Реестр обманутых дольщиков: какие реестры важны для покупателя квартиры

Покупка квартиры на этапе строительства – процедура, сопряженная с рисками:

• банкротства строительной организации;
• остановки строительства по не зависящим от покупателя причинам.

Что может предпринять для своей защиты дольщик и как работает реестр пострадавших граждан участников долевого строительства, читайте в материале. 

Сроки строительства и определение долгостроя

Скорость возведения многоквартирного дома зависит от используемых технологий. Так, самые быстрые панельные и монолитные здания строят за 7-10 месяцев. Срок строительства кирпичного дома составляет 2 года или больше. 

Статья 6 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» отмечает, что срок для конкретного дома указывается в договоре долевого строительства. Обязанность застройщика – сдать дом до даты, указанной в договоре. 

Когда одна из сторон не выполняет свои обязательства, то на нее может налагаться штраф, с нее могут взыскать причиненные убытки. 

Перенос сроков

ФЗ №214 обязует застройщика сделать два действия в отношении будущих квартировладельцев:

• сообщить о задержках сроков не позже, чем за 2 месяца до указанной в договоре даты (там должны быть 2 даты – сдачи дома в эксплуатацию и передачи ключей дольщику);
• предложить перенос сроков.

Дольщик имеет право соглашаться или не соглашаться с переносом. Обычно застройщик присылает уведомление о том, что необходимо подписать дополнительное соглашение. В назначенный день дольщик приходит в офис компании и подписывает еще один договор с новым сроком. Если в основном документе предусматривалась пеня за несоблюдение сроков, то подписав доп. соглашение, дольщик потеряет на нее право. Поэтому решение о том, подписывать или нет, он принимает исходя из собственной выгоды. 

Что такое реестр дольщиков

Реестр – это форма учета. Реестры бывают:

• общедоступными и закрытыми (реестр владельцев оружия);
• частными (реестр клиентов предприятия) и государственными (реестр пострадавших дольщиков или единый государственный реестр недвижимости).

Включение человека в тот или другой реестр не означает, что у него появились дополнительные права или обязанности. Это правило действует для всех, включая реестр обманутых дольщиков. 

Данные этого реестра необходимы министерству финансов для взаимодействия с региональными властями. Сначала каждый регион вел собственный реестр. Губернатор, дабы не портить статистику, отражал данные так, как удобнее. Поэтому к 2020 году региональные реестры, за исключением московского, объединили в один. 

Как вступить в реестр обманутых дольщиков 

Для включения в реестр обманутых дольщиков человеку необходимо:

• написать заявление;
• подтвердить свою личность (копия паспорта);
• подтвердить свои права (копия договора – ДДУ);
• подтвердить внесение оплаты (копии банковских выписок, чеки, справка от застройщика и т.д.);
• подтвердить претензию, т.е. приложить судебный акт, по которому дольщик признан пострадавшей стороной. Если такого документа нет, то подходит документ, в котором указано, что застройщик – банкрот. Такая информация может быть найдена в базе данных решений арбитражных судов и других реестрах.

Заявление в реестр пострадавших граждан вместе с копиями документов подается через портал госуслуг или МФЦ. Основание – приказ Министерства строительства №560-пр от 12.08.2016.

Важные нюансы реестра

Если с вопросом, как встать в реестр обманутых дольщиков, все понятно, то осталось разобраться с тем, зачем это делать. Теоретически, совсем не за чем. Поэтому среди дольщиков из долгостроев бизнес-класса и несостоявшихся владельцев премиум-недвижимости тех, кто обратился с заявлением – единицы. 

Если верить статистике, в 76% домов, где просрочены сроки сдачи, доля тех, кто писал заявление в реестр не превышает 100 человек, хотя очевидно, что в новостройке больше квартир. Есть даже дома, где заявителей от 1 до 15 человек, т.е. это каждая третья из проблемных новостроек. Среди московских долгостроев, зарегистрированных в реестре МКСИ (Москомстройинвеста), доля домов, где заявления в реестр подали больше 500 человек не превышает 6%. 

Проблема в недопонимании. Когда в 1990-х началось массовое строительство многоквартирных домов с продажей жилья на этапе строительства, часть фирм была просто мошенниками. Они собирали деньгиа, но не только не начинали строительства, а даже не получали разрешительные документы на это. Люди, доверившие им деньги, действительно не получили ни жилья, ни компенсации. Они действительно «обмануты». Но реестр создан не для учета жертв мошенников. Он учитывает объекты, по которым выданы официальные документы на начало строительства. 

Интернет-ресурсы, разъясняющие как вступить в реестр, вопрос «зачем» освещают с точки зрения «возможно, вам положены какие-то компенсации от региона» или «наличие заявлений заставит губернатора побыстрее решить вопрос с вашим долгостроем». 

На самом деле включение дольщика в реестр не порождает никаких обязанностей для губернатора или государства. Если здание достроят, то дольщиков, которым должны выдать квартиры, подсчитают по зарегистрированным в Росреестре договорам долевого строительства. Заявка в реестр обманутых не добавит квадратных метров, а ее отсутствие не лишает гражданина права на получение квартиры. 

Подача заявления в реестр обманутых дольщиков – это право человека, но не обязанность. Она не влечет юридических последствий. Хотя, возможно, в регионах есть собственные законодательные акты, которые предусматривают дополнительные права или льготы для граждан, включенных в реестр обманутых граждан.

Что такое деперсонализированный реестр пострадавших дольщиков

Это реестр, открытый в октябре 2018 года на сайте Главстройнадзора в МО. Создан он для упрощения подачи документов, чтобы люди не стояли в очередях. Но к 2022 году подать документы можно через свою учетную запись на сайте Госуслуги. Сведения из реестров разных регионов свели в один, а значит в Деперсонализированный реестр пострадавших граждан документы подаются тоже через Госуслуги. Деперсонализированным его называют потому, что в таблице, доступной для просмотра любым посетителям, не видны личные данные тех, кто подал заявление. Но при подаче документов эти данные вносятся. 

Что такое реестр проблемных застройщиков

Министерство строительства ведет единый реестр строительных компаний. В нем отражает информацию о состоянии их деловой активности. В Московской области есть отдельный реестр, куда вносят проблемные новостройки. Тем, кто только планирует покупку квартиры, рекомендуется проверять надежность строительной компании по этим реестрам. Узнать, не является ли компания банкротом и нет ли открытого производства по ней, можно в картотеке арбитражных дел. Там нужно смотреть статус застройщика.

Что может дольщик, если сроки строительства задерживаются

Дольщик может подать жалобу в Минстрой. Сайт «Наш.дом.рф» является базой данных Минстроя. Заявление с описанием проблемы можно подать через этот сайт. 

Также важно уведомить строительную компанию. Для этого заказным письмом отправляют претензию. Одну копию письма оставляют у себя, а отправку оформляют с уведомлением о вручении. Оба документа (копия письма и уведомление) понадобятся, если дольщик планирует подавать в суд. На претензию застройщик должен дать письменный ответ. 

Если проблема не решается, дольщик имеет право обратиться в суд с иском о невыполнении строительной компанией своих обязательств. Он имеет право требовать неустойку за просрочку в сроках строительства. Согласно закону о защите прав потребителей, неустойка равна стоимости квартиры, умноженной на 1/150 ставки рефинансирования Центробанка, умноженная на количество дней. С июля 2022 ставка равна 8%. Если квартира стоит 6 млн руб., а просрочка составляет полгода (180 дней), то размер неустойки – 576 тыс. руб. (6 млн х 180 дн х 1/150 х 8%).

Как работает реестр прав требований на жилые помещения

Если строительная компания уже объявлена банкротом, а не просто «испытывает временные трудности» и задерживает строительство, то в рамках производства по процедуре банкротства назначается конкурсный управляющий. Одна из его задач – сформировать реестр требований на жилые помещения (ст. 201.7 Федерального закона №127-ФЗ «О банкротстве»). Для включения в этот реестр дольщику нужно направить управляющему требование о включении в реестр. Это дает право претендовать на получение квартиры после завершения проблемного строительства.

Процедура состоит из 3 шагов:

1. 1

   Сначала управляющий рассылает уведомления о начале процедуры банкротства всем выявленным дольщикам.
2. 2

   Получив уведомление, гражданин пишет требование. В нем он формулирует финансовую претензию.
3. 3

   Управляющий включает дольщика в реестр на основании этого документа и отсылает ему уведомление о внесении в реестр.

Дольщику важно не пропустить сроки. Если срок пропущен, то его требования будут учтены в объеме, установленном конкурсным управляющим в общем порядке.

Подводя итог, напоминаем, что связи между включением в реестр обманутых дольщиков и правом на получение квартиры взамен той, что «застряла» на этапе строительства, нет. Права возникают по другому реестру, куда вас вносит конкурсный управляющий, если вы пропустите сроки подачи требования. А если не пропустите, то получите возможность требовать все деньги, которые застройщик должен по договору, включая пеню, неустойки и компенсацию за моральные страдания.