Приемка квартиры в новостройке: как это происходит

Приемка квартиры от застройщика – это один из финальных этапов в долгожданном процессе получения нового жилья. После окончания строительства, заседания экспертной комиссии и принятия решения о вводе дома в эксплуатацию наступает время непосредственной передачи заветных квадратных метров дольщикам. Несмотря на то, что, казалось бы, все тревоги и ожидания позади, процесс осмотра квартиры может принести ряд неприятных сюрпризов. Иногда их серьезность такова, что только судебное заседание может разрешить споры сторон.

Как правильно принимать квартиру?

Как же правильно принимать новую квартиру от застройщика, чтобы в дальнейшем избежать недоразумений, тяжб, дополнительного промедления и проблем с квартирой? Прояснить ситуацию можно с помощью ответов на самые популярные вопросы, которые задают будущие собственники, когда строительство объекта подходит к концу.

Когда можно осмотреть квартиру?

Порядок приема квартиры в новостройке у застройщика прописывается в договоре долевого участия. В нем не указывается конкретная дата, однако назначается определенный временной промежуток. Когда время сдачи объекта по каким-либо причинам откладывается, строительная компания обязана уведомить дольщиков о переносе сроков приема жилья.

После формального введения дома в эксплуатацию застройщик направляет дольщикам уведомление о готовности объекта и приглашение посетить его для составления акта приема-передачи. После этого в течение одной-двух недель дольщик должен записаться на конкретную дату.

Крайне важно, чтобы это уведомление было отправлено по почте официальным заказным письмом, а не озвучено, например, по телефону. Дело в том, что дольщику предоставляется строго ограниченное время для осмотра квартиры, которое составляет два месяца. По истечению этого срока, в случае неявки будущего собственника, застройщик имеет полное право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке.

Такой оборот может иметь множество неприятных последствий. Любые несоответствия и недостатки, не выявленные во время осмотра и не зафиксированные в акте, автоматически считаются обстоятельствами, удовлетворяющими дольщика. Компенсация и гарантийное исправление недоработок возможны и в этом случае, однако для них предусмотрена более сложная и длительная процедура – чаще всего вопрос решается в судебном порядке.

К сожалению, некоторые застройщики пользуются ограничением срока для того, чтобы оформить односторонний акт. Нарушения могут касаться формы отправки уведомлений либо предложения «собственных» – более выгодных застройщику – сроков, превышающих установленные законом. Например, ссылаясь на занятость и большую посещаемость, компания может предложить дольщику прийти в порядке очереди через три месяца. Неудивительно, что в таком случае через два месяца тот получит односторонне подписанный акт приема-передачи, а действия застройщика останутся в рамках закона.

Какие документы нужны во время передачи жилья?

Во время приемки квартиры от застройщика дольщик обязательно должен иметь с собой паспорт и свой экземпляр договора долевого участия. Если по определенным причинам он не является лично, за него это может сделать доверенное лицо на основании соответствующего документа – нотариально оформленной доверенности.

Для того, чтобы более точно сравнить готовую квартиру с ее описанием в проектной декларации, желательно иметь при себе выписку из паспорта БТИ, точный план квартиры из ДДУ.

Застройщик, в свою очередь, обязан предоставить заключение экспертной комиссии и ее разрешение на ввод жилого здания в эксплуатацию, выписку о том, что дому присвоен почтовый адрес. Необязательными документами, но такими, на которые юристы советуют обратить внимание, являются заключение о соответствии объекта нормативным техническим требованиям, документ об отсутствии несоответствий проектной документации.

Подобные бумаги строительные фирмы не всегда считают нужными готовить на встречу с дольщиками, однако их копии всегда можно запросить заранее в офисе компании.

Основной документ в процессе приемки квартиры – это акт приема-передачи. Он подписывается сторонами только в том случае, когда их полностью устраивают все нюансы. По большей части это касается дольщика, так как именно его задача – вовремя выявить недостатки и предложить застройщику их устранить.

Если состояние квартиры не устраивает будущего собственника, акт подписывать нельзя. Точно так же нельзя соглашаться на предварительное его подписание, мотивируемое экономией времени. Если оформление приема-передачи по причине недостатков невозможно, оформляется дефектный акт.

Дефектный акт – это двусторонне подписанный документ о необходимости доработки, ремонта или другого способа устранения недостатков, обнаруженных при осмотре жилплощади в новостройке. В нем следует как можно подробнее указать характер и расположение недоработок, подкрепив его перечнем работ. Также в этом акте указываются ограниченные сроки исправления, к которым пришли стороны по общей договоренности.

Что следует взять с собой на осмотр?

Посещение квартиры для первого осмотра не требует слишком тщательной подготовки, однако некоторые действия все же стоит провести, чтобы быть во всеоружии. Для начала можно поинтересоваться у других дольщиков, как происходит приемка квартиры у застройщика: насколько откровенно и подробно представитель строительной компании показывает жилье.

Кроме этого, нелишним будет захватить с собой:

• Паспорт и оригинал ДДУ. Эти документы обязательно нужно иметь при себе при осмотре квартиры и составления акта приема-передачи.
• Записную книжку и ручку для заметок, чтобы в дальнейшем самому не забыть обо всех важных моментах.
• Мелки, водорастворимый маркер или скотч. С их помощью можно будет помечать или обводить места, в которых обнаружены недостатки.
• Небольшой электроприбор. Если нет специального тестера электричества, вполне подойдет обычная зарядка для телефона. Это нужно для того, чтобы проверить, как работают розетки.
• Зажигалку. С помощью открытого пламени проверяют работу вентиляции и наличие сквозняков. Для вентиляции подойдет и небольшой клочок тонкой бумаги – он должен прилипать к вентиляционной решетке.
• Лампочку. Если квартира сдается с черновой или предчистовой отделкой, лампочка нужна для проверки работы патронов освещения.
• Рулетку и уровень. С помощью этих простых строительных инструментов даже непрофессионалу легко измерить длину и высоту стен, сверяя их с заявленными в проектной декларации. Уровень покажет, насколько ровные стены, пол и потолок.

Иногда специалисты советуют запастить и другими устройствами, типа тепловизоров или индикаторов магнитных излучений. В осмотре квартиры они, конечно, не помешают, однако требуют определенных умений, да и имеются далеко не в каждом доме.

На что обратить внимание при приемке квартиры?

На приемке квартиры в новостройке смотреть нужно все. Если документы застройщика проверены и соответствуют всем требованиям, следует переходить непосредственно к осмотру квартиры. Приступать к этому нужно еще на этапе подъезда – по качеству выполненных в нем работ можно примерно оценить качество всего дома.

Внутри квартиры наиболее важными являются:

• Входная дверь. Она должна быть установлена ровно, плотно прилегать, не иметь царапин и других дефектов. Следует проверить, насколько легко проворачивается ключ в замочной скважине, – он должен двигаться плавно и не заедать.
• Окна. От качества окон зависят многие показатели комфортности квартиры. В первую очередь, необходимо убедиться, что в закрытом положении окна полностью герметичны. Это можно проверить с помощью все той же зажигалки – поднесенное к закрытому окну пламя не должно колебаться. Также следует обратить внимание на целостность самих стекол и резиновых уплотнителей.
• Вентиляция. Корректность ее работы проверяют с помощью открытого пламени или тонкого листа бумаги. Пламя должно отклоняться в сторону решетки, а бумага – прилипать к ней. Вентиляция важна не только с точки зрения наличия свежего воздуха в квартире. При плохом оттоке воздуха неизбежно повышается влажность, которая ведет к образованию сырости и, как следствие, появлению плесени и неприятного запаха.
• Водопровод и сантехника. Основной показатель качественных работ в ванной комнате – сухость. На полу и стенах не должно быть капель воды, а тем более подтеков. Они свидетельствуют о нарушениях в установке водопроводного оборудования или некачественной сантехнике. Все краны и сливные бачки должны исправно работать, на трубах присутствовать заглушки и краны.
• Отделка. Зависимо от ее вида, меняются и требования. При черновом варианте стены должны быть по возможности максимально выровнены, без трещин, видимой арматуры и других элементов конструкции. Если отделка чистовая, следует проверить, насколько ровно уложены плитка и напольное покрытие, поклеены обои или нанесена краска.

Можно ли пригласить независимого эксперта?

Многие неопытные покупатели часто интересуются, можно ли на приемку квартиры пригласить независимого специалиста. Никакими нормативными актами это не запрещается, и любой добросовестный застройщик не будет иметь ничего против экспертного мнения. Наоборот, для застройщика заключение специалиста может стать дополнительным козырем в возможных судебных тяжбах, если будут обнаружены не выявленные ранее дефекты.

Почему неуверенному покупателю все же стоит обратиться к эксперту? Первый показатель – это опыт. Специалист точно знает, в каких именно местах чаще всего случаются недоработки, в том числе, скрытые. Помимо этого, он может подробно проконсультировать клиента по поводу гарантийных случаев и дефектов, которые подлежат денежной компенсации.

На рынке недвижимости существует большое количество компаний, которые занимаются предоставлением услуг такого рода. Цены разнятся, зависимо от площади квартиры, региона, глубины и детальности оценки, и могут колебаться в диапазоне от 2 до 20 тысяч рублей.

Что делать, если обнаружились дефекты?

При выявленных недостатках квартиры может быть два варианта развития событий. Первый – это составление в двух экземплярах дефектного акта, который подписывается сторонами. В него обязательно включаются:

• адрес дома и номер квартиры;
• наименование компании-застройщика;
• реквизиты застройщика, его юридический адрес;
• имя руководителя;
• полный перечень всех выявленных дефектов.

Сроки, за которые застройщик обязан устранить все недостатки, обычно прописываются в договоре долевого участия, однако в некоторых случаях временные границы могут быть размытыми. Их лучше оговорить заранее и в уже согласованном виде внести в дефектный акт

Второй вариант – одновременное составление акта приема-передачи и дефектного акта. Это возможно в случае несущественных недоработок, на исправление которых может уйти всего несколько дней.

Разумеется, ни о каком подписании акта приема-передачи не может идти речь, если дефекты очень серьезные или не соответствуют проектной декларации. Одна из самых сложных ситуаций – несовпадение площади квартиры заявленной. При небольшой разнице возможен вариант взаимной компенсации между дольщиком и застройщиком. Если разбежность слишком велика, она не может быть исправлена, и дольщик имеет право на одностороннее расторжение договора.

Еще один спорный вариант возникает, когда собственник принимает квартиру с дефектами или из-за нехватки времени, или по причине невнимательности. Если впоследствии он самостоятельно исправляет все недостатки, то вправе потребовать от застройщика денежного возмещения, предъявив соответствующие доказательства. Если владелец не намерен этого делать, нужно помнить, что дом находится на гарантии на протяжении пяти лет, а все инженерное оборудование и системы коммуникации – на протяжении трех.