Сколько зарабатывает застройщик

Сколько зарабатывает застройщик многоквартирного дома волнует многих людей: начиная от покупателей, долго собиравших деньги на жилье, и заканчивая лицами, которые хотят попробовать себя в этом бизнесе. О доходах строительных компаний или девелоперов ходят легенды. В них фигурируют некие сверхприбыли, с помощью которых организация может озолотиться буквально за один проект. Большинство застройщиков, в свою очередь, твердят о постоянном подорожании материалов и логистических услуг, о повышении себестоимости строительства, о том, что работают чуть ли не себе в убыток. 

Истина, как обычно, где-то посередине. Разобраться, сколько получает застройщик прибыли на самом деле, тяжело, но примерно можно, если знать, из чего складывается эта прибыль.

Что такое девелоперская маржа

Простыми словами, девелоперская маржа – это чистая прибыль в строительстве. Под ней подразумевается разница между всеми затратами на возведение дома и конечной стоимостью квадратного метра жилой площади. 

На самом деле процесс расчета маржи сложнее. Строительство многоквартирного дома – процесс небыстрый. В ходе работ величина расходов может меняться: дорожают материалы, более затратной становится логистика, возникает необходимость поднять зарплату рабочим, наконец, происходит инфляция. Эти моменты также учитываются, поэтому первичная себестоимость строительства объекта считается ориентировочной.

Это не значит, что конечная смета вырастет. На нее может повлиять и амортизация – удешевление вследствие физического или морального (например, в архитектурном плане) износа.

Сколько заработает застройщик с одной квартиры, на этапе рытья котлована под дом он знает только приблизительно. Если бы можно было наперед точно просчитать все затраты, составить правильную смету и предвидеть все экономические встряски, случаев банкротства среди строительных компаний было бы намного меньше. 

Как застройщик планирует расходы

Сколько застройщик зарабатывает на доме, можно примерно узнать из его проектной декларации. Цифры будут только приблизительными, к тому же понадобится определенный расчет: затраты на возведение дома целиком нужно будет разделить на общее количество квадратных метров. Это и будет себестоимость готового жилья.

На деле все не так просто. Во-первых, как уже упоминалось, в проектной документации указывается только планируемая стоимость строительства. Во-вторых, заранее точно рассчитать метраж тоже не выйдет, он может измениться к концу строительства.

Всю проектную документацию по строящемуся дому серьезные компании выкладывают в открытый доступ. Она включает и смету расходов. В проекте строительства к ней прилагается пояснительная записка, в которой разъясняется:

• где именно происходит возведение дома;
• какие сметные нормативы были использованы при расчетах;
• по какому нормативу вычислялась сметная прибыль;
• индивидуальные особенности расходов на строительство данного объекта;
• какие поправочные коэффициенты применялись и почему;
• откуда идет финансирование проекта (бюджет организации, инвестиции, кредит, личные средства и т.д.).

Пояснительная записка при строительстве предназначена, главным образом, для контролирующих и проверяющих служб. Почерпнуть из нее какую-то информацию обычному человеку без экономического образования тяжело, к тому же эта часть документации в открытом доступе встречается не всегда. Однако если такая записка фигурирует в перечне проектной документации, это значит, что предварительные расчеты себестоимости прошли проверку и одобрены.

Из чего складывается себестоимость строительства

Сметная рентабельность и планируемые затраты на возведение многоквартирного дома складываются из нескольких основных статей расходов:

1. 1

   Покупка или аренда участка. Его цена напрямую связана с местоположением, окружающей инфраструктурой и площадью. Если дом строится недалеко от метро, квартиры в нем будут дороже, поскольку и земельные участки в таких районах городов стоят больше. К тому же, застройщики заранее узнают о планируемом строительстве и открытии новых станций и стараются приобрести участки в таких районах.
2. 2

   Документация. Она включает как непосредственно разработку проекта, так и получение всех необходимых разрешений на строительство данного объекта. Для строительной компании подготовка этих документов платная.
3. 3

   Материалы. Это одна из основных статей расходов для застройщика. Хорошая строительная компания приобретает их с учетом действующих нормативов качества и безопасности. Это может повысить их цену и, как следствие, себестоимость строительства.
4. 4

   Техника и оборудование. Если застройщик имеет собственную строительную технику, транспорт для доставки грузов, то расходы касаются их обслуживания. Если нет, в смету вносятся траты на аренду.
5. 5

   Оплата труда рабочих и специалистов.
6. 6

   Расходы на энергоносители.

Себестоимость строительства во многом зависит и от региона. Например, в столице и крупных мегаполисах она выше из-за дороговизны участков. Это касается и северных регионов, но в этом случае удорожание строительства обусловлено сложными климатическими условиями, трудностями в проведении некоторых видов работ и необходимостью использовать строительные материалы с определенными характеристиками. 

Откуда берется наценка

Сколько зарабатывают застройщики многоквартирных домов в конечном итоге, зависит от наценки. На ее формирование влияют многие экономические факторы, но главным остается все же один – желание застройщика заработать как можно больше. Нормативных актов в законодательстве, которые могли бы регулировать ценовую политику строительных компаний, нет.

Получение сверхприбыли, в 100% и больше, возможно там, где спрос на определенную категорию недвижимости превышает предложение. В таком случае строительным компаниям нет смысла снижать цены на квартиры в новостройках. Для объектов, которые пользуются меньшим спросом, как правило, устанавливается меньшая наценка – в среднем до 30%.