Покупка или продажа недвижимости с участием риэлтора давно стала обыденным явлением. Сегодня большинство граждан прекрасно осознает, что при участии грамотного специалиста, ориентирующегося во всех аспектах сделок с жильем, вероятность успешного заключения договора только возрастает.
Единственным камнем преткновения иногда становится оплата услуг риэлтора при покупке квартиры. Для людей с ограниченным бюджетом дополнительные расходы на вознаграждение агента по недвижимости становятся очень нежелательным фактором. На самом ли деле так необходимо обращаться к представителям этой процессии? И насколько оправдана комиссия, которую они запрашивают за свою работу?
Что входит в основные обязанности риэлтора?
Независимо от того, сколько от сделки получает риэлтор, он, в первую очередь, обязан действовать в интересах заказчика. Это значит, что результат, на который рассчитывает покупатель или продавец квартиры, должен быть в приоритете.
Данное правило лучше всего можно проиллюстрировать на примере маклеров, занимающихся торговлей недвижимостью. Многие из них осуществляют и дополнительную инвесторскую деятельность с целью получения личной выгоды в качестве официального юридического лица. Если такой специалист будет навязывать заказчику – скажем, покупателю – выгодные только ему варианты квартир для покупки, то это не только непрофессионально, ни и незаконно.
Если полностью упростить понятие о деятельности риэлторов, то можно сказать, что они – посредники между сторонами сделки, касающейся недвижимого имущества. Однако оплата услуг частного специалиста или вознаграждение агентству недвижимости при покупке жилья осуществляются не только за посредничество, но и за некоторые фактически выполненные виды работ.
Если задачей риэлтора становится не только поиск подходящего варианта недвижимости, но и сопровождение всех этапов сделки, список его обязанностей значительно возрастает. К основным задачам профессионала-посредника относятся:
- создание и размещение рекламных материалов при продаже жилья;
- подготовка всех необходимых документов, могущих потребоваться на всех этапах заключения договора с реэлтором;
- проверка юридической чистоты квартиры, если заказчиком услуг является покупатель;
- подробные консультации относительно объективности стоимости жилья или целесообразности изменения его цены;
- демонстрация квартиры покупателю;
- организация и подготовка сделки по получению жилищного займа в банке;
- наблюдение за правильностью порядка передачи задатка и окончательных взаиморасчетов;
- передача недвижимости новому владельцу с документальным заверением этого факта.
На самом деле это не полный перечень обязанностей риэлтора – зависимо от разновидности сделки к нему могут присоединяться и другие, специфические задачи. В это же время, вопросы: сколько платить риэлтору и какую конкретно работу он должен выполнить, в законодательстве четко не регламентируются. В существующих на сегодняшний день нормативных актах прописаны только общие требования к деятельности агента по недвижимости.
Запомните! Единственное, что сможет урегулировать взаимодействие заказчика и посредника, а также избавить от возможных недоразумений, – двусторонне подписанный договор. В этом документе следует как можно подробнее обозначить все функции, которые должен выполнить риэлтор, размер и порядок вознаграждения, а также сроки, за которые сделка на текущих условиях должна быть осуществлена.
Какой процент берут риэлторы, зависимо от поставленной задачи?
То, какой процент берут риэлторы от стоимости квартиры, зависит от сложности и объема поставленных задач. Если обратиться к данным статистики, можно заметить, что эти данные сводятся к цифрам от 2 до 6% конечной стоимости квартиры или дома. Когда дело касается таких крупных сумм, которые фигурируют при купле-продаже недвижимости, даже минимальный процент от них составит довольно высокое вознаграждение. Такой значительный разрыв в процентах обусловлен характером самой сделки.
В общих чертах минимальную и максимальную комиссию риэлтора можно продемонстрировать на примере поиска и продажи квартиры. В первом случае основная задача специалиста по недвижимости – найти вариант, удовлетворяющий все требования и критерии, высказанные заказчиком. На выполнение этой работы риэлтор задействует только свое время и опыт – дополнительных материальных расходов от него не требуется.
Чем более четкими и реалистичными будут пожелания заказчика, тем быстрее опытный специалист справится с поставленной задачей. Если соблюсти эти два условия, то искомая недвижимость будет быстро и за подходящую цену найдена. Таким образом, цена услуг риэлтора за покупку квартиры будет колебаться в районе упомянутых 2%. Если договором по оказанию агентских услуг предполагается сопровождение сделки или некоторые другие сопутствующие действия, размер комиссии по предварительному соглашению может быть увеличен, как правило, до 4%.
Максимальных 6% от стоимости жилья вознаграждение может достигать в тех случаях, когда риэлтор берет на себя весь пакет обязательств по продаже квартиры: от публикации объявления до передачи ключей новому собственнику. При таких обстоятельствах от него требуются уже и собственные денежные вложения, например, создание фотогалереи продаваемого объекта или размещения информации о нем на некоторых платных сервисах. Такие расходы относятся к категории сопутствующих и учитываются в момент составления договора о предоставлении риэлторских услуг.
Кроме этого, задачи посредника при продаже квартиры не ограничиваются только поиском покупателей или наблюдением за законностью проведения сделки. Одна из разновидностей его работы – демонстрация объекта, что нередко влечет за собой значительные временные затраты. Еще один важный момент – удержание цены квартиры на уровне, предложенным продавцом-собственником. Для этого от риэлтора требуется высокий уровень профессионализма, который не может оцениваться по минимуму.
Обратите внимание! Эти расценки риэлторов при сделке покупки квартиры приведены только в качестве примера. В реальности размер вознаграждения составляется по более сложной формуле и во многом зависит от прописанных в договоре задач. На практике большинство заказчиков предпочитает сразу останавливаться на так называемом полном пакете услуг и полностью довериться специалисту.
Особенности сотрудничества с агентством недвижимости
Обычно агентство недвижимости берет за свои услуги столько же, сколько и частные риэлторы. Самый большой размер комиссии может достигать 8%, но это касается только очень сложных операций, при которых подразумеваются дополнительные виды работ или юридические сложности.
На самом деле это не единственный способ расчета с агентством, ведь разные сделки могут иметь разный подход к оплате их сопровождения. Нередко комиссия риэлтора или организаций составляет фиксированную сумму, в которую входит весь упомянутый пакет услуг. Эта сумма также выводится, исходя из особенностей, цены и прочих характеристик объекта продажи, и не является постоянной для всех объектов единицей. Она может быть озвучена заказчику только после подробного ознакомления с квартирой, которую он желает продать.
Раньше, когда комиссия риэлтора при покупке жилья, стимулировала его продать объект подороже, процентный вид расчета был самым популярным. Однако на сегодняшний день большинство покупателей не обращаются к посредникам, поскольку основная масса объявлений выставляется уже агентствами или риэлторами-одиночками с соответствующей пометкой. Для желающих приобрести недвижимость это является сигналом, что квартира проверена на юридическую чистоту, а переговоры с продавцом пройдут более гладко.
Несмотря на то, что что присутствие посредника еще не дает стопроцентной гарантии успешного течения сделки, изменение в поведении продавцов и покупателей привело к тому, что агентства стали отдавать предпочтение фиксированной ставке. Поскольку она зависит от фактической ценности жилья, владелец-продавец также остается в выигрыше, к тому же точно знает, сколько он будет должен заплатить после заключения договора купли-продажи.
Иногда встречаются и смешанные схемы оплаты риэлторской комиссии, однако тенденция фиксированных сумм сохраняется и продолжает развиваться.
Кто должен оплачивать услуги риэлтора?
Много дискуссий вызывает вопрос, платит ли покупатель риэлтору за покупку квартиры. Если он обращается к специалисту за помощью в поиске недвижимости, то, разумеется, оплачивает его услуги, согласно предварительному договору. Таким образом, вознаграждение риэлтору вносит тот, кто заключает с ним соглашение, то есть заказчик.
На практике, как уже упоминалось, к агенту по недвижимости чаще обращаются продавцы. Хотя технически вознаграждение поступает из тех денег, которые передает покупатель, плательщиком все равно является продавец. Порядок таких взаиморасчетов может быть разным. В первом случае из общей суммы, прописанной в договоре, вычитается комиссия и передается риэлтору. Однако этот способ имеет некоторые сложности с документальным оформлением документов по оплате.
Второй способ немного проще. Продавец передает оговоренную ранее сумму вознаграждения агенту, а деньги за квартиру получает от покупателя в полном объеме через банковскую ячейку или другой удобный путь. Этот метод оплаты позволяет избежать путаницы с цифрами, указанными в договоре купли-продажи.
Иногда агентства недвижимости или частные риэлторы не берут процент с продавца, называя это бесплатным сопровождением сделки. Вместо этого они делают наценку в стоимости квартиры, которая и будет составлять их комиссию. Тем не менее порядок оплаты услуг должен быть соблюден, согласно предусмотренному законом порядка.
Запомните! Договор, в котором указано, что заказчик-продавец освобождается от оплаты комиссии и она будет взиматься с покупателя, является незаконным.
Как выбрать хорошего агента по недвижимости?
Агенты по недвижимости обычно берут примерно одинаковую комиссию. Новички своего дела могут предлагать ее минимальный размер, а крупные агентства с большим послужным списком – наоборот больше. Однако стоимость услуг специалистов не до конца раскрывает уровень их профессионализма: некоторые начинающие риэлторы будут работать не хуже, чем компании с громкой рекламой.
Если обращаться к самостоятельному агенту вроде маклера или заключать договор с фирмой, нелишне поинтересоваться их лицензией. В этом вопросе важно не само ее наличие, а номер – чем он больше, тем позднее получено разрешение на данный вид деятельности. Таким образом, самые опытные компании имеют и самые короткие номера, не изменяемые во время очередного продления действия лицензии. Если она восстанавливается после аннуляции, то компании присваивается уже новый порядковый номер.
Второй момент, на который следует обратить внимание, касается непосредственно комиссии. Ни один добросовестный и квалифицированный специалист не станет сразу называть конечную сумму – сначала он подробнейшим образом познакомится с объектом, с которым придется работать. Более того, если речь идет о продаже, риэлтор обозначит границы стоимости, но не станет уверенно обещать, что реализует квартиру за конкретную сумму. Не следует забывать и о том, что предложение заключить договоренность в устной форме должно быть полностью исключено.
И последний нюанс, характеризующий действительно хорошего риэлтора, – клиентоориентированность. Это значит, что агент будет действовать исключительно в интересах заказчика, следовать его пожеланиям, не предлагать заведомо невыгодные варианты и условия. К перечисленному следует добавить и отсутствие личных мотивов, продиктованных желанием во что бы то ни стало увеличить собственную прибыль или ускорить процесс заключения сделки в ущерб выгоде заказчика.