Если застройщик сдал дом в эксплуатацию, то он переходит к подписанию актов приема-передачи квартир дольщикам. Подробнее о том, как происходит процесс и почему для приемки квартиры в новостройке желательно заручиться помощью специалиста.
Почему приемка квартиры – не формальность
Прежде всего, не существует квартир без недостатков. Есть огрехи, которые собственник может молча устранить и не вступать в пререкания. На это в общем-то и рассчитывает недобросовестный застройщик.
Но также есть такие дефекты, устранить которые невозможно. Например, человек покупал квартиру площадью 51 кв. м., а по факту в ней 45 кв. м. Для того, чтобы застройщик вернул деньги за недостающие метры или предложил другую квартиру, соответствующую купленной площади, нужно правильно оформить претензию. Поэтому приемка квартиры от застройщика – не пустой звук, а прямое руководство к дальнейшим действиям сторон.
Для чего принимать квартиру с экспертом
Представьте ситуацию: два человека смотрят на обои. Они желтого цвета, но один из них утверждает, что обои зеленые. Первая реакция, которую испытывает человек – растерянность. Возможно, через час или неделю он найдет способ доказать свою правоту, но время уже ушло.
Мягкие и покладистые люди отправляются на приемку квартиры с экспертом для того, чтобы не спорить (это сделает специалист) и не теряться. Эксперт по приемке квартиры в новостройке поможет с решением конфликтных ситуаций, если они возникли.
Кто может быть экспертом
В компаниях, оказывающих такую услугу, экспертами работают люди с образованием строителя. Они:
- знают типовые нормы и правила, которые должны соблюдаться при строительстве;
- могут грамотно заполнить дефектную ведомость;
- используют при проверке профессиональные измерительные приборы для того, чтобы проверить работоспособность коммуникаций, т.е. то, что «на глаз» сложно определить. Среди подобных приборов – лазерный уровень, такой же дальномер, тепловизор, анемометр и другие.
И кроме того, он еще до визита в квартиру знает, где могли схалтурить строители. Понимает, как реагировать на выявленный недостаток при приеме квартиры и что отвечать.
Законно ли принимать квартиру без специалиста
Для подписания акта приема-передачи достаточно представителя застройщика и дольщиков, на которых оформляется собственность. Разумеется, если у дольщика нет строительного образования, то профессиональной приемки квартиры не получится, но отечественные покупатели неприхотливы. Большинство из них не будет судиться из-за кривых стен или щелей в оконных рамах.
Гарантийный срок и его особенности
Иногда собственник переживает, что принимал квартиру лично. Недосмотрел и потом, через время после подписания документа, увидел недостатки. Волноваться не стоит. По закону выставлять претензии застройщику или управляющей компании в случае обнаружения недостатков можно на протяжении пяти лет. Для инженерных коммуникаций этот срок составляет три года. Но также, как с экспертизой квартиры в новостройке в момент приема, важно правильно оформить выявленный недостаток.
Как принять квартиру самостоятельно
Процесс приема новой квартиры состоит из двух частей:
- работа с документами;
- фактический осмотр.
Как только дом достроен и сдан, застройщик должен уведомить дольщика о необходимости прийти в офис для приемки новой квартиры. Отменять все назначенные мероприятия и мчаться в день получения уведомления не стоит. Застройщик отводит на это 2-3 недели. Конкретные сроки указываются в договоре долевого участия. Позвоните в офис и договоритесь о времени, когда вам удобно подойти.
Работа с документами
С собой берут собственный экземпляр договора и паспорт. Если он оформлен на нескольких человек (семью), которые будут владеть долями, то застройщик ждет всех вместе.
В офисе дольщику предлагают ознакомиться с подписанными документами на ввод дома в эксплуатацию. Они свидетельствуют, что здание построено в соответствии с принятыми нормами, взято на городской баланс и ему присвоен почтовый адрес. Все перечисленное находится в нескольких документах. Можно также попросить посмотреть заключение о соответствии постройки проектной документации.
А затем менеджер застройщика переходит к пункту «давайте подпишем акт приема-передачи». Рекомендуется не делать опрометчивых шагов. Даже несмотря на то, что вы можете предъявлять претензии и после подписания акта.
Ни разу не увидев квартиру, покупатель не можете быть уверен даже в том, что ее площадь соответствует тому, что он оплатил. Поставив подпись, он подтверждает, что претензий к строителям не имеет, т.е. видел визуальные недостатки при приемке квартиры в новостройке и согласился с тем, что они не существенны.
Фактический осмотр
Приемка квартиры по ДДУ начинается со сверки реальной планировки с проектным планом и документами БТИ. Иногда проект не равен результату. БТИ проводит обмеры и фиксирует фактическое состояние. Если квартира оказывается больше, покупатель вносит недостающую сумму, а если меньше, то застройщик возвращает деньги.
Но не все так просто. В некоторых договорах застройщики оговаривают «невозврат денег», если метраж оказался меньше. Суды часто признают такое требование недействительным. Поэтому проверка площади квартиры в новостройке остается моментом, на который нужно обращать внимание. Дальше покупатель переходит к осмотру каждого элемента.
Как принимать квартиру у застройщика без отделки
Проще всего приемка квартиры, купленной без отделки. Это значит, что дольщик купил «коробку», в которую подведены коммуникации. Ее стены – несущие конструкции без шпаклевки. Канализация и водопровод представлены стояками, но без разводки труб в помещении. Электросеть идет только до распределительного щитка. Окна остеклены. Двери вставлены.
В этом случае стены, пол и потолок проверяют на отсутствие мокрых пятен и трещин. Если принимает эксперт, то он смотрит еще и отклонение плоскостей. По строительным стандартам допускается отклонение стены по вертикали не больше, чем на 15 мм, а пола и потолка – не больше 20 мм по горизонтали.
Приобретая квартиру в черновой отделке, покупатель может выровнять поверхности стен шпаклевкой, а пол цементом перед тем, как уложить покрытие. Поэтому отклонения плоскостей больше важны для тех, кто принимает квартиру «под ключ».
Окна и двери проверяют на предмет качества установки: наличия или отсутствия щелей, плотности прилегания уплотнителя. Они должны легко закрываться и открываться.
Вентиляция проверяется путем поднесения спички к вытяжке. Если пламя отклоняется в сторону шахты, то тяга есть. Бракованная тяга – пламя отклоняется внутрь квартиры. Количество и местоположение вентиляционных коробов должно соответствовать плану.
Прием и оценка квартиры с отделкой
При приеме жилья с отделкой нужно обратить внимание на:
1. Окна и двери
Установка коробов ровная. Перекосов нет. Уплотнитель прилегает плотно. Плотность прилегания проверяют листом бумаги: открыли окно, вставили лист, закрыли. Если не вытягивается, то прилегание плотное.
Открываться и закрываться должно легко, без усилия. По стеклопакетам также проверяют количество камер (если это указывалось в договоре, напр. двухкамерный стеклопакет) и целостность оконной фурнитуры. Попробовать открыть / закрыть нужно каждое из окон, а также осмотреть их на предмет трещин и сколов.
Иногда плохо заделываются стыки между стеклопакетом и стеной и из щелей дует сквозняк. Проверяют поднесением спички или зажигалки. Поток воздуха отклоняет пламя.
2. Поверхности (стены, полы, потолки)
Длину, ширину, высоту, проверяющий измеряет рулеткой. Но так как квартира принимается в чистовой отделке, то кроме размеров сверяется описание по плану с фактическим наличием указанных объектов (розеток, разводок под светильники). Отклонения откосов и углов можно проверить отвесом.
3. Электричество
В квартире «под ключ» на потолке должен быть патрон под вкручивание лампочки. Поэтому наличие освещения проверяют, вкрутив лампочку и включив свет. Рядом с патроном висит крюк для фиксации люстры. Розетки проверяют при помощи зарядки телефона. Эксперт по приемке прибором может проверить напряжение.
Также обязательно проверить электросчетчики. Они должны быть установлены и опломбированы. При проверке записываются текущие показания. Если стоят предохранители-автоматы (должны стоять), то каждый нужно попробовать включить / выключить и посмотреть на результат работы. Также при приемке квартиры нужно в документах проверить наличие схемы электроснабжения.
4. Сантехника
С элементами водоснабжения покупателю доступен только поверхностный осмотр. Поэтому проверяется:
- работоспособность кранов и вентилей;
- отсутствие повреждений;
- отсутствие влаги на месте установки;
- удобство монтажа.
Чтобы предотвратить появление конденсата современные водопроводные трубы в стояках покрывают теплоизоляцией. Канализационные отводы должны быть расположены так, чтобы было удобно подсоединить стиральную машину и другую технику. Комплектация (ванна, унитаз, раковины) должна соответствовать оговоренной в договоре. На ней не должно быть трещин.
5. Отопление
Проверяют визуально наличие радиаторов, терморегуляторов. Радиаторы должны быть закреплены. Не иметь внешних повреждений и размещаться в соответствии со стандартами:
- не ниже 60 мм от линии пола;
- не выше, чем за 50 мм до линии подоконника;
- отступ от стены – 25 мм.
Те, кто принимает квартиру летом, должны отметить в чек-листе по приемке квартиры, что «провели визуальный осмотр, но не имели возможности проверить работу системы из-за сезонности отопления». Таким образом покупатель лишний раз подтверждает свое право на взыскание строительных недостатков за счет застройщика, если они возникнут.
Оценить качество теплоизоляции или уровень шумопоглощения без специальных приборов нельзя. Для этого нужна экспертиза квартиры специалистом. Решить, нужен ли вам такой осмотр или нет, помогает текст договора. Если там что-то писали о теплоизоляции и даже указывали цифры или ссылались на какие-то нормы, то лучше взять с собой на приемку такого специалиста. Но это представитель организации, у которой есть лицензия на проведение экспертных работ, соответствующие приборы, а не просто сосед, закончивший строительный институт.
6. Внутренняя отделка помещения
Это пункт, кажущийся простым. Прежде всего при приемке квартиры нужно обратить внимание на соответствие имеющейся отделки той, которая описана в договоре.
Теперь главное. Недостаток, который должен устранять застройщик (с точки зрения закона) — это отклонение от действующих норм. В них может указываться «отклонение откосов не более, чем ХХ мм». Но не пишется: «запрещено клеить обои криво и с пузырями». Поэтому чек-лист при приемке квартиры должен включать проверку тех элементов, которые предусмотрены договором и к ним применяются определенные технические требования (СНиП, ГОСТ, СП).
Подписание итогового документа
Завершается осмотр подписанием смотрового листа строительной готовности объекта или же актом приема-передачи квартиры от застройщика. Его содержание похоже на любой другой акт:
- название документа;
- дата и место составления;
- основной текст;
- подписи сторон.
В тексте указываются данные сторон (кто и на основании чего составляет документ). Затем: осмотр какой квартиры проводился (адрес, этаж, номер). Далее пишут «претензий к квартире не имею» или же «при осмотре выявлены следующие недостатки» и вписывают перечень замечаний. После недостатков указывают срок их устранения и подписывают документ. Акт составляют в двух экземплярах: для застройщика и дольщика.
Если одна сторона отказывается от подписания, то на документе ставится подпись согласной стороны и делается пометка, что вторая от подписания отказалась. Можно заверить свидетелями (другими дольщиками, соседями по площадке). Какими должны быть действия сторон после этого – нужно смотреть в конкретном ДДУ, прежде чем обратиться в суд.