Продажа нерезидентом недвижимости в РФ – такая же законная операция, как и сделка между обычными гражданами. Основное отличие состоит только в размере налога, который должен быть уплачен в итоге такой продажи. Схема налогообложения резидентов и нерезидентов заметно отличается.
Как проходят сделки с нерезидентами? Какова их специфика? И кем являются люди, получившие такой статус?
Кто такие резиденты и нерезиденты
Термины «резидент» и «нерезидент» в разговорном языке, как правило, означают немного не то, чем на самом деле являются. Чаще всего под ними подразумеваются понятия «соотечественник» и «иностранец». Получается, что продажа недвижимости нерезидентами – это продажа иностранцами. На самом деле продавец не обязательно может быть гражданином другого государства.
Путаница возникла из самого определения понятия нерезидентства. Нерезидент – человек, который большую часть времени живет в одной стране, а в другую лишь наведывается по роду деятельности. Таким образом, россиянин, владеющий паспортом РФ, не собирающийся сменить гражданство, но проживающий в основном за пределами России, вполне может быть нерезидентом.
Резиденство, в отличие от гражданства, согласно закону 173-ФЗ, присваивается и теряется гораздо проще. Когда речь идет о сроках проживания в ином государстве, в законодательстве предусмотрены для этого четкие цифры – 183 дня, то есть, полгода. Это значит, что, если гражданин РФ проводит за ее пределами больше, он автоматически становится нерезидентом. Таким образом, продажа недвижимости налоговым нерезидентом будет осуществляться так, как если бы он был иностранцем, ненадолго приехавшим в страну.
Важно помнить, что 183 дня считаются не, исходя из срока непрерывного пребывания за границей, а в совокупности. Отсчет производится с момента первого пересечения границы и закрывается той же датой следующего года. Иными словами, если человек выехал за пределы РФ 1 июня, затем неоднократно возвращался и снова уезжал, окончательно количество дней отсутствия будет определено спустя год, тоже 1 июня.
Это правило игнорируется, если гражданин выехал на лечение или обучение. В таких случаях, документально подтвержденных, резидентство за ним сохраняется.
Иностранцы, так называемые валютные нерезиденты, становятся резидентами РФ точно по такой же схеме, только наоборот. Если они пребывают в России более 183 дней в год, то могут обратиться в налоговую для подтверждения смены статуса.
Порядок утраты резидентства
Сделка с нерезидентом по недвижимости имеет другую налогооблагаемую базу, зависимо от того, какой статус окончательно закреплен за продавцом. Любой гражданин РФ, имеющий регистрацию на ее территории, по умолчанию считается резидентом, пока не подтвердится факт его отсутствия на протяжении полугода и более. От того, как именно будет подтвержден этот факт, зависит многое.
Однозначно лучше обратиться в ФНС с заявлением о смене статуса. Основанием для его удовлетворения является вид на жительство в другой стране или иной подобный документ. Отказа в присвоении статуса нерезидента быть не должно.
Совершенно другие последствия будут, когда налоговая сама обнаружит факт длительного отсутствия гражданина в России и лишит его резидентства автоматически. Как долго она будет оставаться в неведении относительно его местоположения – не может сказать никто. Как таковой базы, организованно отслеживающей перемещение всех граждан, не существует.
Зато работодатели, клиенты, заказчики и т.д. регулярно подают отчеты в налоговую. Если под ее пристальное внимание попадет конкретный человек, она может подать запрос в Миграционную службу, после чего точно выяснить, где и сколько он находится.
Если обнаружится, что это лицо долго не живет в России, но не обращалось за сменой статуса умышленно или по незнанию, его могут обвинить в сокрытии таким образом части налогов. Недостающие налоги по подтвержденным доходам заставят заплатить, уже с учетом ставки для нерезидентов, а к ним присовокупят штраф в размере 20% задолженности.
Налоги для нерезидентов в РФ
Налог для нерезидентов РФ при продаже квартиры составляет 30%. Это НДФЛ, который начисляется из источников прибыли, находящихся только на территории России. Для сравнения, дивиденды, получаемые иностранными нерезидентами или гражданами России с таким статусом от отечественных компаний, составляют только 15%.
Резиденты должны платить только 13% НДФЛ, а в некоторых случаях 15% – это касается некоторых видов дохода с превышением – то есть свыше 5 миллионов рублей. Продажи недвижимости, какой бы дорогой та ни была, это не касается. По сравнения с 13% налоговая ставка для нерезидентов ощутимо больше.
Налог на имущество нерезидента РФ оценивается по единой процентной ставке. Тогда как резиденты за владение недвижимостью должны платить от 0,1 до 2% рыночной цены недвижимости, нерезиденты вносят 0,2% стоимости.
При сдаче в аренду жилья ставка НДФЛ в 30% сохраняется. Этот налог передается в местные органы самоуправления. Также о подобных доходах следует подавать ежегодную отчетность.
На сегодняшний день в разработке находится законопроект о снижении ставки подоходного налога для нерезидентов, впервые зачитанный в июне этого года. Если он будет принят, прибыль от работы на российские компании будет облагаться меньшим налогом, но продажи недвижимости эти льготы не коснутся.
Обратите внимание! Налог на продажу недвижимости нерезидентом РФ зависит от его статуса на дату получения денег. Например, если в момент составления договора покупки он еще являлся резидентом, но на день расчетов уже им не был, будет начислен НДФЛ в размере 30%.
Минимальный срок владения для нерезидентов
Как и в сделках между обычными гражданами, для нерезидентов имеет значение минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого НДФЛ насчитываться не будет.
Правила продажи квартиры для налоговых нерезидентов РФ и ее резидентов аналогичные – с момента получения недвижимости в собственность до ее продажи должно пройти пять лет. Только после этого наступит период, который не будет облагаться налогом.
В некоторых случаях минимальный срок уменьшается до трех лет. Это возможно, когда квартира:
- получена в дар;
- перешла по наследству;
- была приватизирована;
- является единственной (считается такой в течение трех месяцев после покупки второго жилого объекта);
- находится в одном из регионов, власти которого добровольно уменьшили максимальный срок владения.
Время владения, как правило, отсчитывается с даты регистрации права собственности в Росреестре – это актуально для покупки и дарственной. Точкой отсчета при получении наследства считается день смерти наследодателя. При покупке новостройки – с момента госрегистрации. При расселении – со дня получения права на новое жилье.
Налоговая отчетность нерезидентов
Если квартиру продает нерезидент РФ, он обязан уведомить об этом налоговую службу. Делать это нужно, если не прошло минимальное время владения. После его окончания подоходный налог не начисляется, поэтому подавать декларацию не нужно.
Кроме титульного листа, а также первых двух основных разделов документа, таким гражданам нужно дополнительно заполнить Приложение 1. В нем содержатся сведения о доходах, которые были получены из различных российских источников, а также расчет этих доходов.
После продажи жилья декларация подается по месту жительства продавца. Если таковое отсутствует, например, он постоянно живет и прописан за границей, ориентиром должен служить адрес продаваемой квартиры.
Декларацию можно отправить:
- почтой;
- лично в отделении налоговой службы;
- через МФЦ;
Кроме этого, сайт ФНС предоставляет удобную бесплатную возможность отправки декларации в электронном виде – для этого существует отдельная программа. Она удобная еще и тем, что автоматически определяет статус налогоплательщика, руководствуясь указанной страной проживания, помогает точно рассчитать размер налога. К электронным данным нужно приложить сканированные копии бумажных документов.
Декларация подается до 30 апреля следующего за годом продажи года. Для того, чтобы заплатить налог, дается время до 15 июля. Превышать его не стоит, поскольку за это предусмотрен штраф.
Гораздо худшая идея – вообще не подавать декларацию, надеясь на то, что налоговая не узнает о статусе продавца-нерезидента. Да, так может быть, если тот не был официально трудоустроен, не работал на заказчиков и т.д. В таком случае налоговой неоткуда будет взять информацию об отсутствии человека в России длительное время.
Но о продаже недвижимости она узнает обязательно – из того же Росреестра, который всегда передает в службу подобную информацию. В этом случае налоговая уже наверняка заинтересуется сторонами сделки, проверит их и обнаружит факт продажи жилья нерезидентом РФ.
Если тот не подал декларацию с расчетами в нужное время, налоговая рассчитает сумму самостоятельно, и плательщику это совсем не понравится. Дело в том, что в такой ситуации налог составит 70% кадастровой цены недвижимости по состоянию на 1 января текущего года.
Можно ли избежать уплаты подоходного налога законными способами
Нерезидент платит налог с продажи квартиры непременно, если минимальный срок владения еще не завершился. Это единственный способ избежать их уплаты.
Другие варианты, к которым иногда прибегают, чтобы уменьшить налоговую нагрузку, или не дают гарантии успешности предприятия, или приближаются к так называемым «серым» схемам. Контроль за уплатой налогов во всем мире очень высок, поэтому добиться желаемого по этим схемам получается у единиц, а риски огромны для всех.
Первый вариант – продажа квартиры нерезидентом по доверенности. Здесь доверенным лицом выступает резидент, гражданин России, поэтому недальновидным людям кажется, что сделка пройдет гладко.
В реальности же они забывают, что налоги платит тот, чье имя содержится в договоре, а не лицо, непосредственно занимающееся продажей. Даже если доверенность распространяется и на получение им денег, то есть проведение расчетов, это ничего не значит – основным получателем по закону считается собственник.
Может случиться и так, что доверенный окажется совсем не заслуживающим доверия и, пока хозяин проданной квартиры приедет из-за границы за деньгами, скроется с ними в неизвестном направлении. К сожалению, такие случаи тоже встречаются.
Вторая схема – дарение квартиры родственнику с последующей перепродажей новым собственником. На первый взгляд все выглядит достаточно гладко. Одаряемый находит покупателя и продает недвижимость за хорошую цену, заплатив при этом как резидент всего 13% налога. После этого он дарит оставшуюся сумму бывшему владельцу-нерезиденту. Тот ничего на ней не теряет, ведь подарки доходами как таковыми не считаются и НДФЛ не облагаются.
Единственная проблема – в подобных схемах налоговая усматривает состав правонарушения. Сделки такого рода называются прикрывающими, поскольку служат своеобразным прикрытием другой цели – уменьшения налога.
ФНС, опять же, получает данные из Росреестра. При такой схеме ее обязательно насторожит слишком короткий промежуток времени, прошедший между фактом дарения и продажей. В таких действиях она обязательно увидит прикрывающую сделку. Как итог – сам факт дарения аннулируется, а продажа будет считаться, исходящей от нерезидента со всеми вытекающими последствиями. Они такие же, как если бы он скрыл свой текущий статус: 30% НДФЛ, плюс 20% от суммы налога, плюс дисциплинарное взыскание.
И еще одна, совсем уж «серая» схема – продажа квартиры по переуступке прав. При ней налог нерезидента при продаже недвижимости остается таким же – 30%, но отсутствует очень важная составляющая договора – его немедленная регистрация в Росреестре. Налоговая долго не узнает о сделке, если вообще узнает, и не станет самостоятельно начислять налог, если нерезидент не подаст декларацию.
Основная проблема этой схемы – отсутствие гарантий, станет ли известно ФНС о нарушении или нет. Возможно, правда так никогда и не всплывает наружу, но играть в такую лотерею все равно не стоит.
Может ли нерезидент получить имущественный вычет
После заключения обычных сделок с куплей-продажей квартир покупатель может вернуть часть потраченных на приобретение жилья денег – получить налоговый вычет. Это выражается в постепенном или единовременном возврате ему части уплаченного ранее подоходного налога. Он составляет те же 13%, но уже из доступного лимита – 1 миллиона рублей и дополнительно 2 миллионов, идущих на погашение процентов по ипотеке.
Иностранец может продать одну недвижимость в России, купить другую и возместить часть затрат с помощью имущественного вычета. Однако это возможно только в том случае, если он является резидентом РФ – то есть, получает официальный доход и регулярно платит с него НДФЛ.
Россиянин-нерезидент обратиться к вычету не может, поскольку не соблюдено главное правило – внесение налогов в бюджет РФ. Таким образом, гражданство – далеко не главный критерий для оформления вычета, в отличие от резидентства.