Что такое ипотечный договор - особенности и нюансы при оформлении

Договор ипотеки – это соглашение между кредитором и заемщиком, в котором подробно излагаются условия, на которых физическое лицо получает кредит для покупки квартиры, дома или земельного участка под строительство дома. Банк предоставляет заемщику договор для ознакомления и подписания. Так как документы содержит много нюансов, заемщику важно понимать условия соглашения. 

Нормативная база

Взаимоотношения между сторонами ипотечного договора: банком и заемщиком регулируют Гражданский кодекс и ряд законов:

• №102-ФЗ «Об ипотеке»;
• №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость»;
• №221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Договором об ипотеке закон считает договор о залоге недвижимого имущества. Об этом гласит п. 1 ст. 1 Федерального закона №102. Сторонами выступают:

• залогодержатель, т.е. тот, кто выдал кредит;
• залогодатель, т.е. тот, кто его взял.

Залогодателем также может быть определено третье лицо. Например, договор ипотеки подписан между физическим лицом (студентом) и банком, а залогодателем выступает один из родителей студента. Законом это не запрещено. 

Залогом кредитного договора по ипотеке может выступать квартира, для приобретения которой берутся деньги, а также другая недвижимость, имеющаяся в собственности заемщика. Правила взаимодействия сторон с предметом залога регулируются ГК РФ.

Содержание договора по ипотеке

В начале договора должны указываться:

• идентификаторы сторон;
• дата сделки.

Данные по физическому лицу (ФИО, дата рождения) вносятся из паспорта. Для юридического лица – по учредительным документам. 

Ст 339 ГК РФ обязует стороны включить в содержание договора:

• описание предмета залога;
• существенные условия;
• размер и сроки исполнения сторонами своих обязательств.

В некоторых источниках указывают такие пункты, как ответственность сторон, права и обязанности, форс мажор или порядок разрешения споров. Они могут быть вписаны, но не являются обязательными. То, как выглядит конкретный ипотечный договор, определяется условиями, о которых стороны договорились. 

Предмет договора ипотеки

Ипотечный договор – это соглашение о недвижимости. Его предметом является залог. Это форма обеспечения, которая дает банку права на имущество, принадлежащее должнику. Кредитор сохраняет за собой права на квартиру до тех пор, пока должник не выполнит возложенные на него обязательства. 

Владение залогом может быть физическим – когда отдаете предмет залога в физическое пользование, и конструктивным – когда заемщик продолжает жить в квартире, а кредитор получает документ, свидетельствующий о его правах.

Предмет залога договора об ипотеке описывается подробно:

• адрес;
• общая площадь;
• количество комнат;
• физическое состояние (отделка);
• другие моменты, которые важны.

Так, если заемщик приобрел квартиру без отделки, то он не откажется получить налоговый вычет с затрат, понесенных на отделочные работы. Описание этого момента в предмете договора ипотечного займа станет доказательством его права на имущественный вычет. 

Обязательства сторон

Стороны договора ипотеки берут на себя ряд обязательств. Они являются составной частью документа. 

Кредитор выдвигает 4 финансовых обязательства к заемщику:

• погасить сумму кредита с процентами;
• оплатить связанные с договором налоги и государственные пошлины;
• оплатить страховку;
• поддерживать предмет залога в нормальном состоянии, т.е. таким, которое можно продать, если заемщик не сможет погасить взятые на себя обязательства.

Залогодатель не должен совершать действий, которые влекут за собой снижение стоимости квартиры или прекращение прав залога. Также обяжут принимать меры для защиты предмета залога от действий третьих лиц.

Если заемщик выполнит обязательства, то кредитор должен:

• закрыть ипотечный кредит после того, как получит всю причитающуюся сумму;
• не мешать заемщику пользоваться имуществом.

Права сторон договора залога жилого помещения

Права сторон ипотечного договора могут быть описаны отдельным пунктом или же в предмете договора. 

Права залогодателя:

1. 1

   Право выкупа. Пока не погашены финансовые обязательства перед банком, заемщик не имеет право продавать жилье. После погашения он получает квартиру обратно в безраздельное пользование.
2. 2

   Право передачи третьему лицу. В договоре залога указывают условия, при которых заемщик может передать право выкупа. Например, завещать квартиру. Также желательно описать возможность сдавать в аренду и условия, при которых это возможно.
3. 3

   Право владения заложенным имуществом.
4. 4

   Право продажи. Описывается при каких условиях квартира может полностью перейти в собственность банка и действия, которые может осуществлять банк с недвижимостью на протяжении срока действия договора.

Типичных условий, которые должны соблюдаться, чтобы активировалось право продажи, три:

• задолженность по процентам не менее, чем за 2 месяца;
• нарушение условий данного кредитного договора на приобретение квартиры залогодателем;
• залогодатель начал процедуру банкротства, о чем письменно уведомил банк.

Существенные условия договора

Ст. 432 ГК РФ определяет существенными условиями, т.е. такими, которые обязательно должны быть в документе:

• цену;
• сроки;
• порядок внесения платежей.

Конечная цена при заключении договора об ипотеке определяется стоимостью объекта залога и процентной ставкой по кредиту. Если покупается квартира на вторичном рынке, то ее стоимость определяет кадастровая оценка, а также отчет независимого оценщика (ст. 555 ГК РФ). Работу оценщиков оплачивает заемщик. Если покупается квартира в строящемся доме, то учитываются условия договора, подписанного застройщиком и покупателем. 

Процентную ставку по кредиту назначает банк. Для этого учитывает срок, на который выдается кредит, платежеспособность и надежность заемщика. Сроки и порядок внесения платежей также определяет банк. Он также может указать общее количество платежей, периодичность (ежемесячные, ежеквартальные) и границы платежного периода. Описываются штрафы или пеня при опоздании со сроком погашения по ипотечному кредитному договору.

Условия погашения кредита

Погасить кредит заемщик может 3 способами:

1. 1

   Периодическими платежами. Это самый распространенный способ.
2. 2

   Оплатой в конце срока кредитного договора на недвижимость. Например, соглашение заключается на короткий срок и подразумевает 2 платежа. Сначала заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20% от цены квартиры, а затем погашает весь кредит одним платежом. В документе указывается конкретная дата погашения.
3. 3

   Оплата по требованию. Если заемщик нарушил условия соглашения, то банк вправе разорвать сделку и потребовать полностью погасить сумму. Условия для этого сценария тоже детально описываться.

Обращение взыскания на недвижимость

Чтобы потребовать полного погашения суммы досрочно, банку достаточно иметь доказательства нарушения условий сделки заемщиком и письменно уведомить его о расторжении договора. Но чтобы отобрать квартиру их недостаточно. Требуется подать иск в суд, выиграть его и только тогда возникает право взыскать недвижимость. Условия, при которых банк получает право взыскания также должны быть описаны понятным языком. 

Расторжение сделки

Не все ипотечные договора одинаковы. Некоторые предполагают штрафные санкции за нарушение условий сделки, а также дополнительные сборы в том случае, если заемщик решит закрыть кредит раньше. Важно понимать принцип образования этих штрафов и их размер прежде, чем ставить подпись под документом.

Если возникли условия для расторжения, но одна из сторон с ними не согласна, то их взаимоотношения может урегулировать суд. Для этого несогласная сторона готовит иск. 

Договор ипотечного жилищного кредитования определяет условия, на которых одна сторона получает средства от другой стороны для покупки жилья. Он включает существенные условия и те, о которых стороны договорились между собой. Образец договора может быть размещен на сайте банка или выдан потенциальному заемщику менеджером. Если заемщику не ясны условия, то он может обратиться за разъяснениями к менеджеру банка. Если не доверяет банку то обращается к независимому юристу по недвижимости.