Каждый раз, когда вы покупаете чашку кофе, вы реализуете свое законное право собственности. Оно позволяет обменять вашу собственность (деньги) на собственность другого человека (чашка кофе). Понимание законов, определяющих это право, помогает человеку защищать свое имущество от посягательств и извлекать выгоду из всего, чем владеет. Какие бывают основания для приобретения права собственности в недвижимости – эти и другие вопросы рассмотрим подробно.
Что такое право собственности
Фундаментальное право экономической системы, распространяющееся на ресурсы и способы их использования, называют правом собственности. Ресурсы бывают материальными и нематериальными. Принадлежащими физическому лицу, группе лиц или компании. Собственность охраняется законом, как и права, доступные в отношении того или другого объекта.
Материальные объекты — это транспортные средства, недвижимость, личные вещи, земля и другие физически существующие предметы. Нематериальные ресурсы включают банковские счета, инвестиции, авторские права, товарные знаки, патенты и многое другое, что нельзя пощупать и «положить в банковский сейф».
Недвижимое имущество и его особенности
Недвижимое имущество — это земля и объекты, к ней прикрепленные, такие как здания, деревья, водоемы. В отношении жилого недвижимого имущества выделяют квартиру и дом, их части или доли в собственности, а также земельные участки, на которых они построены. Права на полезные ископаемые, находящиеся под поверхностью земли, и воздушное пространство над ней тоже могут быть частью собственности.
Тот, кто владеет недвижимостью имеет следующие права:
- пользования имуществом;
- владения;
- распоряжения.
Кроме них, в нормативных документах иных стран встречается и другие права. Например, в США закон может признавать частные права третьей стороны на доступ к земле. Его использование способно отменить право владельца пользоваться собственностью по своему усмотрению.
Ограничения для владельца существуют и в России. Например, нельзя провести перепланировку квартиры, сделав из двух комнат одну, без согласования с архитектурным бюро. Нельзя продать квартиру, находящуюся в ипотеке, без согласования с банком, который выдал кредит. Если вы владеете жильем совместно с супругом / супругой, нельзя продать его без согласия совладельца.
Способы владения собственностью в недвижимости
Недвижимость может принадлежать отдельным лицам или группам. Распространенными формами собственности являются:
- единоличное владение;
- совместное владение имуществом, которое принадлежит собственникам в долях;
- совместная или единоличная аренда.
Возникновение права собственности
Когда возникает право собственности на недвижимость – довольно большой вопрос, состоящий из трех частей. Так как в отношении объекта действуют три права (пользование, владение и распоряжение), то и возникают они не одновременно.
Право владения
Момент возникновения права владения — это дата внесения документа-основания в Росреестр (ст. 219 ГК РФ), т.е. это дата регистрации документа, удостоверяющего переход права на жилище. Чаще всего речь идет о договоре купли-продажи. Он подразумевает, что вы обменяли свою собственность (деньги) на имущество другого человека (квартиру).
Также кроме купли-продажи квартира может быть получена:
- как результат обмена на другое имущество;
- выиграна;
- получена в дар;
- унаследована;
- получена в качестве возмещения ущерба;
- получена за выполненную работу и т.д.
Каждый вид взаимодействия двух сторон сделки сопровождается отдельным набором документов. Для подаренного жилья документом-основанием станет договор дарения. Для унаследованного – завещание.
Право пользования
У собственника квартиры право пользования возникает с момента подписания акта приема-передачи, по которому он отдает оставшуюся часть денег предыдущему владельцу, а тот передает ключи. Акт приема-передачи свидетельствует, что стороны выполнили обязательства в рамках договора и претензий не имеют.
В остальных ситуациях право пользования зависит от основания для приобретения права. Арендатор начинает пользоваться имуществом после того, как внес арендную плату. Стороны также заключают договор аренды, но регистрируют его в Росреестре далеко не все арендодатели. Поэтому моментом наступления права пользования считается передача арендной платы.
Если вы заложили имущество, то права залогодержателя регулируются условиями, записанными в договоре. Возможно, он имеет право пользоваться заложенной квартирой, а возможно нет. Таким образом момент возникновения права пользования, если речь не идет о владельце квартиры, будет регулироваться договорными обязательствами сторон.
Право распоряжения
Человек, единолично владеющий собственностью, может распоряжаться ею как вздумается. В любой момент он готов продать ее или подарить, и никто не помешает ему реализовать право распоряжения имуществом. Оно возникает после того, как в Росреестре зарегистрировали документ, подтверждающий, что вы являетесь собственником квартиры, дома, другого объекта. Т.е. появляется одновременно с правом собственности. Основание для его приобретения – договор купли-продажи, дарения и т.д.
Но если вы – не единственный владелец, то право распоряжения наступает только в том случае, если учтены существенные интересы всех собственников. Например, муж и жена купили квартиру в совместную собственность, а через несколько лет решили ее продать. Кто бы ни выступал продавцом, он должен получить письменное согласие второго супруга на продажу. Значит, право распоряжения квартирой, т.е. право продать, появляется только после того, как владельцы всех долей письменно подтвердят свое согласие.
Способы приобретения права собственности
Право собственности, как совокупность отдельных прав регулируется Главой 14 ГК РФ «Приобретение права собственности», в том числе статьями 218-234.
Статья 218 Кодекса определяет право собственности на изготовленный самостоятельно предмет, как первооснову системы (первоначальный способ), а затем выделяет приобретенное право, возникшее в результате покупки, мены, дарения и т.д. Эти действия также называются способами приобретения права на имущество. К более редким способам обретения прав относят решение суда, приватизацию недвижимости, оплату пая.
Правоустанавливающие документы
Так называют документ, который определяет, когда и у кого возникло право собственности. Список документов регулируется Федеральным законом №218-ФЗ от 13.07.2015. Договор – основной, но не единственный вид такого документа. В список также входят:
- акты, выданные государственными органами власти;
- акты приватизации;
- свидетельства о праве наследования – их выдают в подтверждение того, что наследник вступил в права наследования;
- решения судов;
- кадастровые межевые планы и другие документы.
Правоустанавливающий договор или акт должен отвечать на три вопроса:
- о каком объекте идет речь (описание);
- кто его владелец;
- какой тип прав получил владелец (единственный собственник или квартира находится в долевой собственности – в этом случае перечисляются все владельцы долей).
Регистрация права: подача документов в Росреестр
Росреестр занимается регистрацией всех сделок, в результате которых что-то происходит с недвижимостью – продаётся и покупается, сдается в аренду на срок более 1 года и т.д.
Собственнику нужно:
- собрать пакет документов;
- подать их на регистрацию;
- забрать итоговый документ, подтверждающий переход права собственности.
Базовый документ – заявление владельца квартиры. Сегодня его можно подать физически в МФЦ или в электронном виде через сайт Росреестра, а также на «Госуслугах». Форма заявления утверждена Минэкономразвития и представляет собой бланк, в котором нужно заполнить соответствующие поля. Сведения для заполнения берутся из правоустанавливающего документа (договора, акта, свидетельства) и технического паспорта объекта недвижимости. Заверяется заявление личной подписью. Если заявителей несколько (совладельцы), то подпись ставит каждый из них.
Чтобы удостоверить личности, заявителям нужны паспорта. Также приложением к заявлению будут правоустанавливающие документы. При купле-продаже — это договор, а остальные документы вариативны. При регистрации земельного участка может понадобится межевой план. Полного списка дополнительных документов, которые могут потребоваться в той или другой ситуации, нет. Поэтому одни люди берут все, что относилось к сделке, перед походом в МФЦ, а другие предпочитают заполнить заявку через «Госуслуги» и при ее заполнении уточнить все, что может понадобиться.
Услуга регистрации платная. Размер пошлины составляет 2000 рублей для физлиц и 22 тыс. руб. для юрлиц. Уточнить сумму можно в ст. 333.33 Налогового кодекса.