должно соответствовать нормативам, в том числе санитарным. В связи с этим УК организует уборку территории, включая покос травы и осенний вывоз листьев с участка. Собирает и вывозит отходы.
2. 2

   Территория и объекты должны быть безопасны для здоровья и жизнедеятельности людей.
3. 3

   Все объекты должны быть готовы к использованию. Поэтому отопительные системы перед началом отопительного сезона и в его конце проверяют и при необходимости ремонтируют. Осуществляют текущий ремонт подъездных путей и пешеходных дорожек.
4. 4

   Все аварии должны оперативно устраняться.
5. 5

   Меры противопожарной безопасности должны соблюдаться. Следовательно, в доме обустраивается система сигнализации, оповещающая о пожаре, оборудуются эвакуационные выходы и т.д.

Правила, обозначенные постановлением №491 для МКД, подразумевают, что точный перечень того, что включено в пункт «содержание жилого помещения» в квитанции, согласовывает и утверждает собрание квартировладельцев (п. 17 документа). Собственники голосуют за:

• список необходимых работ и услуг;
• условия, обязательные при выполнении;
• стоимость и условия начисления суммы.

Если владельцу квартиры неизвестно, какие услуги включены в плату за содержание ЖФ по квитанции, он обращается в управляющую компанию и просит разъяснить это. Запрос может быть устным или письменным. Если гражданин собирается что-то делать в дальнейшем с полученной информацией, например, оспорить начисление суммы, то нужен письменный запрос, на который УК дает ответ тоже в письменной форме.

В интернет-источниках приводится пример с домофоном. Установка и обслуживание домофона указаны отдельной строкой и одновременно включены в пункт «содержание жилья» в квитанции. В этом случае оплата за одну и ту же услугу снимается дважды, что не законно. Поэтому, когда владелец квартиры видит отдельные пункты, которые могут входить в основную строку, у него возникает потребность уточнить полный список.

Что не включают в содержание МКД

Постановление 491 определяет не только правила содержания имущества многоквартирного дома. Оно разграничивает спорные моменты, такие как перечень объектов, которые не считаются общим, и плата за их содержание не взымается. Это:

Двери и окна жилища. Они считаются квартирным имуществом и их поддержанием в работоспособном состоянии занимается владелец жилья. Он может менять, красить, утеплять окна и т.д. 

Балконные проемы и двери тоже относятся к квартирному имуществу. А вот балкон часто становится причиной споров. Квартирным имуществом считается то, доступ к чему есть только из одной квартиры, и оно предназначено для обслуживания только ее владельцев. Но балконная плита — это часть общедомового перекрытия и обязанность по ее содержанию в надлежащем виде ложится на управляющую компанию. 

Таким образом, собственник делает внутреннюю отделку балкона на свой вкус, но уход за внешней стороной балкона, включая уборку сосулек зимой и оплату компенсации прохожим, пострадавшим от падающего льда – ответственность ЖКХ. Если же владелец квартиры видоизменял козырек, делал его больше или меньше, то суд может разделить ответственность между ним и управляющей компанией.

Проблема содержания и ремонта жилья также касается земельных участков. Раньше территория вокруг многоквартирного дома входила в общедомовую собственность и за его обслуживание отвечал ЖЭК. Теперь все зависит от типа жилищного комплекса. В некоторых ЖК небольшой этажности, которые отнесены к премиум-классу, собственникам выделяются личные участки земли. На них размещают цветники, высаживают деревья и т.д. Такие участки – личная собственность и ответственность.

Кто осуществляет содержание и ремонт жилья

После того, как дом сдан в эксплуатацию, за содержание общедомового имущества могут отвечать:

1. 1

   Управляющая компания, если застройщик заключил такой договор. Основание – ст. 161 ЖК РФ.
2. 2

   Тот, кто принимал дом у застройщика – физическое лицо или организация. Возможно, дом построен по заказу города для обеспечения жильем получателей социального жилья.
3. 3

   Собственники квартир. Они имеют право вступить в договорные отношения с управляющей компанией. Или же принимать решения собранием коллектива. Владельцы квартир могут создать товарищество (или кооператив) и подписывать договоры с исполнителями работ.

Как рассчитываются тарифы

Единого тарифа для оплаты услуг по содержанию МКД нет. Он рассчитывается индивидуально для каждого дома, в зависимости от площади, которую нужно убрать, сложности обслуживаемого оборудования, стоимости расходных материалов и запасных частей, других факторов. 

Управляющая компания на общем собрании жильцов утверждает перечень работ, которые нужно выполнить, и порядок оплаты. Затем подбирает исполнителей. Заключает договоры с ними. Суммирует всю стоимость, которую придется потратить на содержание. Делит полученное число на 12 месяцев, а затем распределяет между жильцами с учетом их доли в общедомовом имуществе. Очевидно, что владельцы однокомнатных квартир всегда будут платить меньше, чем люди, в чьей собственности находится трехкомнатная квартира. 

Сумму к оплате за месяц также оглашают на собрании жильцов. Решение принимается большинством голосов. Если претензий нет, то договоры заключаются на срок 1 год, а затем продляются. Если же большинство квартировладельцев голосует против, то все возвращаются к обсуждению перечня услуг и сумм, в которые они обходятся. Возможно, какие-то услуги будут исключены, кроме обязательных, утвержденных федеральным правительством.

Рассмотрим ситуацию на примере текущего ремонта. Он необходим для того, чтобы:

• поддерживать эстетичный внешний вид здания и территории;
• предотвратить преждевременный износ инженерных систем (кранов, труб), а также поддерживать их эксплуатационные показатели в норме.

Но закон не обязует проводить текущий ремонт ежегодно. Поэтому чаще всего собственники голосуют против. Отсутствие ремонтов заметно и по фасадам пятиэтажных домов в маленьких городах. Возможно, последний раз их обновляли в 1980-х, но заставить владельцев квартир оплатить то, что они не хотят, никто не вправе. 

Как уменьшить сумму к оплате

Единственный законный способ – через общее голосование совладельцев. Вы вправе потребовать от УК найти более бюджетного исполнителя, особенно если знаете порядок стоимости на эту услугу в городе и уверены в том, что цена завышена. Также жильцы могут отказаться от оплаты ряда услуг, но тогда их придется выполнить самостоятельно. Например, организовать ежедневную уборку лестницы и пролетов по графику силами жильцов. Подобный подход практикуют и в школах, когда родителям предлагают сделать ремонт в классе своими силами или заплатить наемной бригаде исполнителей. 

Если услуга относится к обязательным, таким, как уборка подъездов, от нее нельзя просто отказаться и оставить «как есть». Это чревато штрафными санкциями в соответствии со ст. 6.3. КоАП.

Что делать, если оплаченные услуги не получены

В этом случае жильцы могут обратиться с жалобой в контролирующие органы – жилищную инспекцию, прокуратуру. Но прежде, чем писать заявление, нужно изучить список услуг. Он может быть включен в текст договора с управляющей компанией или оставаться одним из приложений к нему. Если УК игнорирует значительную часть перечня работ, и это будет доказано проверкой, она заплатит штраф. Жильцам останется проголосовать за проведение перерасчета и вернуть свои деньги, внесенные за не оказанные услуги.