Покупка и продажа недвижимости по доверенности. Как избежать рисков?

Продать квартиру по доверенности от собственника – это простейший способ заключить договор купли продажи, если владелец недвижимости находится в длительном отъезде или проживает в другом населенном пункте. На сегодняшний день это вполне законно можно сделать онлайн, однако большинство покупателей не доверяет электронному оформлению сделок. По этой причине доверенности до сих пор востребованы, хотя заключение договоров по ним сопряжено с рядом рисков как для покупателя, так и для продавца.

Что такое доверенность?

Продажа собственности по доверенности – это разновидность сделки, при которой вместо законного собственника недвижимости выступает его доверенное лицо. Другими словами, доверенность представляет собой документ, согласно которому владелец передает часть своих полномочий относительно заключения договоренностей или ведения дел другому лицу.

Законодательно принято различать три вида доверенностей: разовую, специальную и генеральную. Специальная доверенность выдается для неоднократного заключения однородных сделок или иных юридических действий, и в операциях с недвижимостью между физическими лицами используется нечасто. Больше распространены две другие разновидности доверенностей.

Сделка продажи квартиры по разовой доверенности

Продажа объекта недвижимости по разовой доверенности означает, что этот документ распространяется исключительно на данный объект, а операции по другому недвижимому имуществу собственника представитель совершать не может. Если речь идет о продаже квартиры, доверенность выдается на однократную операцию именно с этой жилплощадью.

Как правило, разовая доверенность оформляется сроком на один год. После его истечения доверенное лицо теряет свои полномочия в качестве представителя владельца жилья. Досрочное прекращение действия доверенности может наступить в двух случаях: отзыва со стороны доверителя или смерти доверенного лица, признания его недееспособным или безвестно отсутствующим.

Продажа недвижимости по генеральной доверенности

Генеральная доверенность предполагает более широкий круг полномочий, которыми наделяется доверенное лицо. Продать квартиру по генеральной доверенности от собственника – это всего лишь одна из возможностей, которая предоставляется этим видом доверенности. В реальности с ее помощью представитель может заключать любые сделки и проводить юридические операции относительно недвижимости, за исключением дарения и завещания.

Ранее по закону срок действия генеральной доверенности не мог превышать трех лет. Сейчас в договоре можно указать любое время, на протяжении которого она будет действительна. Важный момент: если такой срок в соглашении оговорен не был, доверенность автоматически считается оформленной на один год.

Чем опасна продажа квартиры по доверенности?

Риски покупателя при продаже квартиры по доверенности обусловлены, в первую очередь, тем, что доверенное лицо – это все-таки не собственник. Наибольшую опасность представляют следующие из них:

Подделка

Это такой вид мошенничества, при которой злоумышленник арендует у владельца квартиру, а затем, используя копии его документов, изготавливает поддельную доверенность. Афера рассчитана на очень доверчивых и невнимательных покупателей. 

Проверить подлинность такой доверенности очень легко – мошенники всеми силами отговаривают от встречи с собственником, мотивируя это его отсутствием и срочностью продажи. Кроме этого, они соглашаются только на расчет наличными, поскольку не хотят афишировать банковские и личные данные.

Доверенность, полученная обманом

Заключение договора купли-продажи недвижимости по доверенности, полученной обманным путем, для покупателя чревато потерей денег. 

Под видом оформления различных бумаг относительно недвижимости, например, наследства или приватизации, мошенники дают на подпись невнимательным владельцам доверенность, в которой указаны их данные. Обычно жертвами таких афер становятся пожилые люди, не особо разбирающиеся в юридических тонкостях. Затем такая доверенность заверяется у «своего» нотариуса и фактически обретает законную силу.

После продажи законные владельцы вынуждены обращаться в суд. Если там будет доказан факт обмана, жилье вернут собственнику, а покупателям не останется ничего другого, кроме как вместе с полицией искать аферистов, чтобы вернуть деньги.

Недееспособный собственник

Заведомо недееспособное лицо не может полноценно распоряжаться своим имуществом. В данной ситуации речь идет о тех случаях, когда доверитель был дееспособен на момент подписания доверенности, но вскоре, из-за болезни или по другим причинам, утратил возможность вполне отдавать себе отчет в действиях.

Суду в этой ситуации придется разбираться, нет ли обмана со стороны собственника. Если будет доказано, что на момент подписания он действительно был частично недееспособен, сделку могут аннулировать, жилье вернуть владельцу, а нотариуса наказать за регистрацию такой доверенности.

Уберечься от подобного риска можно только одним способом – во время заключения ДКП по доверенности от продавца попросить справку из психоневрологического диспансера о дееспособности.

Отозванная доверенность

Доверенность, срок действия которой истек, часто фигурирует в делах о мошенничестве. Однако это не означает, что сделки с недействительной доверенностью могут встречаться только в аферах – иногда это происходит по незнанию самого представителя.

Дело в том, что отозвать доверенность владелец жилья может в любой момент. Присутствие доверенного лица для этого не нужно, поэтому “представитель интересов” может и не догадываться о том, что утратил свои полномочия. Хотя такие ситуации встречаются и нечасто, они оставляют после себя негативное впечатление.

Если после заключения договора купли-продажи выяснится, что ранее собственник передумал продавать жилье и поэтому отозвал доверенность, сделка будет аннулирована. К счастью, если подобное случится по недоразумению, покупатель не теряет ничего, кроме времени и нервов.

Риски для продавца при продаже по доверенности

Основной риск для продавца – это вероятность, что доверенное лицо окажется мошенником или осуществит относительно квартиры противоправные, несогласованные с владельцем действия. По этой причине специалисты советуют выбирать в качестве своих законных представителей ближайших родственников, причем тех, которым собственник жилья безоговорочно доверяет.

Вторая опасность – это компрометация личных и правоустанавливающих документов. Если копии паспорта владельца или свидетельства о праве собственности попадут в руки злоумышленников, при должной сноровке с их помощью они могут изготовить поддельную доверенность, которую невозможно отличить от настоящей. Это особенно опасно тогда, когда действует целая преступная группа, в которую входит и нотариус. С его заверением доверенность будет фактически законной, пока суд не опровергнет этот факт.

Третья опасность – это возможная недееспособность или непрофессионализм доверенного лица. Не отдающий себе отчета человек может совершить ряд неадекватных действий, которые будут иметь негативнее последствия в первую очередь для владельца. Из-за неумелых действий также может пострадать будущая сделка – от потери финансовой выгоды до других, порой катастрофических последствий.

Оформление договора купли-продажи по доверенности

Любые договоры, которые ведут к смене собственника жилья, в обязательном порядке регистрируются у нотариуса. По доверенности можно продать подаренную или унаследованную квартиру, а также купить ее в ипотеку. В последнем случае покупатель почти гарантированно защищен от возможных неприятностей, поскольку служба безопасности банка тщательно проверяет законность доверенности.

Регистратору доверенности для сделки купли-продажи квартиры, которым выступает нотариус или юрист, нужно обязательно сообщить следующую информацию:

• данные о доверителе и доверенном лице (оригиналы паспортов)
• срок действия доверенности, который будет отсчитываться от момента ее оформления;
• права доверенного лица относительно действий с недвижимостью;
• перечень сделок, которые может заключать представитель по отдельному жилью или всей недвижимости собственника.

Порядок заключения сделок по доверенности ничем не отличается от обычных договоров. Основной пакет документов, который необходим для сделки купли-продажи остается без изменения: правоустанавливающие бумаги, удостоверения личности. Дополнительный документ, который фигурирует в этом случае – сама доверенность.

Как избежать рисков при сделке по доверенности?

Первое и самое важное условие для успешной и безопасной сделки – это возможность пообщаться с собственником лично. Под этим подразумевается именно встреча, а не разговор по телефону или посредством сообщений.

Кроме этого, желательно предпринять и ряд дополнительный действий:

• разузнать о точном сроке действия доверенности, обязательно обращая внимание на дату ее выдачи;
• уточнить информацию о нотариусе, заверившем эту доверенность, – это можно сделать на сайте нотариальной палаты, или же, связавшись напрямую с нотариусом, попросить у него подтверждение;
• во время оформления сделки желательно подключить опытного риелтора или юриста, который сможет проверить недвижимость на юридическую чистоту: сколько в ней прописанных жильцов и какого они возраста, дееспособен ли собственник, не находится ли квартира в совместном владении;
• если возможности встретиться с собственником нет, желательно пообщаться с ним посредством видеосвязи.

Также обязательно нужно тщательно сверять информацию, которая содержится во всех документах, причастных к сделке.