Купля-продажа жилплощади на вторичном рынке сопряжена с рядом нюансов, в том числе с преимущественным правом совладельцев по отношению к собственности друг друга. Подробнее о том, какие права и обязанности возникают у продавцов и покупателей – в нашем материале.
Что такое преимущественное право
Это разновидность договорного права, которое еще называют «правом преимущественной покупки» или просто «правом покупки». Термин происходит от латинского глагола -emptum, означающего «покупать» и приставки pre-, что значит «перед» — купить впереди кого-то.
Первыми примерами такого первоочередного права в истории были права стран на покупку товаров с иностранных кораблей, проходивших через их территориальные воды. Реализовать его было не сложно. Торговые суда не пересекали океаны, а плыли из пункта А в пункт Б вдоль берега. Прибрежная охрана, заметив чужой корабль имела право досмотра и задержания товаров.
Позже преимущественное право распространилось на другие виды экономической деятельности. Его использование в недвижимости стало только маленьким примером такого распространения. Здесь оно решает задачу защиты интересов совладельцев квартиры.
Значительная часть жилого фонда на территории бывшего СССР построена до 1990-х годов. Те, кто получал квартиры от государства, давно обзавелись детьми, внуками и правнуками. У каждого из них есть собственная часть жилплощади. Введением преимущественного права покупки недвижимости государство защитило их интересы. Никто из совладельцев не может отдать собственную часть постороннему человеку, не получив предварительного согласия остальных.
Нормативная база
В российском законодательстве появление и применение преимущественного права покупки описывается статьей 250 ГК РФ.
Пункт первый ст. 250 описывает отношения между сторонами, возникающие при продаже доли постороннему. Остальные совладельцы частей квартиры:
- имеют право купить продаваемую долю раньше, чем «постороннее лицо»;
- но не имеют права требовать льготных условий продажи.
Т.е. для них действует та же цена, те же условия оплаты и те же сроки, по которым бы владелец продавал долю другим людям.
Из правила преимущественного права покупки есть исключение — публичные торги (ст. 255 ГК). Если владелец доли – банковский должник и у него недостаточно наличных средств для погашения задолженности, то банк может:
- 1Обратиться в суд с требованием выделить его долю из общего имущества и наложить на нее взыскание.
- 2Когда требование удовлетворено, банк настаивает, чтобы должник продал долю владельцам остальной части квартиры по цене, соответствующей рыночной. Чтобы ее определить, заказывают проведение оценки с оформлением соответствующего акта.
- 3Если остальные собственники выкупают долю по указанной цене, то полученные деньги направляются на погашение долга перед кредитором. Если же они отказываются (отказ от преимущественного права покупки), то доля продается на торгах, а вырученные средства опять же направляют на погашение долга.
Такая ситуация возможна в том случае, когда долю можно выделить «в натуре», т.е. она равна отдельной комнате и т.д. Когда совладельцев много, а размер доли — это часть комнаты (1/2, 1/25), то продать ее третьим лицам не получится. Поэтому и правило о публичных торгах применяться не будет.
Во втором пункте ст. 250 ГК говорится о том, что тот, кто решил продавать долю, должен уведомить других в письменной форме о намерении. В этом извещении должны перечисляться:
- цена;
- сроки продажи;
- другие существенные условия сделки.
После этого продавец ждет один месяц. Если все отказываются от покупки, закон разрешает ему продажу третьим лицам.
При этом важно то, что ему нужно получить письменные отказы, а это не всегда возможно. Иногда люди давно уехали и не живут с продавцом в одном городе. Кто-то не планирует заморачиваться и письменно присылать отказ. Поэтому, рассылая письма с уведомлением о продаже, всегда заказывают доставку с уведомлением о вручении.
Подводные камни нормативной базы
Если вы владеете долей еще в чем-либо, например в акциях предприятия, важно помнить, что право преимущественного выкупа доли в недвижимости — это только маленькая часть от всего направления. В отношении акций преимущественное право владельца регулируется на трех уровнях:
- нормы, введенные законами РФ;
- нормы, установленные уставом акционерного общества;
- нормы, описанные отдельными положениями внутри предприятия.
Нормы из третьего пункта списка не должны противоречить нормам из второго и первого пунктов. Но все равно для того, чтобы воспользоваться преимущественными правами покупки в отношении других объектов имущества (движимого и недвижимого), стоит проконсультироваться у профильных юристов.
Все ли собственники долей в квартире имеют приоритетное право покупки
Да, закон ставит всех совладельцев объекта в равные условия. Продавец должен уведомить каждого из них, если планирует продать долю.
Допустим, совладельцев трое. Один решил продать долю, а двое других согласились. В этом случае закон также не выделяет того, у кого больше имеющаяся в квартире часть, в приоритетную категорию. Продавец может продать ее одному или второму, независимо от того, каким является их личный размер долей до приобретения новой части.
Цена выкупа или почему банки не любят одобрять ипотеку на доли
Продажа состоит из двух этапов. Сначала долю предлагают тому, у кого есть приоритетное право, а потому третьим лицам. Это значит, что в разосланном владельцам уведомлении о продаже будет стоять одна цена, например 2 млн рублей, а продажной ценой может оказаться другая сумма. Продавец нашел покупателя на 1,8 млн руб, но не нашел на два.
В этом случае он обязан разослать заинтересованным лицам уведомление с новой ценой и получить письменные отказы или согласие. Если этого не сделать, то человек, у которого есть приоритетное право покупки, может подать в суд и оспорить законность купли-продажи. Суд выступит на его стороне и сделку расторгнут. Поэтому банкиры не стремятся ввязываться в такие сомнительные сделки, где количество обязательных действий стремится к бесконечности.
Уведомление об отказе от приоритетного права
Утвержденного государством бланка, по которому пишется уведомление нет. Поэтому его составляют также, как письмо. В верхней части указывается (обязательно) от кого и кому.
Например:
от Иванова Ивана Ивановича, проживающего по адресу _________, владельца ___ доли в квартире, расположенной по адресу ___________
Иванову Семену Ивановичу, совладельцу _______.
Дальше указывают название документа — уведомление о намерении продать долю.
Ниже пишут текст:
Я __________ ФИО, паспортные данные) намерен продать долю, которой владею в размере ____ в квартире _____ по цене _________. На основании ст. 250 ГК РФ предлагаю вам воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить мою долю в течение месяца с даты получения уведомления. Если же вы отказываетесь от приобретения или не готовы ответить согласием на предложенные условия в указанный срок, моя часть собственности, расположенная по адресу ___ будет продана другому заинтересованному лицу.
Под текстом указываются подпись, расшифровка подписи и дата.
Сроки для оформления отказа
Один месяц отводится на то, что продавец отсылает уведомления и получает ответы. Но если все участники процесса живут в одном городе и готовы встретится, чтобы решить вопросы, ждать целый месяц не нужно. Идите к нотариусу и оформляйте уведомление с одновременным отказом от приобретения.
Также помощью нотариального агентства можно воспользоваться для общения с другими владельцами долей, если продавец проживает в другом городе. Чтобы не тратить время он приходит, объясняет задачу и оплачивает услугу. Нотариус сам составит уведомление, разошлет и зафиксирует результат.
Также нужно знать, что при отсутствии несовершеннолетних собственников не обязательно регистрировать отказы у нотариуса. Продавец может разослать уведомления, подождать положенный месяц и продать долю третьим лицам. Отсутствие письменной реакции на сообщения считается отказом от покупки. Главное – иметь на руках подтверждение того, что уведомления отсылались.
ДКП доли: нюансы оформления
Продажа долевой собственности относится к сделкам, которые обязательно регистрируются нотариально. Поэтому продавцу и покупателю придется посетить нотариуса. Для оформления понадобится:
- договор купли-продажи;
- документы, подтверждающие право владения долей;
- паспорта участников сделки;
- документы, подтверждающие факт уведомления владельцев других долей о предстоящей продаже.
Дарение доли: как быть с преимущественным правом
Дарение – это безвозмездная передача своей собственности другому человеку. Им может быть как родственник, так и посторонний человек. Процедура дарения не требует согласия владельцев других долей.
Однако требует нотариального оформления. Исключением станет ситуация, в которой даритель является единоличным владельцем. В этом случае ему не нужен нотариус, чтобы зарегистрировать волеизъявление. Понадобится только зарегистрировать факт выделения доли в Росреестре.
Этапы оформления дарения:
- 1Собрать пакет документов (выписка ЕГРН, паспорта и согласие жены или мужа дарителя, если он состоит в браке).
- 2Составить договор дарения и подписать.
- 3Отдать документы на регистрацию в Росреестр. Можно сделать это лично или подать пакет через сайт Росреестра или Госуслуг.
Права третьих лиц: кто может оспорить куплю-продажу доли в квартире
Третьими лицами по отношения к приоритетному праву покупки являются те, у кого есть «право голоса» в сделке, но оно неявно выражено. Например, ребенок, у которого тоже есть доля в квартире или пожилой родственник, который в момент приватизации отказался от своих прав в пользу другого человека, но сохранил за собой право пожизненного проживания.
Если подросток собственник, то он такой же участник процесса, и его согласие требуется наравне с другими. Для того, чтобы распорядиться правом несовершеннолетнего, родителям понадобится письменно обратиться к органам опеки и попечительства за получением отказа от преимущественного права. Чтобы не нарушать права третьих лиц рекомендуется оформлять продажу через нотариуса или получить предварительную консультацию у юриста по вопросам, которые вызвали сомнения у продавца.
Сроки оспаривания сделки
Если один из владельцев долей в квартире сначала отказался от покупки, а потом передумал, он может оспорить сделку в суде. Но на это отводится всего три месяца. Обратившись после этого срока, он получит отказ из-за истечения срока давности.