Порядок оформления договора купли продажи недвижимости

Документальное оформление сделок с недвижимостью – это процесс, к которому следует подходить как можно тщательнее. Если все нюансы совершения сделки были учтены и соблюдены, проблем в ее заключении возникнуть не должно. Кроме составления и подписания целого ряда документов при продаже или покупке жилья, нужна и предварительная проверка как участников соглашения, так и самого объекта.

Что такое купля-продажа жилья?

Процесс купли-продажи – это тип возмездной сделки, в ходе которой продавец некоего товара, в данном случае недвижимости, за установленную плату передает его покупателю в полную собственность. После свершившегося факта продажи прежний владелец полностью утрачивает право каким бы то ни было образом распоряжаться этой собственностью.

На рынке недвижимости сделками купли-продажи называются операции с вторичной недвижимостью, то есть той, у которой есть конкретный хозяин – не важно, физическое лицо или организация. Схема сделки купли-продажи возможна и по отношению к недавно построенному жилью, но только тогда, когда оно официально введено в эксплуатацию, и у него появился владелец.

При соглашении по покупке недвижимости обязательно составляется соответствующий договор. По закону, если стоимость объекта сделки выше десяти тысяч рублей, ДКП необходим. В реальности не каждый товар выше этой ценовой планки нуждается в отдельном договоре, но переход недвижимости из рук в руки строго контролируется государственными органами, поэтому без заключения ДКП она невозможна в принципе.

Что нужно сделать перед тем, как совершать сделку купли недвижимости?

Основные этапы совершения сделки купли-продажи недвижимости включают не только действия, связанные с оформлением сделки, но и определенную подготовку. Перед тем, как приступать непосредственно к соглашению, нужно, разумеется, найти или покупателя, или объект для приобретения. При этом очень важно проверить все, что потенциально может плохо сказаться на положительном исходе сделки.

Прежде всего, следует выделить ряд признаков квартир, при продаже которых могут возникнуть сложности. Это касается не только продавцов, нередко не знающих о запрете на отчуждение подобного жилья, но и покупателей, рискующих столкнуться с шансом признания договора недействительным.

Итак, сделки с жилой недвижимостью нужно совершать с осторожностью, если:

1. 1

   В квартире есть перепланировка. В самой перепланировке нет ничего плохого, если она узаконена. В противном случае, если жилищной инспекции станет о ней известно, придется не только заплатить штраф, но и за свой счет вернуть все, как было. Поэтому продавец должен предъявить паспорт БТИ, с котором все изменения зафиксированы. Если этого нет, то покупатель рискует навлечь на себя проблемы.
2. 2

   Небольшой срок владения. Хозяева, выставляющие квартиру на продажу вскоре после ее получения, невзирая на необходимость заплатить подоходный налог, всегда вызывают подозрения. Во-первых, на этом часто основываются разные мошеннические схемы. Во-вторых, не истек срок исковой давности, поэтому претенденты на квартиру, если они появятся, на законных основаниях могут обратиться в суд и отстоять свои права. В-третьих, даже если перечисленные причины отсутствуют, под желанием поскорее продать жилье может скрываться его серьезный дефект.
3. 3

   Один из совладельцев – пожилой человек. Если один из собственников пожилой человек или же признан ограниченно дееспособным, продавцу не нужно обижаться, что покупатель обязательно попросит у него справку из ПНД о том, что такое лицо может принимать решения по сделке. В противном случае высока вероятность оспаривания договора.
4. 4

   Отсутствующие по серьезным причинам собственники. Под такими обычно подразумеваются граждане, отбывающие наказание, или пропавшие без вести. Если от заключенного есть нотариальная доверенность, сделку можно проводить, но, если местонахождение одного из владельцев неизвестно, от нее безопаснее отказаться.
5. 5

   Жилье покупалось на материнский капитал. По закону продавать такую недвижимость можно, но с некоторыми ограничениями. Все хуже, если квартира была приобретена, но доли детям так и не выделены. Это является грубым нарушением закона, и владелец, продавший такое жилье, рискует навлечь на себя уголовное преследование. Для покупателя в этой ситуации также мало хорошего.

Какие юридические моменты нужно проверить?

Зарегистрировать куплю-продажу квартиры можно только тогда, когда продавец обладает неограниченным правом распорядиться ею таким образом. Иногда такое право бывает ограниченным, хотя порой и сам продавец может об этом не догадываться. Выяснить истину поможет проверка недвижимости на юридическую чистоту. Она должна быть подтверждена документально.

Без проблем покупать квартиру можно, если:

1. 1

   Есть согласие всех собственников. Если квартира находится в совместной собственности, например, мужа и жены, от второго хозяина требуется разрешение на ее отчуждение, заверенное у нотариуса. В противном случае договор не будет иметь законной силы. Если же речь идет о долевой собственности, то такой ДКП подлежит обязательной нотариальной регистрации, а разрешение требуется от всех дольщиков, сколько бы их ни было.
2. 2

   Нет обременений. Существует много видов обременений, и оформить куплю-продажу квартиры можно почти при любом из них. Исключение составляет только арест, наложенный во время судебного разбирательства. И квартиру с ипотекой, и жилье с рентой продать можно. Правда, в первом случае требуется согласие банка, а во втором – получателя ренты, а также желание покупателя взять на себя дополнительные обязательства. Любое обременение обязательно фиксируется в выписке ЕГРН, поэтому скрыть его продавец никак не может.
3. 3

   Отсутствуют претенденты на квартиру. К ним относятся неучтенные наследники и прочие люди, имущественные права которых были нарушены. В некоторых случаях они в судебном порядке могут восстановить срок исковой давности и подать иск против нынешнего владельца недвижимости. Истины ради стоит сказать, что досконально проверить такие моменты не может ни один юрист. Однако, если с момента обретения продавцом жилья прошло пять, а лучше и все десять лет, риски заметно снижаются.
4. 4

   В квартире нет жильцов, которых нельзя выселить. Несовершеннолетние и недееспособные, иждивенцы, члены семьи, не участвовавшие в приватизации квартиры, – перечень граждан, имеющих право пожизненно проживать на определенных квадратных метрах довольно обширен. Перед покупкой недвижимости следует убедиться, что по данному адресу такие лица не числятся, поскольку выселить их не получится.
5. 5

   Продавец имеет право совершать сделку. Продавать недвижимость может только законный ее владелец, или его официальный представитель. Доверенное лицо, риэлтор или нет, по нотариально заверенной доверенности наделяется определенным перечнем прав. Нужно внимательно следить, не выходят ли его действия за пределы полномочий, а также не истек ли срок действия документа.

Какие документы требуются от продавца при оформлении сделки с квартирой?

Схема заключения договора купли-продажи недвижимости подразумевает не только создание и подписание ДКП, но и наличие некоторых других документов, без которых заключение этого договора будет невозможным. От покупателя их требуется не так много: паспорт и некоторые другие бумаги, которые понадобятся уже в процессе сделки. Продавец же должен предоставить целый пакет:

1. 1

   Оригинал паспорта.
2. 2

   Правоустанавливающие бумаги, подтверждающие, что он является собственником жилья. Обычно в качестве такого подтверждения служит выписка из ЕГРН.
3. 3

   Правоподтверждающие бумаги. К ним относятся документы, которые точно объясняют, каким образом он получил данную недвижимость: вследствие приобретения, в дар, по наследству, в результате приватизации или по постановлению суда.
4. 4

   ЕЖД. Единый жилищный документ, который запрашивается и получается в МФЦ, является аналогом выписки из домовой книги. В этой справке содержатся сведения обо всех прописанных по конкретному адресу жильцах, а также информация по задолженности за коммунальные услуги. ЕЖД действителен на протяжении двух месяцев.
5. 5

   Техпаспорт. Паспорт БТИ нужен для того, чтобы понять, имели ли место перепланировки в квартире и были ли они узаконены.
6. 6

   Согласие супруга на продажу, если жилье считается совместным. Согласие не требуется, если есть другой документ, регулирующий законное разделение собственности: брачный договор или соответствующее соглашение.
7. 7

   Согласие органов опеки. Если собственник или совладелец продаваемой квартиры – несовершеннолетний, для ее отчуждения требуется разрешение органов опеки. Что примечательно, оно не всегда может быть получено, например, если органы сочтут, что сделка негативно скажется на условиях проживания ребенка или каким-то образом нарушит его права. Без такого разрешения ДКП легко может быть аннулирован.
8. 8

   Отказ дольщиков. Если продается часть квартиры, другие держатели долей имеют право на преимущественную покупку, то есть приобретение ее вне очереди. Это право закреплено законом, и, если дольщики не были уведомлены о намерении продать часть жилья, то сделку с посторонним человеком заключить нельзя. Только после их письменного отказа это становится возможным.
9. 9

   Доверенность, если от лица продавца действует его представитель. Это может быть риэлтор, с которым подписано соглашение поручения или эксклюзивный договор, а также обычный человек, которого назначает хозяин квартиры.
10. 10

    Согласие банка или получателя ренты. Банк-залогодержатель обычно ничего не имеет против продажи ипотечной квартиры, но сделать это без его разрешения нельзя. Точно так же получатель ренты должен позволить сделке состояться, ведь в ней затрагиваются и его интересы.
11. 11

    Справка из ПНД. Это необязательный документ при проведении сделки купли-продажи объекта недвижимости, но лучше, чтобы он был в наличии. Особенно это касается продавцов солидного возраста.

К просьбе предъявить последний упомянутый документ, а также предоставить дополнительные, следует относиться с пониманием, ведь покупатель просто перестраховывается. Например, он может попросить показать загранпаспорт или водительское удостоверение, чтобы окончательно убедиться в личности продавца. Мошенники не часто подделывают полный пакет бумаг.

Заключение предварительного договора

Когда производится купля-продажа квартиры, первым соглашением нередко становится предварительное. В отличие от основного ДКП, оно не является обязательным, но позволяет сторонам закрепить свои намерения на бумаге и регулирует характер внесения аванса.

Как правило, в предварительном договоре прописываются сроки, на протяжении которых стороны намереваются заключить основное соглашение. Если по каким-то причинам конкретная дата заключения не указана, согласно закону, для подписания ДКП участникам дается один год.

Одна из основных причин, почему люди идут на предварительное соглашение, – передача задатка. Дело в том, что если он не будет зафиксирован в соответствующем договоре, то будет считаться всего лишь авансом. Правовые последствия при отказе от подписания ДКП при задатке и авансе совершенно разные.

Задаток не возвращается покупателю, если срыв договоренностей произошел по его инициативе или вине. Если же отказ последовал со стороны продавца, то деньги возвращаются, более того – в двукратном размере. Обоюдный отказ сторон от оформления договора ведет к возврату полной суммы.

Аванс же, входящий в стоимость квартиры, возвращается в любом случае, кто бы ни был виноват в отказе от сделки. Таким образом, задаток, а с ним и предварительный договор, дает дополнительные гарантии, что она все-таки будет совершена.

Заключение договора продажи-купли квартиры

Основной документ купли-продажи оформляется в виде соглашения с соответствующим названием. Главное требование к нему – письменная форма, однако существует и понятие договоров, обязательных к заверению нотариусом. Для них тоже  выдвигаются определенные требования. Содержание таких соглашений будет отличаться, зависимо от их специфики. 

Прежде всего, нужно знать, что не все ДКП нужно непременно регистрировать у нотариуса. Для простых сделок не нужно участие специалиста, но для более сложных это обязательно, ведь без нотариуса они действительными не будут. 

Заключить договор с продавцом недвижимости в нотариальной конторе гораздо проще. Нотариус как минимум проконсультирует по вопросу содержания документа, а в большинстве случаев предложит свой шаблон. Дополнительные пункты в него можно внести по согласованию и с одобрения нотариуса. К основным же положениям относятся:

• Наименование соглашения, номер и дата.
• Данные паспортов участников соглашения.
• Адрес объекта.
• Его подробное описание: площадь, количество комнат.
• Стоимость недвижимости с учетом задатка.
• Способ и порядок оплаты.
• Обязанности и права участников сделки.
• Ответственность.
• Время, за которое квартира должна быть освобождена, а все жильцы сняты с регистрации.
• Контактные данные и подписи сторон.
• Если сделка осуществляется под контролем нотариуса, на двух экземплярах документа он ставит свою отметку и печать, удостоверяя тем самым подписи сторон.

Составлять договор самому или использовать простые шаблоны из интернета без юридических познаний очень рискованно – есть опасность не учесть в нем нечто очень важное. Например, без точно установленных сроков освобождения жилплощади и передачи ключей можно месяцами выселять прежнего владельца. Нередко делать это приходится через суд. 

Регистрация договора и оплата

Для того, чтобы ДКП обрел законную силу, он должен пройти процедуру государственной регистрации. Если им занимается нотариус, он лично передает документы в Росреестр – это самый быстрый способ законно зафиксировать переход собственности. Сегодня такую услугу оказывают все нотариусы, и она входит в сумму оплаты их работы.

Если же речь идет о простом соглашении, участники относят договор в МФЦ или отделение Росреестра самостоятельно. Как правило, при таких сделках оплата осуществляется одновременно с подписанием ДКП – это же способ можно выбрать и у нотариуса.

Способов расчета по договору есть несколько. Самые популярные – это банковская ячейка и аккредитивный счет. Сегодня люди постепенно отходят от использования наличных, поскольку это довольно накладно и рискованно, ведь речь идет о немаленьких суммах. 

Ячейка – самый простой способ, единственный минус которого выражается только в оплате услуг банка. Покупатель арендует ее и в назначенный день вместе с продавцом и представителем банка закладывает в нее необходимую сумму. Перед этим деньги пересчитываются и проверяются на подлинность тем же сотрудником. Ячейка закрывается, чтобы открыться только тогда, когда переход собственности состоится, и продавец получить право на ее содержимое.

Там же, в присутствии менеджера финансовой организации, стороны подписывают дополнительное соглашение, в котором оговаривают условия открытия ячейки. Обычно продавцу достаточно договора с отметкой Росреестра о регистрации или выписки из ЕГРН, если та проходила в электронном виде. Иногда это происходит одновременно с подписанием ДКП, если участие нотариуса не требуется.

Ключи от ячейки продавец получает в обмен на расписку, что получил деньги. После этого обязанности участников становятся исчерпанными. 

Аккредитив во многом похож на принцип использования ячейки, но вместо нее выступает отдельный счет. Деньги переводятся на него со счета покупателя и хранятся до тех пор, пока продавец не предъявит указанные в дополнительном соглашении свидетельства перехода собственности. После этого вся сумма будут перечислена ему. Минус аккредитива состоит только в том, что желательно, чтобы счета сторон находились в одном финансовом учреждении, и оно поддерживало такую услугу.

Передача недвижимости

Фактически сделка по продаже недвижимости происходит до того момента, пока продавец не освободит жилплощадь и не передаст покупателю ключи от квартиры. После всех формальностей участники договора встречаются в квартире с целью составления акта приема-передачи после ее осмотра. 

Если жилье находится в том же состоянии, как описано в договоре купли-продажи, на месте все, входящее в стоимость, содержимое, акт подписывают, и ключи переходят к новому владельцу. Этот документ является приложением к основному ДКП, но регистрировать его у нотариуса не обязательно. Он может быть составлен в произвольной форме, но непременно содержать сведения, что квартира достанется покупателю точно в таком виде, как описано в ДКП. Чтобы наверняка учесть все тонкости, лучше доверить составление акта юристу или риэлтору. 

Одновременно с осмотром квартиры происходит снятие показаний с учетных приборов. Эти сведения также нередко заносятся в акт. Они нужны для того, чтобы доказать, что, если за квартирой числится задолженность по оплате коммунальных услуг, она является ответственностью прежнего собственника.

После передачи ключей договор купли-продажи считается полностью исполненным. Расторгнуть его, если регистрация уже завершена, нельзя ни при каких условиях, разве что появятся основания для признания соглашения недействительным. Если очень нужно, стороны могут заключить другой ДКП, поменявшись в нем ролями. Наличия предыдущего договора и объяснения причин повторной сделки достаточно, чтобы не платить подоходный налог. 

На самом деле для успешного заключения ДКП нужно не так и много: внимательность, возможно, профессиональный совет и немного времени. Если позволяют средства, можно нанять хорошего риэлтора, тогда большая часть рисков отпадет сама собой. Несмотря на то, что процедура включает множество действий, они не происходят одновременно, и процесс покупки или продажи жилья не сильно нарушит привычный образ жизни.