Процедура продажи квартиры имеет ряд юридических тонкостей и нередко сопряжена со многими рисками, подстерегающими неопытного продавца. Основная опасность состоит в том, что речь идет о довольно значительных суммах, и самое худшее, что может случиться – сделка по каким бы то ни было причинам будет аннулирована без возмещения денежного ущерба. Намереваясь совершить действие такого рода, нужно выяснить, как происходит продажа квартиры, какие документы нужны для ее реализации, какова средняя рыночная стоимость жилья. Все эти нюансы требуют тщательной подготовки, консультации с юристами и риелторами, осторожности и внимательности.
Что нужно, чтобы продать квартиру?
Подробные рекомендации относительно действий при продаже квартиры можно отобразить в виде пошаговой инструкции, включающей следующие этапы:
Шаг 1. Подготовка необходимых документов
Сбором всех необходимых документов стоит заняться задолго до выставления квартиры на продажу, поскольку он может занять до нескольких недель. Каждая сделка купли-продажи, зависимо от вида собственности, имеет свои особенности. Абсолютно для каждой из них требуются данные, которые покупатель имеет право запросить:
- Правоустанавливающие документы. К ним относятся все документы, удостоверяющие право собственности продавца на квартиру: договор купли-продажи, дарения, наследования, долевого участия, мены, свидетельство о приватизации.
- Справку о погашении кредита. Если квартира приобреталась продавцом в ипотеку, необходимо подтвердить факт полного погашения долга перед банком.
- Выдержку из домовой книги. Выписка такого рода нужна, чтобы покупатель мог увидеть, сколько лиц и какого возраста зарегистрированы в квартире.
- Технический паспорт. Кадастровый паспорт, который выдается в БТИ, дает полную характеристику всех технических особенностей квартиры.
- Справку об отсутствии долгов. В ней должны содержаться сведения о полном погашении задолженности за коммунальные услуги и капитальный ремонт.
- Справку из психоневрологического и наркологического диспансера. Она не является юридически необходимой, однако будет свидетельствовать о полной дееспособности продавца на момент сделки. В противном случае, если это будет доказано в суде, договор будет признан недействительным.
- Выписку об отсутствии обременений. Ее можно получить в органах Росреестра или Единого реестра сделок с недвижимостью.
Этот список касается только самых простых случаев, когда квартира имеет единственного собственника. Однако нередко жилплощадь находится в совместной или долевой собственности, а также собственности несовершеннолетнего. Каждая из сделок, заключенных в подобных условиях, имеет свои особенности.
Долевая собственность – это коллективное владение имуществом с точным указанием, какая часть этого имущества принадлежит тому или иному лицу. Согласно законодательству, продать свою долю квартиры без согласия других собственников нельзя. Они имеют право первоочередной покупки, и только после официально зарегистрированного отказа доля может быть предложена постороннему покупателю. Более того, остальные собственники также должны присутствовать при заключении сделки купли-продажи. В случае с несовершеннолетними участниками, за них это делает официальный представитель или опекун.
Совместное владение, включая недвижимость, приобретенную в браке – это также разновидность общей собственности, при которой конкретные доли на каждого собственника не определены. Продать такую квартиру можно только целиком, при этом требуется письменное согласие всех собственников. Обязательно регистрировать согласие совладельцев у нотариуса, как в случае с продажей фиксированной доли, не нужно.
Если собственник несовершеннолетний, то потребуется согласие органов опеки и попечительства, чтобы правильно оформить продажу квартиры. Более того, обязательным условием является предоставление ему другого жилья взамен, не хуже по качеству и не меньше по площади. Лица, достигшие 14 лет, могут самостоятельно участвовать в сделке при условии наличия письменного согласия со стороны представителей.
Подобным образом дела обстоят и с квартирами, приобретенными на материнский капитал. Они требуют:
- обязательного, нотариально оформленного, четкого разделения долей;
- разрешения органов опеки, которое дается неохотно;
- предоставления аналогичной доли в другом жилье с такой же площадью и качеством.
Органы опеки могут отказать, если новое жилье будет иметь большее число собственников или находиться в менее комфортном районе или населенном пункте. В случае с переездом на постоянное место жительства в другой город идеальный вариант с недвижимостью, за которой закреплен материнский капитал, – обмен.
Еще одна разновидность квартир, вызывающая затруднения при продаже, – жилье под кредитным обременением. В этом случае с большинством проблем сталкивается именно покупатель, который должен предоставить в свой банк запрашиваемые документы. К ним относятся:
- предварительный ДКП, служащий гарантией, что сделка будет заключена;
- документ, удостоверяющий получение задатка или аванса;
- паспорт БТИ;
- справка об отсутствии задолженности;
- сведения о снятии с регистрации всех зарегистрированных жильцов.
После сбора всех вышеупомянутых бумаг останется только подготовить предварительный вариант договора купли-продажи и выписать из квартиры всех зарегистрированных лиц. Сделать это можно в любое время – как до заключения сделки, так и после передачи права собственности.
Шаг 2. Привлечение риелтора или агентства
Безопасно продать квартиру можно или самостоятельно, или с помощью риелтора, или заключив договор с агентством недвижимости.
Первый вариант самый экономичный – не придется платить за услуги специалиста, которые иногда могут достигать весьма ощутимых сумм. Вместе с этим при самостоятельной продаже недвижимости риски возрастают в разы, ведь далеко не каждый человек имеет юридическое образование и хорошо разбирается в тонкостях оформления документов. Относительно последнего может помочь нотариус, который объяснит, какие документы и в каком виде нужно предоставить для заключения договора, однако при этом также возьмет плату за консультацию.
Не безвозмездными окажутся и услуги профессионального оценщика. При определении стоимости квартиры независимая оценка учитывает все индивидуальные нюансы: ремонт, состояние дома и подъезда. Даже если цена жилья уже примерно известна, на оценке может настоять сомневающийся покупатель.
Риелтор, в первую очередь, избавит продавца от размещения объявлений на всех возможных ресурсах и поиска покупателей. Он же сможет организовать просмотр в удобное для покупателя и продавца время, посоветовать, какие манипуляции при минимальных затратах провести, чтобы повысить цену объекта продажи. В среднем услуги риелтора обходятся в 2-4% от оговоренной стоимости недвижимости.
Агентство недвижимости способно заменить официального представителя и берет на себя все функции по организации процесса продажи квартиры. В случаях, когда предстоит спорная или запутанная сделка, особенно с прямым участием многих лиц, услуги агентства окажутся просто незаменимыми.
При заключении договора с организацией все этапы продажи недвижимости сопровождаются юридической помощью и надзором. Кроме этого, в процессе участвуют риелторы, собственные оценщики, так что нет нужды привлекать сторонних специалистов. При желании сэкономить можно заказать у агентства не полный спектр услуг, а договориться о юридическом сопровождении на определенном этапе продажи.
Основная опасность для любой сделки – признание ее недействительной, поэтому экспертная консультация по спорным вопросам очень важна и в дальнейшем позволит избежать затруднений или даже судебных заседаний.
Шаг 3. Определение стоимости квартиры
Реальная рыночная стоимость – едва ли не главное, что нужно знать при продаже квартиры. Определить ее можно или с помощью профессионала, или самостоятельно, путем сравнения средних цифр на жилье подобной категории.
Напрямую на стоимость квартиры влияют:
- год постройки и тип здания;
- этаж и расположение квартиры;
- площадь и планировка;
- инфраструктура и транспортное сообщение;
- оснащение подъездов и состояние придомовой территории;
- качество ремонта.
Проще всего просмотреть похожие объявления по продаже аналогичных квартир, высчитать среднюю стоимость и ориентироваться на эту цифру. Можно продать жилье и по более высокой цене, однако в этом случае время ожидания подходящего покупателя может затянуться на неопределенно долгий срок. И наоборот, по сниженной цене квартира реализуется быстро, но это выгодно только в очень экстренных ситуациях.
Услуги оценщика стоят от трех до пяти тысяч рублей. Во время оценки специалист учитывает размер налогов, затраты на ремонт, амортизацию и возможную инфляцию. Для некоторых сделок, например, приобретения жилья в ипотеку, профессиональная оценка обязательна.
Шаг 4. Подготовка квартиры
Больше всего покупателям нравятся квартиры, в которых не ощущается чужого присутствия. Этот психологический момент может как сыграть на руку продавцу, так и вызвать у покупателя чувство пребывания в чужом доме. Конечно, полностью устранить бытовые следы в квартире, если в ней до сих пор живут, невозможно, но зато реально сделать ее более-менее подходящей для продажи.
1. Во-первых, нужно по возможности избавить ее от лишних предметов. Заставленная мебелью квартира визуально кажется значительно меньше, чем есть на самом деле.
Если есть возможность, лучше вообще освободить жилплощадь, оставив только голые стены, сантехнику и радиаторы отопления. Все же у человека, который рассматривает пустое жилище, в голове сразу возникает план, как расставить мебель и технику, в какой цвет выкрасить стены и т.д.. Если покупатель найдет для себя подходящим расположение комнат и окон, он с большой долей вероятности примет положительное решение о покупке.
2. Во-вторых, следует проследить за порядком на лестничной площадке, в подъезде и около него. Несмотря на то, что к этим местам общего пользования хозяин квартиры имеет лишь посредственное отношение, мало кому захочется ежедневно проходить мимо гор с мусором, ощущать неприятный запах, видеть разрисованные стены.
Любой покупатель начинает осмотр с самого здания, и уже в подъезде у него складывается примерная оценка недвижимости. В этот момент нежелательно, чтобы неухоженная лестничная клетка качнула весы в сторону отказа от предлагаемого варианта жилья.
3. В-третьих, необходимо провести, как минимум, косметический ремонт. Как показывает практика, и с этим соглашаются эксперты, дорогостоящий капитальный ремонт, проведенный перед продажей квартиры, никогда не оправдывает себя с финансовой точки зрения. Исключения составляют только апартаменты высокого класса. Однако и цена у такого жилья соответствующая.
Небольшой ремонт служит для того, чтобы «освежить» квартиру, сделать ее более ухоженной и аккуратной. Иногда достаточно так называемого точечного ремонта: подправленной штукатурки, полировки паркета и т.д. Вся сантехника и краны обязательно должны быть рабочими. Если какой протекает, его лучше заменить. Эти сравнительно невысокие затраты будут вполне оправданы приятным впечатлением, произведенным на покупателя.
Иногда, когда ремонт проводился очень давно или вышел из моды, проще выставить квартиру на продажу с так называемой черновой отделкой: снятыми обоями и плиткой, напольным покрытием, если его нельзя отреставрировать. Некоторые покупатели более охотно идут на сделку, если видят «костяк» квартиры.
Разумеется, перед каждым осмотром следует провести уборку: протереть пыль, вымыть пол, спрятать мелкие предметы обихода, если в квартире все еще живут люди.
Шаг 5. Подача объявления о продаже
Для этого нужно подготовить небольшой текст, сжато и по существу описывающий характеристики и объективные достоинства квартиры. Его нужно разделить на смысловые блоки и включить в него конкретную информацию об инфраструктуре, ближайших станциях метро и наземного транспорта с указанием расстояния в минутах, описание проведенного ремонта.
К текстовому объявлению нужно приложить несколько четких, сделанных при хорошем освещении фотографий. Оптимальное число – до десяти. Они должны демонстрировать квартиру с разных углов обзора, показывать межкомнатное пространство. можно добавить чертеж – показать планировку квартиры.
Самыми популярными и посещаемыми сайтами для размещения подобных объявлений являются ЦИАН, Яндекс.Недвижимость, Авито. Также можно воспользоваться другими бесплатными ресурсами, по-старинке развесить распечатанный текст на досках объявлений своего района или заказать баннер и повесить его на балконе.
Шаг 6. Общение с покупателем и ответы на его вопросы
При осмотре квартиры потенциальным покупателем у него несомненно возникнут некоторые уточняющие вопросы. К ним следует подготовиться заранее, представив себя на месте посетителя. Как правило, подобные вопросы касаются давности ремонта, состояния труб и электропроводки, сохранения тепла в квартире. Многие покупатели интересуются размером счетов за коммунальные услуги, узнают о соседях и работе управляющей компании.
Во время общения также следует быть готовым к неизбежной критике, конструктивным или субъективным замечаниям. Иногда это делается в попытке сбить цену, а иногда человек в такой форме пытается получить углубленную информацию по интересующим его деталям. Некоторые недостатки можно подать с положительной стороны или посоветовать покупателю, как их устранить минимальными усилиями.
Шаг 7. Подготовка предварительного соглашения
Под такими соглашениями принято понимать предварительный ДКП, в котором фиксируется факт передачи покупателем продавцу задатка или аванса. Эта разновидность договора не является обязательной, однако большинство людей предпочитает не только заключать его, но и заверять у нотариуса.
Задаток и аванс – не совсем одно и то же. Хотя они оба подразумевают частичную оплату недвижимости, аванс не является гарантией будущей покупки. Задаток, в свою очередь, несет обеспечительную функцию – служит подтверждением выполнения обязательств в дальнейшем. Если сделка не состоится по вине покупателя, задаток остается у продавца. А в случае, когда продавец отказывается от обязательств, он обязан возместить покупателю сумму задатка в двойном размере.
Предварительный договор включает:
- информацию о продавце и покупателе;
- описание квартиры и ее адрес;
- стоимость недвижимости;
- сумму задатка;
- оговоренные условия относительно задатка;
- справку об отсутствии на квартире обременений;
- ответственность сторон за нарушение условий договора;
- данные нотариуса, регистрирующего договор;
- сроки освобождения жилплощади и подготовки основных документов.
Шаг 8. Заключить ДКП
После устного соглашения с покупателем и заключения предварительного договора можно приступать к оформлению основного ДКП. Его составление лучше доверить опытному риелтору или хорошему юристу, который учтет все тонкости сделки. Договор купли-продажи должен содержать такие данные:
- паспортные данные продавца и покупателя, их адреса;
- стоимость квартиры;
- полное техническое описание жилплощади;
- информацию о наличии или отсутствии обременений;
- разрешение совладельцев или супруга/супруги на продажу недвижимости;
- справку об отсутствии третьих лиц, имеющих долю в квартире или право собственности на нее;
- порядок оплаты;
- сроки освобождения и передачи квартиры;
- информацию о дееспособности и выражении доброй воли сторон при заключении договора;
- условия, при которых договор может быть признан недействительным;
- акт приема-передачи жилья.
Шаг 9. Оформить переход права собственности
Регистрация перехода права собственности является окончательным действием, закрепляющим квартиру за конкретным владельцем. Обоюдное подписание договора купли-продажи еще не делает покупателя собственником жилплощади – это происходит только после государственного признания в органах Росреестра или МФЦ.
Примерно через неделю после подачи заявления этими органами будет выдана соответствующая запись из ЕГРН, заверенная печатью, свидетельствующая, что теперь конкретная квартира получила нового собственника.
Шаг 10. Получить деньги
В законодательстве нет четких указаний, на каком этапе покупатель должен передать продавцу всю оговоренную сумму. Это можно сделать как во время подписания договора купли-продажи, так и при оформлении акта приема-передачи, но наиболее часто окончательный расчет происходит после регистрации права собственности.
Для оплаты существует две самые распространенные схемы: аккредитивный счет и банковская ячейка. А вот передача наличных на сегодняшний день является небезопасным и непопулярным способом.
Аккредитивный счет – это счет в банке, на который покупатель может заблаговременно перечислить всю сумму. Покупатель может снять ее со счета только после предоставления зарегистрированного соответствующим образом договора купли-продажи.
Банковская ячейка – специальное место для хранения в одном из отделений финансового учреждения. В присутствии продавца и сотрудников банка деньги, принесенные покупателем, внимательно пересчитываются, помещаются в пакет и опечатываются, а стороны ставят на нем свои подписи. После этого покупатель уже не сможет забрать эту сумму назад, а продавец получает к ней доступ только после предъявления зарегистрированного ДКП.
Такие банковские услуги стоят недорого, зато гарантируют надежность и безопасность передачи денежных средств. На этом участие банка в сделке заканчивается – за законность сделки и подлинность предоставленных документов он ответственности не несет.