Продажа квартиры после развода

Очень часто бывшие супруги задумываются над тем, как продать квартиру после развода, чтобы окончательно разделить имущественные права. Большинство затруднений возникает тогда, когда недвижимость совместная – то есть приобретенная на общие средства. Просто взять и выставить на продажу свою часть не получится – это возможно только для единоличной собственности.

Как делится недвижимое имущество при разводе

Насколько легко будет продать квартиру после развода, зависит от того, в чьей собственности она находится после расторжения брака. Если эта недвижимость приобретена одним из супругов еще до свадьбы, второй никоим образом не может претендовать на ее часть. 

Исключение составляет только добрачная ипотека. Бывает так, что муж или жена единолично оформляют жилищный заем, а затем вступают в брак. Погашение кредита, если он не был закрыт ранее, осуществляется из семейного бюджета. Какими бы доходами не обладал супруг заемщика, по умолчанию будет считаться, что он помогал тому платить. Поэтому после развода второй супруг вправе рассчитывать на денежную компенсацию в размере половины всех внесенных за период брака платежей, или долю имущества.

Факт покупки квартиры в браке при разводе означает, что недвижимость будет поделена поровну, если другое не предусмотрено брачным договором, или этот договор вовсе отсутствует. Здесь также неважно, кто и сколько зарабатывал. Если жена почти все время сидела дома с детьми, а муж получал хорошую зарплату и смог на нее купить жилье, супруга все равно будет претендовать на его половину.

Совместно приобретенная квартира в некоторых случаях может быть поделена не в равных долях. Первое основание – значительный личный вклад одного из супругов в покупку. Личными деньгами считается не зарплата, которая относится к совместным доходам, а, например, полученная в наследство или дар крупная сумма.

Большую долю имущества суд может присудить одному из супругов, который берет на себя опеку над детьми. В этом случае он поступает в интересах несовершеннолетних. Однако на практике такие решения встречаются нечасто – как правило, квартира делится поровну.

Продажа квартиры при разводе: варианты

Сразу следует сказать, что продажа квартиры перед разводом, а не после, – наилучший вариант, если супруги хотят перевести имущество в денежный эквивалент и поделить его таким способом. Так им удастся избежать процесса раздела имущества по договоренности или в судебном порядке и связанных с ним расходов.

После расторжения брака супругам необходимо поделить совместное имущество. Это можно сделать как путем подписания мирового соглашения, зарегистрированного у нотариуса, так и по итогам судебного заседания. После этого каждому из них будет причитаться конкретная доля. Если же имущество официально разделено не было, оно так и останется совместным.

Люди часто интересуются, можно ли продать квартиру бывшему супругу. Не только можно, но и удобно, особенно если тот хочет сохранить за собой именно эту квартиру. Однако такая продажа имеет некоторые условия.

Один из супругов может продать свою половину квартиры, если она имеет статус доли. Второй супруг, как дольщик, обладает правом преимущественной покупки, которое сохраняется за ним в течение месяца после получения соответствующего уведомления. Продавать долю посторонним людям, не поставив в известность бывшего мужа или жену, нельзя, ведь такая сделка будет незаконной.

Второй вариант – продать квартиру целиком, предварительно договорившись. Здесь очень многое зависит от того, какими остались отношения бывших мужа и жены после расторжения брака. Прежде всего, нужно помнить, что заставить кого-то продать квартиру после развода нельзя, это незаконно. Если человек почувствует, что на него оказывают давление, он вправе обратиться в полицию.

В первую очередь договариваться нужно о стоимости квартиры, а также о разделе сопутствующих расходов. Прочие нюансы, вроде очередности показа жилья покупателям, также стоит согласовать заранее. Если согласия в этом вопросе нет, лучше нанять для продажи риэлтора.

Отдельно следует упомянуть о сложностях, с которыми бывшие супруги сталкиваются, желая продать квартиру после развода с детьми. Это касается тех случаев, когда дети имеют право на доли в имуществе, например, при покупке квартиры за материнский капитал.

Во-первых, в такой ситуации квартира делится между супругами не целиком, а только та ее часть, которая остается после вычета детских долей. Во-вторых, для продажи потребуется согласие органов опеки.

В каких случаях требуется согласие бывшего супруга на продажу

Нотариальное согласие бывшего супруга на продажу недвижимости необходимо всегда, если квартира, в браке считавшаяся совместной, продается целиком. Продавать долю можно по единоличной инициативе, но при этом необходимо соблюсти преимущественное право второго супруга.

Согласие – это документ, для которого не требуется слишком большого пакета бумаг. Он составляется на основании:

• паспорта;
• выписки из ЕГРН;
• свидетельства о расторжении брака.

Отметка нотариуса для согласия на продажу обязательна. Как правило, в нем не указывается срок действия – такой документ по умолчанию считается бессрочным. Изредка, по каким-то соображениям, граничные сроки прописываются. Их окончание будет означать, что давший согласие человек автоматические его отозвал.

Когда получать согласие не нужно

Сколько бы ни прожили супруги в одной квартире, иногда случается так, что после аннулирования брака она остается в собственности одного из них. Порядок продажи такой квартиры после развода не подразумевает получения согласия от другой стороны.

Недвижимость не будет поделена, если она:

• приобретена одним из супругов до свадьбы;
• получена им в наследство или дар, независимо от текущего семейного статуса;
• переходит мужу или жене единолично по брачному договору;
• куплена кем-то из супругов на личные средства, например, после продажи унаследованного или подаренного жилья;
• приватизирована кем-то одним;
• после раздела имущества, включающего несколько объектов недвижимости, отошла в единоличную собственность.

Доказать свое право распоряжаться квартирой без участия бывшего супруга/супруги можно разными способами: наличием дарственной или свидетельством о наследстве, даже показаниями свидетелей.

Чем чревата продажа квартиры без согласия супруга

Некоторые люди умудряются продать совместную собственность в обход второго супруга, получить всю сумму лично и ни с кем ею не делиться. До сравнительно недавнего времени такие сделки очень легко аннулировалась. Как только обманутой стороне становилось известно о факте продажи, она обращалась в суд, и квартиру возвращали. Не имело никакого значения, что нынешний владелец полностью соответствовал критериям добросовестного покупателя – недвижимость у него в судебном порядке почти всегда забирали.

С 1 сентября 2022 года вступили в силу очень важные изменения. Верховным Судом было принято постановление, что такая сделка аннулируется только тогда, когда будет доказано, что покупатель был хорошо осведомлен о необходимости получить разрешение бывшего супруга. Это нововведение направлено в первую очередь на защиту прав добросовестных покупателей, которые раньше нередко страдали от заведомо незаконных сделок.

Конституционный Суд годом ранее заявил, что интересы добросовестных приобретателей недвижимости должны быть приоритетными, они должны быть выше интересов собственников – бывших супругов.

К сожалению, продажа квартиры бывшими супругами, при которой только один из них действует в собственных интересах, почти не защищает пострадавшую сторону. Именно ей придется взять на себя задачу по сбору доказательств, что покупатель знал или был обязан знать, на что идет. Сам покупатель защищать себя таким образом не должен.

Однако он может подстраховаться и запросить у продавца все, касающиеся недвижимости, документы. Особое внимание нужно уделять тому, было ли жилье приобретено в браке или до него.

Как застраховать квартиру от незаконной продажи бывшим супругом

Немногие люди при расставании сохраняют доверительные дружеские отношения. Гораздо чаще встречается недоверие, подкрепленное имущественными претензиями. Существует несколько действенных способов помешать незаконно продать общую квартиру после развода, однако этим нужно озаботиться заранее. К ним относятся:

1. 1

   Долевой раздел квартиры. В результате такого переоформления собственности ни муж, ни жена не смогут продать недвижимость целиком без участия второй стороны. По сути, каждый из них будут являться владельцем только части квартиры, и тайная продажа всей жилплощади исключена.
2. 2

   Только личное участие собственника. Для этого оформляется и заверяется у нотариуса специальный документ – запрет проводить и регистрировать сделки без личного присутствия и участия собственника. Таким образом, квартиру будет нельзя продать ни по доверенности, ни как-либо иначе, если владелец не явится на сделку. Факт наличия такого запрета фиксируется в Росреестре.
3. 3

   Отмена доверенности. Пребывая в браке, супруги нередко оформляют доверенность друг на друга, чтобы упростить некоторые действия с имуществом. После расторжения брака такой документ лучше аннулировать, чтобы не дать возможности им воспользоваться для продажи квартиры.
4. 4

   Арест. Арест на имущество накладывается не только решением суда, но и добровольным волеизъявлением собственника. Это нужно на период раздела имущества, пока из статуса совместного оно перейдет в долевое. Часто именно в этот период случаются попытки продать квартиру, купленную в браке, без согласия другой стороны.

Для окончательного раздела имущества супругам дается три года. Если он не произошел, имущество так и будет считаться общим. Этим легко может воспользоваться кто-то из супругов, чтобы в обход второго осуществить продажу, – дело в том, что со временем у каждого человека притупляется бдительность. Поэтому юристы советуют не затягивать с окончательным разделом собственности и документально оформить его как можно скорее.