Покупка жилья в аварийном доме: особенности, плюсы и минусы и ограничения сделки

Программа реновации, начатая правительством Москвы в 2017 году, привлекает внимание москвичей и тех, кто планирует переезд в столицу. Она подразумевает, что владельцы квартир в ветхом жилом фонде и в аварийном состоянии получают квартиры в новостройках вместо имеющихся. Изменение степени комфорта не требует от собственника тратить деньги. Поэтому многие задаются вопросом, можно ли купить квартиру в аварийном доме и правда ли это выгодно.

Аварийный дом и ветхий жилой фонд: в чем разница

Под покупкой аварийного жилья подразумевают приобретение недвижимости в домах советской постройки. Но не каждый дом зарегистрирован как аварийный.

Изначально дома панельного типа строились в СССР для того, чтобы:

• заменить коммунальные квартиры;
• дать каждой советской семье отдельное жилье.

Они не были особенно комфортными, но были рассчитаны на проживание отдельно от соседей и связанных с ними проблем. По задумке авторов, панельные дома были временными. В «ближайшем будущем» или после построения коммунизма их планировали заменить на более просторные и комфортные постройки. Шли годы, коммунизм не был построен, а не слишком комфортные квартиры остались – и в них до сих пор живут люди. По статистике, в Москве насчитывается около 30 млн кв. м. ветхого жилья. Купить это аварийное жилье можно. 

В обиходе используются и «ветхий жилой фонд», и «аварийное жилье». Первое – понятие из жилищного законодательства СССР. Ветхий жилой фонд мог быть некомфортным для жильцов, но он не считался опасным для жизни. В таком доме:

• после дождей текла крыша;
• в начале каждого отопительного сезона чинили потекшие батареи и трубы;
• жители нижних этажей жаловались на проблемы с канализацией, неприятный запах и сырость из подвала.

Российское законодательство в 2006 году упразднило понятие «ветхий» дом и ввело два новых – «аварийный» и «непригодный для проживания». 

Решить, что дом аварийный, должна специальная комиссия, если:

• дом построен в зоне опасного радиационного, электромагнитного или другого излучения;
• есть вероятность оползней с последующим разрушением;
• наблюдается крен здания, разрушение несущих конструкций или деформация конструкций;
• дом пострадал вследствие стихийного бедствия и не может быть восстановлен.

Таким образом, комиссия должна сначала установить факт «аварийности», затем – оценить, можно ли его восстановить. Если восстановление невозможно, то дом объявят аварийным. 

По данным ТАСС, в России в аварийном жилье живут около 1 млн человек. Эта информация была опубликована в 2019 году. Государственная программа подразумевала расселение жильцов из домов, признанных аварийными. Тех, чей дом признали таким до 1 января 2017 года, должны расселить до конца 2024 г.

Стоит ли покупать квартиру в аварийном доме

Тема покупки квартиры в аварийном доме имеет свои нюансы, большинство из которых связаны с мифами:

1. 1

   Кто-то считает, что современные квартиры больше по площади. Покупку рассматривает как инвестицию. При перепродаже квартиры, полученной взамен старой, планирует выиграть дополнительно 30-50% от цены.
2. 2

   Кто-то считает, что программа расселения жителей аварийных домов движется так же медленно, как в СССР очередь на получение квартиры от государства. После 3-5 лет ожидания покупатель ощущает усталость от ожидания и начинает интересоваться тем, можно ли продать квартиру в аварийном доме, попутно выясняя, что есть серьезные трудности с поиском покупателя.

Точку в этом вопросе ставит статья 32 ЖК РФ. Ее п. 8.2. гласит, что граждане, которые приобрели жилье в доме после признания его аварийным, могут получить от государства компенсацию затрат, т.е. стоимость квартиры. Но на них не распространяется право «квартиры взамен», т.е. на них не распространяется действие п. 8.1. этой же статьи. Поэтому получить выгоду от продажи новой квартиры невозможно. Кроме того, размер компенсации будет равен тому, что записано в договоре о купле-продаже квартиры. Подменить договор не получится – он зарегистрирован в Росреестре с указанной суммой покупки. 

Правило не применяется только к людям, которые не купили квартиру в доме под расселение, а получили в дар или наследовали. Они сохраняют право на новую жилплощадь взамен старой.

Случается, что человек не знает о том, что дом признан аварийным. Но незнание закона не освобождает от ответственности. При сносе здания он получит только то, что не противоречит ст. 32 ЖК РФ, т.е. денежную компенсацию. Узнать, есть ли у здания статус аварийного, можно в городской администрации (мэрии). Сделать это нужно до того, как будет заключен договор купли-продажи жилья. 

Если вы заключили договор с продавцом, а после этого узнали, что дом официально считается аварийным, то можете подать в суд для расторжения сделки. Основание – ст. 475 Гражданского кодекса РФ. 

Риски при покупке аварийного жилья

Если жилье покупается для того, чтобы в нем жить, то возникают риски, связанные со стоимостью ремонта. Дома признают аварийными из-за проблем с фундаментом. Сначала появляются усадочные трещины, заканчивается это повреждением опорных конструкций. Поэтому пригласите для осмотра квартиры инженера-строителя, чтобы он оценил масштабы проблемы и то, поможет ли вам замена неровного пола или установка стеклопакетов вместо старых рам. 

Другие риски:

1. 1

   Опасные строительные материалы. До 1960-х использовались краски, в составе которых присутствовали асбест и цемент. Они опасны для здоровья. Их недостаточно закрасить, нужно очищать поверхности полностью.
2. 2

   Токсичные газы – радон, угарный газ. Плиты и духовки в старых квартирах могут работать не качественно.
3. 3

   Устаревшая электропроводка. Срок эксплуатации электропроводки, установленной до 1960-х – 70 лет, но уже через 60 лет ее желательно заменить.
4. 4

   Проблемы с сантехникой – низкое давление воды, утечки, медленный слив.
5. 5

   Энергоэффективность. Первая серия панельных домов в СССР – «К-7» (их называют лагутенскими) собиралась из панелей. У них толщина межкомнатных перекрытий – 4 см, межквартирных – 8 см. Поэтому есть проблемы со звукоизоляцией и поддержанием тепла в квартире зимой.

Дом под реновацию стоит ли покупать квартиру 

Программа реновации жилого фонды создана в столице в мае 2017 года. Ее суть состоит в том, чтобы снести старый жилой фонд. Это 4-5 этажные дома постройки с 1957 по 1968. На освободившемся месте появятся новые новостройки. Жильцов сносимых домов предварительно расселяют в новостройки, уже построенные в том же районе. Жильцы могут:

• получить квартиру, равную по количеству комнат;
• получить компенсацию вместо квартиры;
• внести доплату, чтобы получить квартиру большей площади.

Программа разбита на 3 этапа. Первый длится с 2020 по 2024 год, второй – с 2025 по 2028 год, третий – с 2029 по 2032 год. По подсчетам мэрии программа коснется 350 000 московских семей. 

Такую программу планировалось начать еще в 1990-х. Тогда предлагалось расселить до 2010 года семьи из пятиэтажек 5 серий: 1-МГ-300, K-7, 1-335, 1605/5, II-32 и 35 в количестве 1722 дома. К 2017 году удалось расселить больше 1600 из запланированных под снос домов, т.е. 93%. 

В новую программу предполагалось включить 7934 дома. Их список составил научный совет, действующий при Департаменте культурного наследия Москвы. За дома, которые выбрал Департамент, жители голосовали в специальном приложении, созданном мэрией — «Активный гражданин». Требовалось собрать не менее 2/3 голосов «за» по каждому из предложенных домов. Программу поддержали жители около 4000 домов. К концу года их количество выросло до 5171 дома.

Ажиотаж вокруг программы реновации возник потому, что список составлял Департамент культурного наследия, анализируя все дома, построенные в определенном временном промежутке. Был ли дом аварийным, не учитывали. Если на дату включения в реновационную программу здание не считалось аварийным, то это дает право новому собственнику рассчитывать на получение новой квартиры после расселения жильцов из ветхого дома. 

Если же дом уже был признан аварийным, то приобретение квартиры по программе реновации не отменяет действие ст. 32 ЖК РФ, т.е. покупатель получит компенсацию, равную уплаченной за квартиру сумме, но не имеет права на получение новой квартиры взамен старой. Следовательно, тот, кто попадает в образовавшееся «окно», может купить квартиру в реновационном доме. Тем более, что номера домов и их местоположение не являются тайной и доступны всем москвичам. Выяснить, является заинтересовавший вас дом аварийным или нет, тоже не сложно. 

Как купить квартиру в доме по реновации

Алгоритм покупки квартиры в доме под реновацию не отличается от приобретения любой другой квартиры:

1. 1

   Покупатель просматривает объявления по квартирам, выставленным на продажу в реновационном доме.
2. 2

   Выбирает заинтересовавший его вариант.
3. 3

   Договаривается с продавцом и заключает с ним договор купли-продажи.
4. 4

   Перерегистрирует право собственности на себя, после чего продавец получает полную стоимость квартиры, а покупатель – ключи от нее и право распоряжаться собственностью по своему усмотрению.

Некоторые банки, такие как Сбербанк, предлагают купить квартиру по реновации в ипотеку. Для этого потенциальному покупателю нужно:

• получить предварительное согласие банка на ипотеку;
• выбрать квартиру;
• заключить предварительное соглашение с продавцом о купле-продаже;
• подать полученные от продавца документы в банк для анализа. Заявку проверят в течение нескольких дней после чего дадут ответ о согласии или несогласии.
• подписать с банком договор ипотеки.

Банк перечисляет средства продавцу. Право собственности на квартиру перерегистрируется на нового владельца. Договор регистрируется в офисе Фонда реновации. 

Сбербанк предлагает 3 вида ставок по ипотеке, чтобы купить квартиру в реновационном доме:

• 8,8% для зарплатных клиентов банка;
• 9,3% для других клиентов Сбербанка;
• 9,6% для тех, кто не может предоставить подтверждение дохода, при этом размер первоначального взноса повышается до 50%.

Риски покупки квартиры в доме под реновацию

Самый большой риск – это длительность процесса. В программе – 5000 домов. Скорость их расселения зависит от доли городского жилья в строящихся новостройках. Возможно, что к 2032 году расселят не всех жителей. Если вы можете ждать, то стоит купить квартиру под реновацию, как один из выгодных вариантов вложения средств. 

Другие риски:

• неудобный район;
• неудобное местоположение дома;
• неразвитая инфраструктура на новом месте.

Мэрия предложит собственнику два варианта квартир в том же районе. Если ни один не подходит, то могут предложить квартиру в другом районе или получить деньги, чтобы выбрать подходящее жилье самостоятельно.