Особенности ипотечного кредита подразумевают взаимодействие двух сторон – заемщика-залогодателя и кредитора-залогодержателя. Жилищный заем в значительной степени отличается от обычных потребительских кредитов, имея ряд только для него характерных особенностей.
Что такое ипотека?
Ипотека – это разновидность займа под залог недвижимости. Залогом может выступать как уже имеющееся в собственности заемщика жилье, так и приобретаемая жилплощадь, платежным средством, полным или частичным, по которой служит именно тело кредита. Залоговая недвижимость является гарантией сохранения банком его активов, поскольку в случае невыполнения должником своих кредитных обязательств, переходит в собственность кредитора.
В случае, когда залоговой становится приобретаемая квартира или другой недвижимый объект, заемщик становится его владельцем, однако без права распоряжения этой собственностью. Если по каким-то причинам он не сможет погасить задолженность, жилье будет изъято банком и впоследствии выставлено на торги.
Ипотечные кредиты предоставляются населению не безвозмездно – по роду деятельности финансовые организации стремятся получить прибыль от вложенных таким образом денег. Прибыль формируется из фиксированной или плавающей процентной ставки, которая после согласования вносится в договор и составляет часть ежемесячных платежей по ипотеке.
Принципы ипотечных кредитов
С момента возникновения жилищного кредитования для ипотеки был разработан ряд обязательных принципов, гарантирующих защиту прав сторон, а также выполнение ими своих обязательств.
Возвратность
Суть этого принципа состоит в том, что ипотечный заем обязательно должен быть возвращен кредитору в полном объеме. На практике это осуществляется путем регулярного внесения определенных денежных сумм на счет банка.
Платность
Этот принцип означает, что пользование заемными средствами осуществляется на возмездной основе. Она заключается в установлении согласованной сторонами процентной ставки с последующим включением начисленных процентов в ежемесячные платежи. С другой стороны, принцип платности является дополнительным стимулом для заемщика своевременно рассчитываться с имеющимся долгом.
Обеспеченность
Данный принцип подразумевает, что любой кредит должен быть обеспечен некой материальной ценностью, примерно равной его стоимости. Особенности ипотеки предполагают, что для жилищных займов предметом такого обеспечения является недвижимость – приобретаемая или уже имеющаяся в собственности заемщика. Залоговая недвижимость служит гарантом защиты финансовых интересов кредитора.
Срочность
Под этим понятием подразумевается, что для возврата кредитных средств установлен определенный срок – время, на протяжении которого заем будет возвращаться банку с помощью установленных договором платежей до полного его погашения. Как правило, дата внесения последнего платежа совпадает с датой истечения действия кредитного договора.
Обязательность
Этот принцип имеет и другое название – принцип внесения, которое более точно характеризует его с юридической точки зрения. Ипотечный договор вступает в законную силу только после того, как становится подтвержденным третьими лицами. Это подтверждение возможно только после регистрации ипотеки в государственных органах. Дополнительно внесение данных в реестр означает наступление имущественных прав сторон сделки.
Специальность
Согласно данному принципу, предметом ипотечного договора является конкретный недвижимый объект либо право собственности на него. Это значит, что имущественный заем ориентирован только на указанное в договоре жилье и не распространяется на другую недвижимость, к которой имеет или будет иметь отношение заемщик.
Гласность
Принцип гласности (или публичности) заключается в том, что данные о конкретном ипотечном кредите, внесенные в ЕГРП, являются доступными для всех заинтересованных сторон. Согласно с этим принципом, для ознакомления доступны все технические характеристики объекта ипотеки, а также информация об имущественных правах и претензиях третьих лиц на данную собственность.
Достоверность
Государственная регистрация ипотечного кредита гарантирует, что все данные, включенные в договор, в том числе о всевозможных правах и ограничениях, являются полностью достоверными. По этой причине перед внесением в реестры вся информация проходит максимально строгую проверку, исключающую возникновение спорных ситуаций в будущем.
Приоритет
Принцип приоритета или старшинства касается случаев, когда одно и то же лицо является заемщиком по нескольким ипотечным кредитам. Следуя такому принципу, право требования или приоритет имеет первый кредитор, то есть тот, который раньше всех заключил соглашение с должником.
Бесповоротность
Это понятие означает, что подписанный и зарегистрированный договор жилищного займа имеет законную юридическую силу и может быть отменен только решением суда или прекратить свое действие по предусмотренным и упомянутым в нем же причинам. Такой принцип обеспечивает стабильность договора и соблюдение его сторонами своих обязанностей.
Дифференцированность
Данный принцип заключается в возможности предоставления разных условий разным категориям заемщиков. Его суть сводится к индивидуальному подходу к каждому клиенту, подбору наиболее подходящих для него программ. Следствием такого подхода стало наличие разных процентных ставок по ипотечному займу и подробно прописанных условий их получения.
Целевое назначение
Жилищный кредит считается именно целевым займом, направленным на покупку недвижимости. Все условия выдачи и последующей выплаты, включая также процентную ставку, разрабатывались исключительно для этого вида кредитования. Это значит, что приобрести другие имущество, не относящееся к понятию недвижимости, с помощью ипотеки невозможно.
Виды имущественных займов
Существует большое количество разных ипотечных кредитов. Их схематическая классификация определяется разносторонними характеристиками и зависит от:
- типа недвижимости – квартиры, частного или загородного дома, натуральной или выделенной доли;
- разновидности платежей – фиксированных или со ставкой, которая изменяется, зависимо от внешних причин или общей суммы задолженности;
- валюты – несмотря на то, что рубль является единственным платежным средством, некоторые банки допускают выдачу валютных ипотечных кредитов, особенно, если их устав позволяет выдавать такие займы иностранцам;
- целей кредита – для постоянного проживания, строительства или сезонного пребывания;
- наличия или отсутствия созаемщиков;
- категории заемщиков – физических или юридических лиц;
- вида недвижимости – жилой или коммерческой, вторичной или жилья в новостройке;
- ипотечной программы – льготной, акционной или ипотеки с государственной поддержкой;
- условий, на которых предоставляются жилищные займы населению;
- залогового имущества – покупаемой недвижимости или уже имеющейся в собственности заемщика;
- условий страхования – жизни и здоровья должника, его имущественных прав и т.д.