Нередко на рынке недвижимости можно заметить значительные колебания в сторону увеличения или уменьшения цены отдельно взятой квартиры от ее объективной стоимости. Сегодня существует несколько подходов к оценке недвижимости, каждый из которых рассматривает те или иные ее аспекты. Определение инвентарной стоимости объекта – один из таких подходов, который в некоторой степени отражает истинную ценность жилья с технической точки зрения.
Что такое инвентаризационная стоимость квартиры?
До 2015 года расчет налога на владение недвижимостью производился, исходя из ее инвентаризационной стоимости. Впоследствии отправной точкой для определения размера налога стала кадастровая ценность объекта, которая сегодня является фактической ценой дома или квартиры с точки зрения государства. Однако и по сей день некоторые сделки осуществляются с учетом оценки, проведенной в БТИ.
Инвентаризационная стоимость имущества – это, простыми словами, ее техническая ценность. Под этим определением подразумевается, что для оценки квартиры в БТИ принимаются к сведению только основные физические характеристики объекта, а не другие сопутствующие факторы, формирующие ее ценность как индивидуального объекта.
При инвентаризационной оценке учитываются общая площадь объекта, количество внутренних перегородок и характер их расположения, число дверных и оконных проемов, их размер, а также высота потолков. Если квартира имеет балконы или лоджии, такие технические детали также участвуют в формировании конечной суммы оценки.
Расчет инвентаризационной стоимости жилого дома или квартиры производится также и с учетом инженерных коммуникаций. Таким образом, чем больше инженерных сетей насчитывает объект, и чем более современными они являются, тем выше окажется итоговая оценка. К сведению также принимаются виды отделочных и строительных материалов – их обобщенная цена составляется отдельно, а затем вносится в общую стоимость.
Один из важнейших нюансов оценки недвижимости в БТИ – это возраст, то есть дата ввода в эксплуатацию, и состояние объекта. Разумеется, чем старше будет дом, тем ниже его инвентаризационная стоимость. Фактическое состояние строения почти не играет роли в ее повышении или понижении.
Для чего нужна инвентаризационная цена объекта?
Несмотря на то, что расчет инвентаризационной стоимости здания или помещения уже несколько лет не учитывается в определении суммы налогов, уступив первенство кадастровой цене, в некоторых регионах продолжают использовать оценку БТИ для подобных операций. В любом случае никогда не помешает владеть подобной информацией, поскольку неизвестно, в какой момент пригодится объективная и аргументированная оценка технического состояния жилья.
Инвентаризационная стоимость может понадобиться для:
- Налога на владение. Для расчета этого вида налога используется не оценочная рыночная стоимость жилья, а кадастровая, которая в некоторых случаях может быть заменена инвентаризационной.
- Продажи квартиры. Если сделка купли-продажи осуществляется в обстоятельствах, при которых продавец будет обязан заплатить налог на прибыль, сумма этого налога также рассчитывается, исходя из оценки объекта сделки БТИ.
- Приватизации. Если недвижимость переходит из государственной муниципальной собственности в частную, информация об инвентаризационной ценности обязательно вносится в приватизационные документы.
- Дарения или обмена. Упоминание инвентаризационной стоимости в процессе составления договора дарения или мены также необходимо для выяснения суммы налога.
- Наследования. В некоторых случаях, по требованию нотариуса, удостоверяющего факт получения наследства, необходимо предъявить документ об инвентаризационной оценке недвижимости, актуальной на момент смерти наследодателя.
Обратите внимание! При необходимости приложить к сделке подобного рода оценку, следует точно выяснить, о какой стоимости идет речь: инвентаризационной или могущей заменить ее кадастровой? Если в конкретной ситуации требуется именно оценка БТИ, ее можно заказать в Бюро инвентаризации недвижимости.
Чем инвентаризационная оценка отличается от кадастровой?
Многие ошибочно полагают, что инвентаризационная стоимость квартиры – это значит примерно то же, что и кадастровая. Такое заблуждение верно лишь отчасти, поскольку при определении кадастровой ценности также учитываются технические особенности объекта, состояние здания, степень его износа и другие, поддающиеся простому подсчету, факторы. На самом деле формула, по которой выводится цена недвижимости в кадастре, намного сложнее, ведь она учитывает и некоторые косвенные признаки, делающие объект более или менее ценным.
Первое важное отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной – их соотношение с рыночной ценой. Как правило, инвентаризационная оценка незначительно уступает ей, поскольку при формировании рыночной стоимости задействованы более сложные процессы, нежели формулы расчета. Однако эта разница не столь значительна, а в редких случаях цена кадастра может даже превышать рыночную. Оценка жилья БТИ, как правило, в разы ниже той суммы, за которую недвижимый объект может быть успешно продан.
Разумеется, будут отличаться и цифры кадастра и БТИ. Это связано с тем, что при кадастровой оценке технические особенности – это всего лишь одна из составляющих общей характеристики объекта. Цена недвижимости может изменяться, зависимо от уровня развития инфраструктуры района, в котором она расположена, экологической обстановки в округе, масштабов застройки, транспортного сообщения и т.д. Важную роль играют даже такие, на первый взгляд незначительные, детали, как этаж (от него зависит обзор и вид из окна), чистота мест общего пользования, степень благоустройства придомовой территории и даже оценка работы управляющей компании.
Следующее отличие состоит в том, кем и как часто определяется инвентаризационная стоимость и кадастровая оценка. Частота проведения подобных оценок примерно одинаковая, но государственные органы, на которые возложена эта задача, – совершенно разные. Так, утверждением инвентаризационной ценности объекта занимается Бюро технической инвентаризации, а все сведения о кадастровой цене относятся к юрисдикции Росреестра.
Последнее отличие, о котором уже было упомянуто, – расчет налогов на владение недвижимым имуществом. Сегодня только в очень редких ситуациях для этого используется оценка БТИ – в подавляющем большинстве случаев за основу берется именно кадастровая стоимость. Это связано с тем, что последняя максимально приближена к рыночной цене квартиры или частного дома и наиболее точно отображает их актуальную на текущий момент ценность.
Важно! Начиная с конца 2020 года, инвентаризационная стоимость не может служить аргументом в разного рода спорных ситуациях, поскольку объективной, с точки зрения государства, ценой недвижимости считается кадастровая.
Как рассчитать инвентаризационную стоимость объекта недвижимости?
Для того, чтобы определить инвентаризационную стоимость квартиры, представители БТИ, кроме сугубо технических расчетов, обращаются затратному, доходному и сравнительному методам анализа.
Суть первого из них очень проста. Ценность того или иного недвижимого объекта устанавливается, исходя из понесенных вследствие его создания расходов. К ним относятся строительные и отделочные материалы, инженерные коммуникации и другие траты, связанные с возведением и подготовкой к вводу в эксплуатацию объекта. Как правило, такой метод анализа прежде всего применяется к новым, недавно сданным объектам, которые еще не подвержены влиянию времени и сохранили свои первичные свойства.
Доходный метод пользуется гораздо меньшей популярностью, поскольку большинство специалистов считают его не вполне объективным. Его суть сводится к следующему. Стоимость объекта формируется из прогнозируемой прибыли, могущей быть полученной от сдачи недвижимости в аренду. Поскольку такой анализ не располагает широтой данных, его результаты не могут учитываться в качестве самостоятельных цифр. Доходный метод служит лишь дополнением в тех случаях, когда ощущается нехватка иной, более подробной информации о квартире.
Сравнительный метод является самым простым из всех, однако довольно действенным. Анализ осуществляется путем сравнения двух очень похожих объектов. Поскольку все виды недвижимости в свое время проходили процедуру оценки БТИ, для его специалистов не составит труда отыскать другой, практически идентичный по техническим свойствам объект и, опираясь на полученные цифры, дать оценку квартире.
Любопытный факт! Несмотря на то, что инвентаризационная стоимость основывается на технических особенностях недвижимости и оперирует цифрами, ее результаты считаются субъективными.
Посчитать инвентаризационную стоимость самому тяжелее, чем это может показаться. Дело в том, что профессионалы используют некоторые узкоспециализированные понятия, разобраться в которых обычным гражданам будет крайне нелегко. Например, кроме физического износа объекта, то есть степени уменьшения его прочности и эксплуатационных свойств, принято выделять еще и так называемый моральный износ. Под этим понятием подразумевается, насколько устаревшим является архитектурный проект, как отличаются санитарные характеристики здания от актуальных на текущий момент, есть ли разница между существующим на данный момент домом и таким же, теоретически построенным недавно.
Таким образом, человеку, далекому от подобного рода вычислений, вряд ли удастся вывести оценку, хотя бы приблизительно соответствующую заключениям БТИ. По этой причине за инвентаризационной стоимостью все же лучше обратиться в Бюро инвентаризации.
Где получить данные об инвентаризационной оценке?
Общая информационная база Росреестра сегодня содержит только сведения о кадастровой стоимости объектов. За получением документа об инвентаризационной его цене, придется обратиться в БТИ. Для этого потребуются паспорт, выписка из ЕГРН и заявление. После оплаты государственной пошлины собственнику выдадут документ с указанием инвентаризационной стоимости его жилья.
С 2021 года вся информация такого рода была постепенно перемещена в специальный архив – одно из структурных подразделений Росреестра. Таким образом, чтобы узнать цену недвижимости, установленную БТИ, можно составить заявление в одном из многофункциональных центров. Эта организация выступит своеобразным посредником между собственником и архивом и поможет получить справку о стоимости квартиры в упрощенном порядке. Также это несложно сделать и через сайт Госуслуг.
Понравилась статья?