Любой объект недвижимости, когда речь идет о праве собственности на него, – вполне делимая единица, и может иметь одновременно нескольких владельцев. Соответственно, такой вид имущества также может быть продан или передан в другие руки любым законным способом. В некоторых случаях приобретение части жилья может быть очень выгодно, но с другой стороны, нужно несколько раз подумать, стоит ли покупать долю в квартире, чтобы затем делить жилье с другими, не всегда хорошо знакомыми собственниками. Кроме этого, такая сделка в дальнейшем может обернуться рядом непредвиденных проблем, к которым необходимо подготовиться заранее.
Что значит купить долю в квартире?
Выясняя, чем опасно покупать долю в квартире, нужно, прежде всего, определить, к какому виду общей собственности принадлежит конкретный недвижимый объект. Дело в том, что в законодательстве есть четкое определение совместного и долевого имущества. Оба этих понятия подразумевают, что недвижимость имеет двух или нескольких собственников, которые вправе равноценно им распоряжаться. С другой стороны, юридический порядок оформления сделок с такой собственностью значительно отличается.
Основная разница между совместной собственностью и долевой – это отсутствие четкого определения, кто из хозяев владеет конкретным процентом имущества. Иными словами, собственники абсолютно равны в своих правах относительно принадлежащего им жилья и могут распоряжаться каждой его частью.
Самым показательным примером этой собственности является совместно приобретенное имущество супругов. Любая операция в такой недвижимостью возможна только с согласия второго владельца.
Важно! Сделка по продаже части жилья, если она была осуществлена без разрешения и ведома супруга или супруги, будет признана недействительной. Для того, чтобы осуществить ее на законных основаниях, потребуется официальное разделение – по согласию или в судебном порядке – квартиры или частного дома на доли.
Покупать квартиру в долевой собственности не так опасно. Подобный статус объекта имущественного права свидетельствует о том, что один из собственников – в данной ситуации продавец – владеет строго определенной частью жилья. При этом доли у разных собственников могут быть разными, например, когда кто-то из них владеет третью квартиры, а кто-то – двумя третями.
Распределение долей, обычно с указанием количества квадратных метров, осуществляется на основании разных правоустанавливающих документов. Таким образом, один из собственников может владеть большим процентом недвижимости как изначально, так и вследствие его приобретения, наследования или получения в дар.
Идеальная и натуральная доли
Одна из причин, почему нельзя покупать долю в квартире, – это недостаток четкого физического определения части приобретаемого имущества. Это значит, что при сделке купли-продажи, предметом которой является всего лишь часть единого недвижимого объекта, покупатель получает индивидуальное право собственности только на бумаге, а в реальности будет распоряжаться своей частью имущества только после договоренностей с другими его владельцами.
Разумеется, этот вариант не очень удобен для тех людей, которые намереваются жить в приобретаемой квартире или время от времени пользоваться ею по прямому назначению. Однако это касается только тех разновидностей долей, которые принято называть идеальными – то есть, выделенными исключительно в процентном соотношении.
Совсем по-другому обстоят дела, когда имущественные права разделены по принципу определения натуральных долей. Натуральная доля – это часть недвижимости, имеющая четкое физическое описание и предоставляющая одному из владельцев право собственности на конкретную, закрепленную только за ним, часть жилплощади. Например, в пределах одной квартиры натуральными долями могут быть отдельные комнаты, пользоваться и распоряжаться которыми другие собственники не могут.
В это же время некоторые части жилья, вроде санузла, кухни и других похожих помещений, как правило, остаются в совместном пользовании. Эти нюансы при покупке доли в квартире также очень важны, поскольку напрямую влияют на степень комфорта жильцов.
На первый взгляд кажется, что выделение долей в натуре – это наилучший способ внести конкретику в вопросы совместного владения недвижимостью и устранить многие имущественные претензии. Однако на практике осуществить это невозможно – все дело в том, что, согласно закону, выделение натуральных долей возможно только для тех жилых объектов, которые соответствуют определенным техническим требованиям.
Так, часть жилья, считающаяся долей в натуре, обязательно должна быть оборудована отдельным входом. Далеко не в каждом жилище это можно осуществить хотя бы теоретически. По этой причине натуральные доли чаще всего встречаются в частных домах, в которых не представляет труда с разрешения лицензированного архитектора оборудовать отдельный выход. Нередко препятствием для выделения такой доли становится и отсутствие отдельных коммуникаций, бытовых учетных приборов и т.д.
Право преимущественной покупки
Независимо от того, как часто покупают доли в квартире и каков юридический порядок оформления таких сделок, для них действует одно незыблемое правило – право преимущественной покупки. Под ним подразумевается, что при продаже отдельной части недвижимости совладелец может претендовать на первенство в качестве покупателя. Это значит, что продать долю постороннему человеку можно только после того, как второй собственник откажется от ее приобретения.
Если недвижимость насчитывает больше двух собственников, каждый из них имеет равное преимущество. Продавец может выбрать любого покупателя из их числа на свое усмотрение, но только при одном условии – заявленная стоимость доли должна быть одинаковой для всех.
Законодательство прямо предусматривает, что продавец обязан уведомить совладельца о желании сделать свою долю предметом возмездной сделки, а тот, в свою очередь, – в месячный срок сообщить ему о желании или нежелании купить часть квартиры. Юристы настоятельно рекомендуют направлять такое уведомление в письменном виде с отметкой о получении. Это нужно для того, чтобы впоследствии доказать факт осведомленности совладельца о желании одного из собственников продать свою долю. Если уведомление по истечению тридцати дней остается без ответа, это автоматически рассматривается как отказ воспользоваться своим правом преимущественной покупки.
Обратите внимание! В случае, когда совладелец решил все же обратиться к такому праву, продавец вовсе не обязан заключать с ним сделку и может отложить продажу на будущее. При этом нужно помнить, что оформить договор с третьим лицом все равно нельзя, если не получен официальный отказ от другого собственника. Единственный выход – незначительно, чтобы не быть обвиненным в сговоре с покупателем, повысить цену до невыгодного для совладельца уровня.
Однако право преимущественной покупки касается только тех видов договоренностей, которые осуществляются на возмездной основе. Если доля становится, например, объектом дарения, претендовать на ее получение вне очереди другие собственники уже не могут.
Подобную схему, лишь частично являющуюся законной, иногда используют для фактической покупки доли жилья. По ней покупатель неофициально передает собственнику оговоренную денежную сумму, а тот оформляет на него договор дарения. Таким образом, доказать, что права совладельцев были ущемлены, удается далеко не всегда.
Основные риски такой покупки квартиры по долям касаются отсутствия документального подтверждения факта передачи денег продавцу. Если покупателя что-то не устроит в приобретенном им жилье, или же продавец изначально ввел его в заблуждение относительно каких-либо параметров недвижимости, расторгнуть сделку можно только путем аннулирования договора дарения. Поскольку в таком соглашении не фигурирует факт оплаты, вернуть деньги получится только с добровольного согласия продавца.
Больше всего сложностей с правом преимущественной покупки возникает, когда его имеют несовершеннолетние. В этом случае уведомление следует направить обоим родителям ребенка, независимо от того, проживают ли они вместе или находятся в разводе.
Запомните! Отказ от права первоочередного выкупа доли должен быть оформлен обоими родителями. Если один из них ответил отрицательно, а второй не заявил о таком праве на протяжении месяца, это должно трактоваться как обоюдный и полный отказ.
Непредвиденные минусы покупки доли в квартире
Некоторые риски при покупке выделенной доли в квартире не несут прямой угрозы праву собственности покупателя, однако способны негативно отразиться на качестве его жизни в такой квартире. Основной из них – это малая осведомленность о текущем положении дел относительно остальных долей. Проблема состоит в том, что выписка, содержащая подробную информацию об имущественном объекте, выдается только на конкретную, ставшую предметом сделки, долю.
Таким образом, новый владелец не может знать, сколько раз продавались или передавались из рук в руки другие части жилья, а также сколько людей в них прописано. Для того, чтобы избежать подобных непредвиденных неприятностей, можно попытаться получить расширенную выписку, однако государственные органы не всегда согласны выдать ее без предварительного запроса всех собственников недвижимости.
Распространенные конфликтные ситуации, когда люди покупают доли в квартире, касаются пользования общим имуществом. При этом они могут наблюдаться как в квартирах с идеальными долями, так и в жилье с долями, выделенными в натуре. На первый взгляд, если собственники владеют равными частями имущества, то могут равноценно распоряжаться местами общего пользования, однако нередко владельцы больших по площади долей пытаются ущемлять права собственников меньших.
Следует помнить! Никто из совладельцев не имеет права препятствовать другим использовать жилье по прямому назначению независимо от процентного соотношения собственности.
Совершенно противоположным образом юристы трактуют обращения по поводу распределения оплаты за коммунальные услуги. Не в каждой квартире с натуральными долями есть возможность установить индивидуальные счетчики на каждого собственника, не говоря уже о жилье с долями идеальными. Таким образом, рассчитать хотя бы приблизительно, кто сколько ресурсов потребил, не представляется возможным.
Таким образом, хотя это и кажется на первый взгляд несправедливым, больше платит тот, кто имеет в собственности большую долю. Такое правило возникло согласно объективным представлениям о потреблении энергии на один квадратный метр площади.
Понравилась статья?