Этапы ипотечного кредитования

Для большого количества семей ипотека – единственно возможный вариант приобрести жилье. Соотношение средней заработной платы и стоимости самой скромной квартиры не дает возможности совершить покупку только с помощью личных сбережений. Основные этапы процесса выбора ипотечного кредита, которые могут занимать достаточно продолжительное время, позволяют максимально подготовится к процессу такого приобретения – тщательно проанализировать свои финансовые возможности, а иногда рассмотреть совершенно другие варианты жилья. Процедура одобрения и выдачи ипотечного кредита проходит под строгим банковским контролем, под который подпадает не только заемщик, но и выбранная им недвижимость. Таким образом, покупка квартиры в ипотеку – это не только возможность удобно распределить долговые выплаты на много лет вперед, но и уверенность в приобретении юридически чистого жилья.

Поэтапный процесс покупки недвижимости в ипотеку

Основные этапы ипотечного жилищного кредитования включают множество последовательных действий со стороны покупателя. Не все из них он должен осуществлять самостоятельно – многими не столь существенными вопросами может заняться специально нанятый для этого брокер или риелтор. Однако иметь дело с финансовым учреждением, которое в будущем станет кредитором, придется лично.

В первую очередь, покупателю необходимо выяснить, соответствует ли он тем условиям, которые банки выдвигают к соискателям ипотеки. Заемщик должен:

• быть гражданином РФ и покупать жилье на ее территории;
• находиться в возрасте от 20 до 65 лет – эти требования в разных банках отличаются, а в отдельных случаях верхняя возрастная отметка может быть повышена до 75 лет;
• официально трудиться на текущем месте работы на протяжении определенного времени – по разным финансовым учреждениям этот срок варьируется от трех месяцев до одного года;
• иметь документально подтвержденный источник постоянного дохода, в том числе пассивного.

Лицам, которые не соответствуют хотя бы одному из данных требований, почти гарантированно будет отказано в предоставлении ипотечного кредита. В очень редких случаях ипотека одобряется гражданам других государств при условии высокого дохода и официальной работы на территории РФ – и то, скорее в порядке исключения.

Процесс ипотечного кредитования включает несколько обязательных этапов:

Этап 1. Оценить свою платежеспособность

Задолго до подачи заявки в банк о предоставлении ипотечного займа рекомендуется самостоятельно проанализировать состояние своих доходов и то, как ежемесячные платежи по кредиту отразятся на качестве жизни семьи.

Чтобы более или менее точно узнать ориентировочную сумму такого платежа, можно воспользоваться специальными ипотечными калькуляторами, которые присутствуют на сайте каждого банка. В таком калькуляторе необходимо указать примерные данные по будущему кредиту: стоимость недвижимости, сумму первоначального взноса, срок кредитования. Несложная программа быстро обработает всю информацию и выдаст результат, на который можно будет опираться, планируя приобретение жилья в ипотеку.

Второй очень важный нюанс – определиться с первоначальным взносом. Как правило, его размер составляет 10-15% от оценочной цены квартиры, но может быть и больше. Несмотря на то, что банки нередко дают возможность купить жилье без первоначального взноса, лучше все-таки постараться накопить на него. 

Дело в том, что при ипотечном кредите насчитываются проценты, исходящие из полной суммы займа. Разумеется, чем эта сумма будет меньше, тем ниже и проценты. Чем большую часть общей цены покроет первоначальный взнос, тем меньшей в конечном итоге будет переплата, которая, к слову, часто достигает стоимости еще одной такой квартиры или даже больше.

Другая распространенная проблема с первоначальным взносом – это отсутствие на него денег вообще. В этом случае есть несколько вариантов, как поступить: взять ипотеку без этого взноса, оформить потребительский кредит, продать другое ценное имущество. При достаточном уровне дохода оформить потребительский кредит будет выгоднее, чем ипотеку без взноса.

Самый лучший способ достать средства на первоначальный взнос – приложить максимальные усилия и все же накопить на него из собственных доходов. Семьи с маленькими детьми в качестве взноса могут использовать материнский капитал, однако такой вариант подходит далеко не всем покупателям. Копить лучше всего, рассчитав на калькуляторе сумму ежемесячного платежа и регулярно откладывая деньги в ее двойном размере. Такой метод, несмотря на явную сложность, позволит собрать необходимые средства действительно быстро.

Нельзя забывать и о том, что в ипотеке есть и дополнительные платежи, кроме процентов. К ним относится страховка жизни, здоровья и имущества заемщика. Страховка обновляется ежегодно до полного погашения кредита и в итоге формирует еще одну значительную часть расходов.

Этап 2. Выбрать банк

Одним из основных этапов процесса выбора ипотечного кредита является определение финансового учреждения, в котором выгоднее всего взять заем. Такой вариант кредитования доступен во всех без исключения банках, разнятся только процентные ставки.

Обычно наиболее полная информация об ипотеке содержится на сайтах банков, однако для получения ответов на непонятные вопросы лучше обратиться туда лично. Это рекомендуется сделать еще и потому, что сотрудник банка подробно разъяснит все принципы начисления процентов, а также проконсультирует по дополнительным платежам.

Сниженные процентные ставки, которые возможны с программами государственной поддержки, сегодня предоставляются многими банками. Кроме этого, ставки за пользование кредитными средствами напрямую зависят от экономической ситуации в стране и в мире, время от времени могут меняться. Это также нужно учитывать, чтобы вовремя и выгодно взять ипотеку.

Этап 3. Подготовить документы

Пакет необходимых бумаг, которые должны быть предоставлены в финансовое учреждение для рассмотрения, в разных банках может меняться. Лучше всего уточнить этот момент заранее, чтобы не терять ценное время. Во всех без исключения случаях потребуются:

• паспорт;
• СНИЛС;
• другой документ, удостоверяющий личность: водительские права, военный билет и т.д.;
• копия свидетельства о заключении брака, если жилье покупается в совместную собственность;
• копии свидетельств о рождении детей, если они будут наделяться долями в квартире;
• справка о доходах с места работы 2-НДФЛ;
• копия трудовой книжки.

Это базовый перечень необходимых документов, которые нужны для первичного обращения в банк. В отдельных ситуациях, когда сделка обещает быть альтернативной, банк сам предоставит список дополнительных бумаг.

Этап 4. Подать заявку

Подать предварительную заявку на ипотечный кредит во многих случаях можно онлайн на сайте банка, однако личная встреча с его сотрудником поможет избежать неточностей и дальнейших недопониманий. При обращении за такого рода займом всегда есть риск получить отказ – финансовые учреждения могут не одобрить кредит по разным причинам, не вдаваясь при этом в объяснения.

Лучше всего подать одновременно несколько заявок в разные банки – так шанс получить долгожданное согласие будет больше, тем более что процентные ставки по разным организациям не так и отличаются. Срок рассмотрения заявки может быть разным: от одного-двух дней до пары месяцев. Это связано с тем, что, чем сложнее предстоит операция по купле-продаже недвижимости, тем больше времени требуется на проверку всей связанной с ней информации. 

Также время рассмотрения и вынесения решения может затянуться, если соискатель трудится на нескольких местах работы одновременно – проверка должна быть произведена по каждому из них.

Этап 5. Подыскать квартиру

После вынесения положительного решения заемщику дается три месяца для поиска подходящего варианта квартиры, но иногда банк может по его просьбе продлить это время на необходимый срок. Разумеется, недвижимость для покупки можно присмотреть и раньше, но нельзя забывать, что банк имеет право одобрить сумму, заметно меньшую, чем было упомянуто в заявке.

При поиске нужно учитывать, что мнения одного только покупателя для успешного приобретения жилья в ипотеку мало – его, в свою очередь, должен одобрить и банк. Выбранная недвижимость должна иметь хорошие технические характеристики и не быть ничем обремененной.

Этап 6. Провести оценку

Банк не будет оплачивать просто озвученную ему сумму, а обязательно потребует заключение профессионального независимого оценщика. Это нужно для того, чтобы исключить участие финансовой организации в заключении фиктивных сделок. Услуги оценки придется оплачивать самостоятельно, однако некоторые банки включают такую дополнительную услугу в программу кредитования.

После оценки рыночная стоимость квартиры может оказаться не такой, как предполагалось – ее цена зависит от множества факторов: района, типа дома, этажа, состояния ремонта и т.д.

Этап 7. Получить одобрение банка

Банк оценивает выбранную недвижимость в качестве возможного объекта продажи, если заемщик не справится со своими кредитными обязательствами. При этом вырученные за нее деньги должны максимально покрыть убытки от невозвращенного кредита.

Недвижимость должна быть полностью приспособлена для проживания: иметь все необходимые коммуникации, находиться в крепком, не ветхом доме. При этом не допускается наличие в квартире обременений и задолженностей за оплату коммунальных или услуг управляющей компании.

Особое внимание уделяется юридической чистоте жилья. В его случае должны быть исключены неучтенные наследники, прописанные несовершеннолетние – все лица, которые в будущем могут предъявить права на недвижимость. Если что-то из вышеперечисленного будет выявлено, банк не одобрит такой выбор.

Этап 8. Заключить кредитный договор

Подписание кредитного договора – один из главнейших этапов ипотечного кредитования. После его оформления наступают двусторонние обязанности между кредитором и заемщиком, согласно которым первый выделяет средства и перечисляет их продавцу недвижимости, а второй обязуется на протяжении указанного периода равными частями погашать задолженность.

Одновременно с договором подписывается и страховка жизни и здоровья заемщика. Перед подписанием важно очень внимательно просмотреть текст договора, чтобы в дальнейшем не получить неприятный сюрприз в виде повышенной процентной ставки или дополнительных платежей. Также следует выяснить, есть ли в соглашении пункт о досрочном погашении кредита – если это возможно, при хорошем семейном доходе есть неплохой шанс выплатить заем раньше и заметно сэкономить на процентах.

Этап 9. Зарегистрировать право собственности

Договор купли-продажи с использованием ипотечных средств не нуждается в обязательном нотариальном заверении, однако банк может потребовать его в качестве дополнительной гарантии. Если речь идет о совместном владении, то такое заверение должно быть непременно.

Зарегистрировать право собственности необходимо в Росреестре. Проще всего это сделать, обратившись в один из МФЦ и предоставив оригинал договора о приобретении недвижимости. Это не очень длительная процедура – она занимает не больше месяца.

На свидетельство о регистрации права собственности ставится специальная отметка о том, что квартира находится в залоге у банка. Фактически ограничения накладываются и на действия новых хозяев жилья: они не могут его продать, подарить, завещать, даже сделать в нем перепланировку без согласия кредитора.

Некоторые банки предпочитают брать такое свидетельство на хранение в качестве дополнительной гарантии возвращения кредитных средств.

После погашения долга по ипотеке собственнику придется еще раз обратиться в Росреестр, чтобы снять со свидетельства пометку об обременении.